Tallinna ja Tartu uute korterite turukommentaar

TALLINN

Tallinna korteriturg on juba pikemat aega näidanud stabiilset kasvu, mis väljendub tehingute arvu ja keskmise hinna kasvus. Maa-ameti tehingute statistika alusel on käesoleva aasta viie kuuga tehtud pealinnas ca 2700 korteriomandi ostu-müügi tehingut, eelmisel aastal samal ajal oli ca 2000 tehingut. Seega on tänavu 35% rohkem tehinguid.

Sedavõrd suure aktiivsuse taga on mitu põhjust, kuid peamine turu mõjutaja – nõudlus- on igapäevaselt maakleritel tunda, sest ostusoovidega kliente on arvestataval hulgal. Domus Kinnisvara maaklerite kogemusel on eelistatud heas või isegi väga heas seisukorras elamispinnad, kuhu oleks võimalik lillegi liigutamata sisse kolida. Sedalaadi kortereid on järelturul pakkumises ebapiisavalt. Seetõttu on ostjatele alternatiiviks uued elamispinnad, mis pakuvad paremat ehituslikku ja elukeskkonna kvaliteeti.

2012. aastal on Domus Kinnisvara andmetel teostatud umbes 430 uue korteri ostu-müügi tehingut (keskmiselt 86 tehingut ühes kuus). See moodustab kõikidest korterite tehingutest ca 16%. 2011. aastal oli arendusprojekti korterite tehinguid 60-70 kuus. Seega on uute elamispindade vastu huvi tõusnud.

Üheks põhjuseks on kindlasti lisandunud projektid, sest eelmise aasta teises pooles oli kohati tunda, et uusi pakkumisi on vähe. Seda illustreerib ka ehitus- ja kasutuslubade väljastamise statistika: 2011. aasta esimesest kvartalist alates on vähenenud korruselamute ehituslubade arv (sh ka eluruumide arv), kuid kasutuslubade arv oli aasta lõpuks suurem kui aasta alguses, mis jätkus sisuliselt ka 2012. aasta esimeses kvartalis.

Ehituslubasid Kasutuslubasid
2011 I kvartal 9 4
II kvartal 14 5
III kvartal 8 9
IV kvartal 6 11
2012 I kvartal 6 10

Tabel 1. Tallinna linnas korruselamutele väljastatud ehitus- ja kasutuslubade arv. Allikas: Statistikaamet

Eelnevast tulenevalt võib öelda, et mõningal määral on pakkumise olukord tulevikus paranemas, sest ehituslubasid on alates 2011. aastast väljastatud 1700 korteritele. Teadaolevalt on lähiajal kavandamisel ja ehitamisel 900 – 1000 uut korterit.

Praegu on Tallinnas avalikus müügis ca 80 projekti, kus juunikuu seisuga oli müümata ca 900 korterit. Aasta alguses oli müümata umbes 1200 – 1300 korterit, seega valikuvõimalus ostjate jaoks on siiski vähenenud.

Müümata 2012 alguses Müüdud I poolaastal Müügis olnud korteritest müüdud korterite osakaal Linnaosa osakaal kõikidest Tallinn uute korterite tehingutest Keskmine hind, €/m²
Haabersti 74 53 72 12 1 247
Kesklinn 364 119 33 28 1 697
Kristiine 34 12 35 3 1 550
Lasnamäe 158 54 34 13 1 052
Mustamäe 60 42 70 10 1 313
Nõmme 41 21 51 5 1 474
Pirita 86 8 9 2 1 374
Põhja-Tallinna 153 119 78 28 1 414
KOKKU 970 428

Tabel 2. Tallinna uute korterite müük 2012. aastal. Allikas: Domus Kinnisvara

Kõige rohkem uusi elamispindasid on müüdud Kesklinna ja Põhja-Tallinna linnaosas – mõlemas 119 tehingut. Põhja-Tallinnas on aasta alguses müügis olnud korteritest uue omaniku leidnud üle 70%, samas kui Kesklinna maht on vähenenud 33%. Linnaosadest on veel atraktiivsed Haabersti ja Mustamäe, kus on samuti müüdud üle 70% pakkumises olnud korteritest.

Nii mõnigi projekt on väga hästi müünud, samas kui mõni teine pole käesoleval aastal realiseerinud mitte ühtegi elamispinda. Tükiarvuliselt on edukamalt läinud nendel arendusprojektidel, kus hinnatase on madalam. Näiteks Lasnamäe linnaosas Läänemere teel ja Meeliku tänaval on korterite müügihind ca 1000 €/m² ning 2012. aastal realiseeritud elamispindasid kokku 38. Samalaadne hinnatase on Haabersti linnaosas Astangu tn 50a, kus keskmine hind on veidi alla 1000 €/m².

Parema elukeskkonna ja kaasaegsema projekti puhul on ka korterite hinnad kõrgemad. Kõige rohkem tehinguid ja likviidsema hinnaklassi moodustavad korterid vahemikus 1300 – 1600 €/m². Siia alla kuuluvad Haabersti linnaosas Vana-Rannamõisa tee 1f, Kesklinnas Juurdeveo 19, Mustamäel Sipelga 3 ja 4 ning enamus Põhja-Tallinna projektid (näiteks Paldiski mnt 14, Põhja pst 17b ja Telliskivi 46). Hinnanguliselt on selliste korterite osakaal veidi üle poole.

Kesklinna piirkonnas on juba asukohalt tulenevalt elamispindade hinnad kõrgemad, kuid ka siin on hindasid, mida ollakse meelsamini valmis maksma. Heaks näiteks on Tartu mnt 50a, kus hinnavahemik on 1500 – 2100 €/m² ning realiseeritud 24 korterit. Hinnatasemel üle 2500 €/m² on tehinguid väga vähe.

Uute korterite vastu on huvi ja nõudlus pärast kriisi paari aasta jooksul kasvanud, sest järelturul pakutu ei vasta klientide ootustele. Kel vähegi võimalus, see ostab korteri uude majja, sest kaasaegsed materjalid, läbimõeldud projekt ning väiksemad ülalpidamiskulud on eelised vana elamufondi ees.

TARTU

Tartu turul avalikult pakutavate arendusprojektide seast leiab 12 uusarendust ja lisaks 3-4 arendust, kus on rekonstrueerimise käigus antud vanale hoonele uus hingamine. Müümata kortereid on eelnimetatud projektides  ca 70-80 (umbes pool kogumahust). Müügil on ka järelturule jõudnud kortereid mõni aasta tagasi valminud arendustest, mis värskete projektide vähesuse tõttu pakuvad kaasaegse kodu ostjale tõsist alternatiivi.

Suurem osa praegu töös olevatest projektidest valmib käesoleva aasta suvel või sügisel ning seejärel ootab ees vaiksem periood, kuna uusi projekte tuleb peale üksikuid. Arendajad näevad turule sisenemisel ülemäärast riski, kuna projekti edukas müük võib takerduda liiga kõrge müügihinna taha. Tartu kinnisvaraturul ollakse võrreldes Tallinnaga hinnatundlikumad, kuid ehitushinnad on samal tasemel – need on kaks peamist tegurit, mis seavad väljamüügihinnale omad piirid.

Tartus ongi kõige edukamalt kaubaks läinud soodsa ruutmeetrihinnaga (kuni 1100 eurot) projektid, mis on tänaseks praktiliselt läbi müüdud. Korrektne oleks siinkohal märkida, et enamjaolt jäävad need Tartu linna halduspiirist väljapoole, paiknedes mõnes linnalähedases asulas (nt Vahi alevik Tartu vallas).

Linna piiresse jäävatest projektidest on enamikes juba enne hoone valmimist mõni korter broneeritud ning võib eeldada, et veel broneerimata korterid õnnestub peale valmimist maha müüa.  Paremini on läinud 1200 – 1400 €/m2 hinnaklassi jäävates arendustes, kus on vabad veel üksikud korterid – näiteks Jaama 26, Veeriku 6, Filosoofi 17 ja Kulli 6. Kesklinnale lähemal paiknevad elamud (Fortuuna 32, Raatuse 107, Vanemuise 45) ulatuvad juba kõrgemasse hinnaklassi ning eeldatavalt võtab nende müük mõnevõrra kauem aega, ehkki broneeringuid on tehtud sealgi.

Koostanud Kristjan Gross ja Bert Prükk

Madal laenuintress tõstab kinnisvaraturu käivet

Postitaja: Raul Reino @ 20.06.2012 12:16; kategooriad: Majandus, Pangandus
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Juba viimane aasta on analüütikud pigem hoiatanud tarbijaid selle eest, et laenuintressid on tõusuteel ja kodumajapidamised peaksid hoolikalt järgi mõtlema oma laenuplaanid. Murekorts laubal on neid prognoose jälginud ka kinnisvarasektor, kus laenuraha hind on turu aktiivsusele pea sama tähtis nagu noorpoliitikule parteibossi toetus. Tõsi, sedavõrd suurt rolli nagu kinnisvarabuumi aegadel, laenuraha siiski tänasel kinnisvaraturul ei mängi, sest kopsakas säästude hulk kommertspankades võimaldab teha hinnanguliselt 50 % tehingutest täielikult omavahendite arvelt.

Vastupidiselt hoiatustele ja prognoosidele oli aga turuosalistele suureks üllatuseks, kui Eesti Pank teatas hiljaaegu, et selle aasta kevadel saavutasid eluasemelaenu intressid viimase kümnendi madalama taseme. Ja tõepoolest, kõikvõimas statistika näitab, et kui viimased 2 aastat on eluasemelaenu intress kõikunud valdavalt 3,3 ja 3,5 protsendipunkti vahel, siis aprillis langes see lausa tasemele 3,05 %. Tuletame siinkohal meelde, et kriisi sattunud rahaturg pakkus alles 2008. aastal 6,2 % suurust laenuintressi, viies sellega minema pea kogu Eesti kinnisvaraturu käibe. Seega, kuigi kommertspangad räägivad marginaalide mõõdukast tõusust, on euribor langenud käesoleval aastal hoogsalt ning suurendanud kokkuvõttes kodumajapidamiste laenuvõimet märkimisväärselt, sest sissetulekud on Eestis suurenenud ja laenuintressid vähenenud. Aprilli madalad intressimäärad ei jätnud mõjutamata kinnisvaraturgu ja kinnitasid juba varem täheldatud seost, et mida madalamad on intressimäärad, seda rohkem tehakse kinnisvara ostu-müügitehinguid. Tulemused avaldasid oma mõju juba järgmisel kuul ning maikuu kinnisvaraturg oligi viimase aasta kõige aktiivsem ja näiteks Tallinna korterituru aktiivsus oli tasemel, mille sarnast nähti viimati 4 aastat tagasi.

Kui kauaks intressid madalaks jäävad, ei tea ilmselt vastust ka Hardo Hansson, Mario Draghi ega Paul Krugman. Väliskeskkond on jätkuvalt pingeline ja laenuvõtjad peavad arvestama, et euribor võib ühel hetkel hakata tõusma ning Eestis väga levinud ujuval intressil põhinevat kuumakset tõstma. Seniks aga saavad need, kes pankade nõuetele kvalifitseeruvad, nautida aastakümne parimat laenuintressi.

Rahvaarvu muutused mõjutavad otseselt kinnisvaraturgu

Postitaja: Raul Reino @ 15.06.2012 10:08; kategooriad: Kinnisvaraturg, Majandus
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Rahvaloenduse esialgsed andmed on avalikustatud ja suuremaid üllatusi tulemused ei pakkunud. Olulisem järeldus kinnisvaraturu kontekstis on see, et võrreldes eelmise rahvaloendusega on suurenenud Harjumaa ja Tartumaa elanike arv ning ülejäänud maakondade elanikkond on vähenenud. Juba eelmise rahvaloenduse järel täheldatud rahvastiku piirkondlik kontsentreerumine on jätkunud ning Tallinn/Harjumaa ja Tartu/Tartumaa on ainsad paigad Eestis, mis tõmbavad inimesi. Laste arvu muutuse kasvutabeli esiviisiku moodustavad vaid Harjumaa vallad, mis on ühtlasi ka väga kõrge kinnisvaraturu aktiivsusega – Viimsi, Harku, Kiili, Rae, Saue.

Elanike arv ja kinnisvaraturu tehingute aktiivsus on omavahel tugevas korrelatsioonis ja seepärast troonivad tehinguaktiivsuse tipus ka suurema elanike arvuga maakonnad. Ainsaks silmapaistvaks erandiks on siinkohal Saare maakond, mis teeb tehingute arvult 1 elaniku kohta silmad ette kõikidele maakondadele. Mittekohalike inimeste osakaal on seal piisavalt suur ja seepärast võib Saaremaa tehinguaktiivsust pidada Eesti mõistes väga korralikuks. Kõrvalasuval Hiiumaal seevastu on mittekohalike osakaal napp, saarel elab 8470 elanikku ning hästi funktsioneerivast turust on seal keeruline rääkida. Nii Kärdla kui paljude teiste Eesti väikelinnade statistikat mõjutavad sageli vaid üksikud tehingud, mis viivad näiteks keskmise hinna kiiresti üles või alla. Kui Tallinn/Tartu keskmise hinna graafik on suhteliselt lineaarne, siis väikelinnade vastav graafik meenutab sageli tõsise südamehaige EKG-d.

Rahvastikuteadlased prognoosivad viimase rahvaloenduse põhjal, et tuleviku Eesti suurimad tõmbekeskused on Suur-Tallinn ja Tartu/Tartumaa ning teataval määral ka kuurordid. Seega ei saa ka kinnisvaraturu tulevik olla teistsugune ja lõviosa tehingutest jääb nimetatud tõmbekeskustesse. Kui vanasti nimetati magalapiirkondadeks „mägedes“ asuvaid (korter) elamurajoone, siis tulevikus magalate piirkond laieneb veelgi ja suuremate linnade lähivallad saavad juurde keskmisest nooremat ja jõukamat elanikkonda, kes soovivad elada majas ja käia linnas tööl. Eesti vähestest keskustest eemalejääv kinnisvaraturg eriti elamufondi osas jääb tagasihoidlikuks ilmselt ka tulevikus, kuid ei hääbu täielikult põhjusel, et metsade/põllumaadega tehakse korralikku äri ka tulevikus ning selle, Eestile ainulaadse ressursi, olemasolu võimaldab ka Eesti äärealadel elu sees hoida ning kinnisvaraturu numbreid jälgida.

Saksamaa notaritel kiire aeg

Postitaja: Domus @ 14.06.2012 08:46; kategooriad: Kinnisvaraturg, Varia
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Schweriner Volkszeitungi andmetel on Saksamaal Mecklenburg-Vorpommerni piirkonnas notaritel enne käesoleva aasta 1. juulit kiire aeg. Maakond otsustas kinnisvara müügilt seni võetavat kinnisvara võõrandamise maksu tõsta 3,5%-lt 5%-ni. Maks tuleb tasuda müügihinnast lähtuvalt, olenemata sellest kas tegu on väikese aiamaaga või luksusvillaga.

Kui seni voolas maakonna kassasse kinnisvara müügilt laekuvat tulu 87 milj eurot aastas, siis nüüd loodetakse 30 milj euro suurusele lisale. See peaks parandama maakonna võimalusi, samuti ei tohiks elamuehitusele ega investeeringutele halvasti mõjuda.

Kuna otsus peaks jõustuma juba juuli algul, on notaritel nüüd palju tööd. Kokkulepitud ostud-müügid soovitakse veel madalama maksumääraga sõlmida. Vajadusel on notarid nõus töötama ka pikemate päevadega, kinnitas SVZ-s Katja Fahl, MV Notaritekoja juhataja.

Domus Kinnisvara avab Viljandi esinduse

Postitaja: Raul Reino @ 13.06.2012 09:01; kategooriad: Domus, Pressiteated
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Eesti suurimate kinnisvarafirmade hulka kuuluv Domus Kinnisvara avab täna ametlikult oma Kesk-Eesti esinduse Viljandis, Tallinna tn 6. Esinduses hakkab esialgu töötama 3 inimest ja klientidele pakutakse kinnisvara müügikorraldust, ostuesinduse teenust, hindamisteenust, projektijuhtimist ja konsultatsioone. Esinduse juhina asub tööle pikaajalise kogemusega kinnisvaraspetsialist Mirje Kallaste, kelle sõnul on Viljandi kinnisvaraturg piisavalt aktiivne uute kinnisvarafirmade vastuvõtuks. „Domus Kinnisvara on viimastel aastatel avanud üle Eesti igal aastal ühe esinduse ja seda olukorras, kus nii majanduse kui kinnisvaraturu olukord pole olnud kõige parem“ sõnas Mirje Kallaste. Tema sõnul on Viljandis kontori avamine ettevõtte laienemise loogiliseks jätkuks, kuna võrreldes kriisiaegsete aastatega näitab kinnisvaraturg elavnemise märke ka väiksemates Eesti linnades.

Usk kinnisvaraturu olukorra paranemisse on suurenemas, tarbijad julgevad üha enam langetada investeerimisotsuseid ja vajadus professionaalse kinnisvarateenuse osas pole kuhugi kadunud. Mirje Kallaste sõnul on täheldada märke ka turuosaliste konsolideerumise osas ja võimekad spetsialistid eriti väiksemates regioonides koonduvad firmadesse, kus kinnisvara kompetents on tugev ja ettevõtte tegevus jätkusuutlik. Domus Kinnisvara Viljandi esinduses hakkavad tööle 2 spetsialisti, kellel on olemas üle 10-aastane kogemus kinnisvaraturul ja piisav pädevus kohalikust turuolukorrast. „Kogenud ja kutsetunnistusi omavate inimeste abil saame pakkuda Viljandimaal kvaliteetset teenust ning suurendada nii usaldust kõigi turuosaliste vastu kinnisvaraturul“ sõnas Mirje Kallaste.

ÄRIKINNISVARA KASUMLIKKUS SURVE ALL

Kapitalistliku maailmakorralduse peamine reegel on, et igasugune ettevõtlik tegevus peab olema kasumlik. On küll erinevaid võimalusi kasumlikkuse mõõtmiseks, kuid üldjoontes jääb siiski kõlama küsimus, et mida pakub investorile iga investeeritud euro.

Käesolevat lugu ajendas kirjutama huvitav tõdemus, et elukondlike ning ärikinnisvara arendusprojektide kasumlikkus on käesoleval ajal küllaltki kardinaalselt erinev. Konsulteerides üht keskmise suurusega büroohoone arendusprojekti Tallinnas selgus, et kulusid arvestades muutub arendusprojekt atratiivseks vaid madala (alla 7%) tootluse ootusega klientidele. Sellise kasumlikkusega aga ei ole investorid täna valmis Eesti kinnisvaraturule oma raha paigutama (kui ehk paar suurimat Tallinna kaubanduskeskust, mida loetakse suhteliselt riskivabaks, välja arvata). Kinnisvara hind ja tootlus on omavahel pöördvõrdelises seoses, st oodatava tootluse (kapitalisatsioonimäära) suurendamisel kinnisvara hind langeb. Nii selguski, et potentsiaalset üüritulu ning investorite poolt oodatavat tootlust arvestades on selle büroohoone maksumus tublisti madalam tema rajamiseks vajaminevatest reaalsetest kuludest. Seejuures tuleb märkida, et arendusprojektiga kaasnevad reaalsed kulud (ehitushinnad, maa maksumus, kommunikatsioonidega liitumine, projektijuhtimine, finantseerimine jne) ei erine oluliselt ärikinnisvara ja elukondliku kinnisvara puhul.

Üheks lähtekohaks probleemi mõistmisel on metoodiliste küsimuste selgitamine. Nimelt hinnatakse kortermajade arendusprojektidel valmivate korterite väärtuseid üldjuhul võrdlustehingute meetodil, sest projektid on enamasti lühiajalised (1-2 aastat) ning sissetulevad rahavood ühekordsed (müügitulu). Ärikinnisvara puhul hinnatakse loodava vara väärtust tulumeetodil läbi tulevaste regulaarsete üüritulude diskonteerimise. Edasi tuleks vaadata veidi statistikat:
• Tallinna uutes (mitte vanem kui 10 aastat) kortermajades müüdavate korterite keskmine hind on veidi üle 1400.- eur/m2 kohta (kesklinnas, kus tehakse ligi 40% uute korterite tehingutest on hind üle 1600.- eur/m2 kohta);
• Tallinna kesklinnas ning teistes kõrge nõudlusega ärikinnisvara piirkondades on B-klassi bürooruumide üürihinnad ca 6-8 eur/m2 ning turupõhine kapitalisatsioonimäär ca 7,2-8,7%. Kehvematel hoonetel/asukohtades üürihinnad ka vastavalt madalamad (3,5 – 4,5 eur/m2) ning kapitalisatsioonimäär kõrgem (10-11%).

Hakates neid fakte omavahel kõrvutama saan tulemuseks, et investorid oleks valmis turu keskmistel tingimustel (nt üür 7.- eur/m2, kapitalisatsioonimäär 8% jne) mõningaid kulusid ning üürihinna kasvu arvestades maksma Tallinna B-klassi büroopindade eest alla 1100.- eur/m2. Seda on ca 23% vähem, kui ollakse valmis maksma analoogilise kvaliteediga elamispindade eest.

Kontrollimaks oma kahtlusi otsisin Tallinnast välja mõned konkreetsed arendusprojektid, mille esimestel korrustel on äripinnad ning ülemistel korrustel korterid. Seejuures pakuvad arendajad klientidele võimalust äripindade ostmiseks ja ka üürimiseks. Kõrvutades samade pindade müügihindu ning üürihindu saan kapitalisatsioonimääraks ca 6,6%, mis on küll sarnane tavaliste üürikorterite poolt omanikule pakutava tootlusega kuid ei rahulda kindlasti kinnisvarainvestorite ootuseid. Nimetatud projektide asukohta (st madalamat nõudlust, seega kõrgemat riski ja kõrgemat diskontomäära arvestades) saan, et nimetatud äripinnad on vähemalt 25% üle hinnatud. See peaks justkui seletama ka nende kehva müügiedu.

Eelnevast võib teha mõned kokkuvõtvad järeldused:

Alustame lihtsast tõdemusest – äripindadega opereerimine on tänasel turul riskantsem ja vähem eelistatud kui elamispindadega, st elamispindade madalam kapitalisatsioonimäär väljendab investeeritud kapitali väiksemat riskisuhet. Samuti viitab sellele ka Maa-ameti tehingute statistika, kust ilmneb, et hoonestamata elamumaadega tehakse oluliselt rohkem tehinguid kui ärimaadega. Nii ongi meie kinnisvaraturg taas veidi elukondliku kinnisvara poole kaldu. Arvestades seda, et näiteks Tallinnas ehitatakse iga-aastaselt vaid ca 0,5% jagu uusi eluruume juurde võrreldes olemasoleva elamufondiga, siis pole sellest hullu midagi. Samas ei saa unustada, et ka ärikinnisvara amortiseerub ning kvaliteetse ärikinnisvara vähesus võib millalgi hakata pärssima meie majandust. Tänast nõudluse ja pakkumise suhet vaadates seda muret veel ei tunda ei ole.

Teiseks mõjutab selline olukord otseselt linnaruumi planeerimist. Tihti on kvaliteetse linnaruumi loomiseks otstarbekas äri- ja elukondliku kinnisvara koosarendamine (nt siin-seal tõstatatud probleem: kaubanduskeskused versus kohalikud väikepoed/teenindusasutused). Kui ärikinnisvara ei väärtustata tarbijate poolt elukondlikuga samaväärselt, siis sunnib see arendajaid projekteerima eluruume ka sinna, kus muidu võiks olla mitteeluruumid (nt soklikorrused jms). Sellele on muidugi olemas ka vastukaal – nimelt on 0- ja 1-korrusele elamispinnana raskem huvilisi leida, küll aga meeldivad sellised kohad kaupmeestele.

Kolmandaks tuleb tõdeda, et selline olukord suunab kinnisvaraturu toimimist. Kuigi äripinnad ei kipu kõrge hinna tõttu eriti kergelt ostjaid leidma ning omanikud ei ole altid hinda langetama, leidub neile alati üürnikke, sest kaalukauss on üürihinna osas kaldu üürniku kasuks. Kui elukondliku kinnisvara osas on peaaegu kõik elanikud ka ise omanikud ja üürnikke on suhteliselt vähe, siis ärikinnisvara puhul on olukord täpselt vastupidine. Ärikinnisvara, millega kasutaja ei ole emotsionaalselt nii seotud kui elukondliku kinnisvara puhul (nn kodutunne üldjuhul puudub), on koondunud portfellidesse, mis läbi mastaabiefekti ning efektiivse majandamise võimaldavad kasumlikkus suurendada.

Mis võiks olla edasised suundumused:

1. Üldise majanduskeskkonna järjepidev paranemine (konvergents Skandinaaviaga) võimaldab meie turul tegutseda pikema ajalise perspektiivi ning väiksema kasumlikkusega rahulduvatel investoritel. Esmapilgul võib tunduda ükskõik, kes ühe või teise arendusprojekti ellu viib, kuid mida pikaajalisema perspektiiviga on investori tegevus ning mida odavamaid finantse ta saab kasutada, seda kvaliteetsem/läbimõeldum on lõpptulemus ning seda mugavam meil kõigil siin edaspidi elada.
2. Loomulikult toimub muudatusi ka elukondliku kinnisvara turul, mis vähendab ajapikku kasumlikkust ning sunnib vaatama ärikinnisvara arendamise võimaluste poole. Nii juhtus see möödunud kümnendi kinnisvaramulli raames ning juhtub ilmslet ka tulevikus. Siiski läheb sinna veel aega ning lähiaastatel keskenduvad arendajad jätkuvalt eelkõige elukondlikule kinnisvarale. Ärikinnisvara arendusprojektid on üksikute spetsialiseerunud arendajate pärusmaa.
3. Kindlasti kogub kõlapinda kogukondlik investeeringute juhtimine. St selliste arendusprojektide tegemine, kus kinnisvarainvesteeringu tegemisel ei ole määrav mitte selle konkreetse projekti kasumlikkus vaid ümbritseva keskkonna üldine elukvaliteedi tõus. Kasumlikkus peegeldub kogukonna liikmete suuremas heaolus ja kasvõi selle kogukonna kinnisvara väärtuse tõusus. Nii ei ole ka investoriks mitte äriettevõtted vaid kohaliku kogukonna liikmed. Eestis on sellest põhimõttest tulenevalt realiseeritud hulganisti sotsiaalobjekte (nt laste mänguväljakuid), kuid osa neist on ilmselgelt rakendatavad ning ka majandatavad ärikinnisvarana (nt külakojad vms). Pole välistatud, et näiteks Kardioru selts või Kalamaja selts ostab mõne selle piirkonna hävimisohus arhitektuuriväärtusliku maja, et see siis näiteks Tallinna Linnavalitsuse ja Muinsuskaitsemaeti toel nn ots-otsaga kokku tulles korda teha ja seeläbi miljööd säilitada.

Nõudlus korteriturul tõstab tehingute arvu

Maa-ameti tehingute statistika ja Domus Kinnisvara maaklerite tähelepanekuid aluseks võttes saame vaadata tagasi eelmise kuu korterituru arengule. Etteruttavalt võib öelda, et kõikides suuremates linnades oli kasv märgatav.

Esialgsetel andmetel teostati Tallinnas maikuus 639 korteriomandi tehingut. See on tulemus, millesarnast nähti viimane kord 2008. aastal. 2011. aastal ületati 600 tehingut ainult detsembris ja 2010. aastal novembris. Need kaks aastat on olnud sellised, mil turg on aktiivsem just aasta lõpus. Kuid paistab, et elanike majanduslikust kindlustundest tulenev ostusoov saab pakkumiste kaudu rahuldatud juba aasta esimesel poolel, sest maikuu suure hulga korteriomandi tehingute taga oli paljude uute elamispindade tehingud. Hinnanguliselt kajastub Maa-ameti tehingute statistikas 108 uue elamispinna tehingut, mis moodustab kõikidest korterite tehingutest 17%.

Kui tehinguid täpsemalt vaadata, siis arendusprojekti korterite tehingutest formeerusid Uus-Kalamaja tänava elamu 28 korteri ostu-müügi tehingut just maikuus, kuigi käed löödi ja võlaõiguslikud lepingud sõlmiti juba eelmisel aastal. Need tehingud kajastuvad ka Maa-ameti statistikas, mistõttu võib öelda, et tegelikke tehinguid oli maikuus 611, mis on väga hea tulemus ning näitab jätkuvat nõudluse olemasolu.

Kui Uus-Kalamaja tänava projekt välja jätta, müüdi uusi elamispindasid siiski üsna hästi – ca 13% kõikidest korterite tehingutest. Edukamad arendusprojektid olid näiteks Meeliku 23 (8 tehingut), Hane tn 6 (8 tehingut) ja Paldiski mnt 46 (6 tehingut).

Korterite hinnadki on suurenenud tehingumahtude juures mõnevõrra kõrgemad, kuid selle taga on peamiselt uute korterite tehingud. Keskmine hind kasvas aprillikuuga võrreldes 1,2%, olles mais 1106 €/m². Seejuures arendusprojektide korterite keskmine hind oli maikuus ca 1500 €/m², mis ongi peamine põhjus keskmise hinna kasvul. Aastases võrdluses on tänavune keskmine hind 8,1% kõrgem kui 2011. maikuus (tehinguid 443).

Ka Tartus oli eelmisel kuul väga palju tehinguid. Kui 2011. aastal oli keskmiselt 91 tehingut kuus ning 2012. esimeses kvartalis 89 tehingut, siis maikuu 127 korteriomandi ostu-müügi tehingut oli suur üllatus. Samas mahus tehinguid oli 2008. aastal. Uusi kortereid müüdi esialgsetel andmetel ainult 10.

Tehingute keskmine hind kasvas aprillikuuga võrreldes 3,5%, kuid on olnud vähemalt pool aastat stabiilselt vahemikus 850 – 900 €/m². Püsivat hinnataset näitab ka keskmiste hindade aastane võrdlus, sest 2011.aasta maikuuga võrreldes on tänavune hind ainult 2,9% kõrgem.

Pärnu linnas oli maikuus 58 korteriomandi tehingut, mis on kümne võrra kõrgem tulemus kui aprillis. Kahe kuu võrdluses on keskmine hind teinud suure hüppe, lausa 17,4 %, kuid selle taga on 9 uuema korteri tehingut, millede keskmine hind oli ca 1320 €/m². Teiste elamispindade tehingute hinnatase oli keskmiselt 670 €/m².

Narvas oli maikuus 59 korteriomandi tehingut, mis on paari tehingu võrra kõrgem kui jaanuaris, mil oli üle mitme aasta aktiivne periood. Samas langes keskmine hind, mis on viimased kolm kuud olnud 370 – 380 €/m², tasemele 329 €/m².

Domus Kinnisvara ja Swedbank jagavad kinnisvara ostjatele kingitusi

Postitaja: Raul Reino @ 04.06.2012 08:25; kategooriad: Domus, Pressiteated
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Alanud on Domus Kinnisvara ja Swedbanki ühine suve lõpuni kestev kampaania. Selle käigus saavad kõik, kes kasutavad kodu ostuks Swedbanki kodulaenu ja Domus Kinnisvara abi, soodsa hinnapakkumise, head laenutingimused ja kingiks kaasa Euronicsi 500-eurose kinkekaardi.

Eri piirkondade head kinnisvarapakkumised on koondatud veebilehele www.domuskinnisvara.ee/superpakkumised.

Kampaania teeb ainulaadseks just tehnika pakkumine. See tähendab, et kampaania raames kinnisvara ostnud klient saab lisaks 500-eurose kinkekaardi, mille eest endale Euronicsi kauplustest valida elektroonikakaupu, kodutehnikat, telekommunikatsiooni- ja arvutikaupu. Pakkumine kehtib vaid juhul, kui klient ostab korteri või maja Domus Kinnisvara spetsiaalsete kampaaniapakkumiste seast ja kasutab ostu rahastamiseks Swedbanki kodulaenu.

Domus Kinnisvara tegevjuhi Raul Reino sõnul pannakse erilehele välja üksnes need pakkumised, mida võib kinnisvaraturu keskmisi näitajaid arvestades pidada soodsaks. „Koostöös kümnete kinnisvara omanikega üle Eesti valisid professionaalsed kinnisvaramaaklerid välja parimad pärlid, mis lihtsustavad ostjate valikut ja annavad kindlustunde, et ostetaval kaubal on mõistlik hinnatase,“ ütles Raul Reino. Objekte valides jälgiti, et tegemist oleks piirkonna soodsaimate pakkumistega omalaadsete hulgas: et müüja oleks valmis hinda alla laskma või et asukoha, arhitektuuri või muu näitaja poolest ainulaadne vara oleks müügis tavapärase objekti hinnaga.

Swedbanki eralenude osakonnajuhi Ago Samma sõnul on pakkumine klientidele hea võimalus leida omanäoline kodu hea hinnaga ning saada boonuseks abi kodu sisustamisel. Pank omalt poolt vaatab koos kliendiga läbi laenu võtmise võimalused ning teeb hea pakkumise, mis tagab kliendile sobivaima laenukoormuse kogu perioodiks. „Soovime, et meie kliendid oleksid laenutingimustega rahul nii majandustsüklite tõusu- kui ka langusfaasis ning et ka kehvematel aastatel ei muutuks laenukoormus üle jõu käivaks,“ sõnas ta.

Pangalaenu taotlemine on jõukohane ka väikestele ja keskmistele ettevõtetele

Postitaja: Kristjan Gross @ 01.06.2012 12:14; kategooriad: Pangandus
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Poliitikauuringute Keskuse Praxis hiljuti avaldatud uuringu[1] kohaselt on väikese ja keskmise suurusega ettevõtete (edaspidi VKE) hulgas varasemate uuringutega võrreldes 2011. aastaks hüppeliselt kasvanud laenamine perekonnalt ja sõpradelt.

Uuring toob välja, et lisafinantseeringute kaasamine on VKE-de hulgas üleüldiselt kasvanud, sealhulgas on märgatavalt kasvanud pangalaenu ja liisingu kasutamine. Nii näiteks moodustasid pangalaenud 2005. aastal 20 protsenti, 2011. aastal aga juba 37 protsenti ettevõttevälisest lisafinantseerimisest, liisingfinantseerimine on  2011. aastaks kasvanud 48 protsendini. Tõepoolest on aga protsentuaalselt kõige rohkem kasvanud laenamine lähiringist (pere ja sõbrad): 6 protsendilt 2005. aastal 51 protsendini 2011. aastal kogu kaasatud ettevõttevälisest rahast. Samas on selline käitumine iseloomulik eelkõige füüsilisest isikust ettevõtjatele ja mikroettevõtetele (1-10 töötajat). Võimalike pangalaenu saamist takistavate asjaoludena on selliste ettevõtete puhul uuringus välja toodud ebapiisavat tagatist ja nõrku finantsnäitajaid, teisalt on osundatud ettevõtjate seisukohale, et pangalaenu intressimäärad on liiga kõrged.
Krediidipanga pikaajalise kogemuse põhjal võime lisaks eeltoodule järeldada, et suhteliselt väikeste summade laenamisel, mida taolised ettevõtted vajavad (uuringu kohaselt jääb vaatlusaluste laenude maht valdavalt alla 25 000 euro), ei kaalu ilmselt pangalaenu taotlemisega seonduv (lisa)töö- ja ajakulu ettevõtja jaoks üles võimalikku saadavat kasu ning juhul, kui on võimalus kaasata lisaraha lihtsamalt, siis seda ka tehakse ja pangalaenu taotlemisest loobutakse.

Kas siis pangalaenu saamine on ka tegelikkuses väikese ja keskmise suurusega ettevõtja jaoks liiga keerukas ettevõtmine?

Krediidipanga arvates mitte. Pangalaenu saamiseks vajalikud eeltoimingud võivad ettevõtte arengule mõjuda hoopis vägagi positiivselt. Nimelt tuleb laenu taotlemiseks  igal ettevõtjal väga põhjalikult läbi kaaluda oma äritegevuse jätkusuutlikkus, koostada ja esitada äriplaan, analüüsida ja planeerida tuleviku rahavoogusid jpm, et pank suudaks hinnata laenu väljastamisega seotud kõiki võimalikke riske. Selline tegevus mõjub meie hinnangul ettevõtte tegevusele vägagi korrastavalt ning annab võimaluse panna paika pikaajalised tegevus- ja kasvuplaanid.

Igal juhul soovitame omalt poolt kõigil ettevõtjatel lisafinantseeringu vajaduse ilmnemisel kindlasti kaaluda ka pangalaenu võtmise võimalust. Ehkki alguses võib ettevalmistavat tööd tunduda palju, kaasneb pangalaenuga enamasti pikaajaline, stabiilne ja ettevõtja arengut toetav finantssuhe. Panga kodulehel kirjeldatud erinevate laenu- ja liisingutoodetega tutvumise järel saab teha juba täpsema valiku, sõltuvalt sellest, kas ettevõttel on vajadus pigem lühi- või pikaajalise rahastuse ning laenu- või hoopis liisingutoote järele. Krediidipanga asjatundlikud töötajad on valmis süvenema iga laenutaotleja vajadustesse ja võimalustesse, et koostöös leida just Teie jaoks sobivaim finantseerimislahendus.

Uku Tammaru

Äripanganduse juht

AS Eesti Krediidipank

www.krediidipank.ee


[1] “Väikese ja keskmise suurusega ettevõtete arengusuundumused 2012″ http://www.mkm.ee/public/VKE_aengusuundumused_aruanne.pdf