Kadriorus on hinnad aastaga kasvanud viiendiku võrra

Postitaja: Raul Reino @ 24.05.2012 11:40; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Kui võrrelda 2011. aasta nelja esimest kuud käesoleva aasta nelja esimese kuuga, siis võib kokkuvõtlikult tõdeda, et tehinguaktiivsus on püsinud samal tasemel, kuid aastaga on märkimisväärselt kasvanud hinnad. Kui aasta tagasi tehti 4 kuuga 36 tehingut ehk keskmiselt 9 müügitehingut kuus, siis 2012. aastal on tehtud 37 tehingut.

Aasta tagasi oli keskmine pinnaühiku maksumus 1444 (eur/m2), kuid 2012. aastal on keskmine hind tõusnud juba tasemele 1767 eur/m2. Seega on aastane hinnatõus 22,3 %. Hinnatõusu veavad suured, 70-250 m2, pindala vahemikku jäävad korterid, mida käesoleval aastal on müüdud 17 ühikut keskmise hinnaga 2165 eur/m2. Aastane hinnatõus on olnud suurtel korteritel 36 %.

Siinkohal tuleb lisada, et pakkumisturul aastaga muudatusi toimunud ei ole. Pakkumiste hulk jääb spot.city24.ee andmetel stabiilselt 300-340 korteri vahele. Domus Kinnisvara maaklerite kogemused kinnitavad, et ostuhuvilised hindavad pakkumist ebapiisavaks ning iga uus turule tulev objekt saab suure tähelepanu osaliseks. Kusjuures huvilisi jagub nii uutele, renoveeritud kui ka renoveerimata majades olevatele korteritele. Kuna Kadrioru asumi puhul kehtib eriti selgelt kinnisvaraturu kuldreegel – asukoht, asukoht, asukoht – siis ei tee ostjad suurt numbrit sellest, kui peavad ette võtma pika ja tüütuvõitu korteri ning maja renoveerimise protsessi. Domuse maaklerite poolt viimati müüdud 3-toaline korter leidis endale uue omaniku sisuliselt 3 päevaga, kusjuures nii mõnigi huviline oli valmis korteri broneerima ka nii, et polnud kohapeal ise vaatamas käinud. Suure huvi tingis korteri keskmisest madalam hind, ca 1300 eur/m2, mis oli põhjustatud korteri ja maja kehvast seisukorrast.

Paneelelamute renoveerimine pikendab nende eluiga

Postitaja: Kristjan Gross @ 18.05.2012 04:02; kategooriad: Varia
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Mõni aeg tagasi Tallinnas Lasnamäel alla kukkunud rõdupiire tekitas paljudes küsimusi, et kas nõukogude ajal ehitatud suurpaneelelamud hakkavad kokku kukkuma. Mitmel pool toodi välja, et hoonete projekteeritud eluiga hakkab täis saama, mistõttu ongi oodata elamute lagunemist.

2009. aastal koostasid Tallinna Tehnikaülikooli teadlased uuringu „Eesti eluasemefondi suurpaneel-korterelamute ehitustehniline seisukord ning prognoositav eluiga“. Selles on öeldud, et ehitise elukaare teooria kohaselt on elamu keskmiseks tööeaks ligikaudu 50- 70 aastat. Kuna suurem osa Eesti elamufondist on tänaseks oma eluea saavutanud või siis sellele lähenemas, oligi uuringu eesmärgiks välja selgitada, millises seisukorras Eesti vananenud eluasemefond.

Peamised probleemid, mis uuringus välja toodi, on järgmised:

  • välisseinapaneelide kõige suurem probleem on nendesse sisse projekteeritud külmasillad; paneelidevahelised vuugid on täidetud jäiga tsementseguga kui ka polüuretaanvahuga, mis päikse käes kiirelt laguneb;
  • rõduplaatidel esines tõsiseid kahjustusi, mis olid põhjustatud peamiselt rõdude veetõkke puudumisest või katkisest veetõkkest (rõduplaat on pidevalt märg) ning armatuuri või rõdu piirdeposti korrusioonist;
  • katuste peamised probleemid on katusekatte ebatihedus, ebapiisav soojapidavus ja tuulutus, külmasillad, veeloigud katustel, ebapiisavad kalded, lagunenud ja remonti vajavad korstnad;
  • akende osas toodi olulise puudusena välja asjaolu, et akende vahetamisega ei ole kaasnenud ventilatsioonisüsteemi renoveerimist;
  • ebapiisav ventilatsioon ja halb õhuvahetus põhjustab siseõhu süsihappegaasi suurt taset.

50- 70 aastase elamu konstruktsioone ja tehnosüsteeme võib lugeda nii füüsiliselt kui moraalselt vananenuks, mistõttu vajab hoone lisaks järjepidevatele hooldustöödele suuremahulisemaid rekonstrueerimistöid. Kui hooldustööd ehk hoone korrashoid on selline tegevuste kompleks, millega tagatakse ehitise konstruktsioonide ja ehitises paiknevate tehnosüsteemide (töö-) korrasolek, siis põhjalike renoveerimistööde tulemusena saab elamu põhitarindite ja tehnosüsteemide eluiga pikendada 25- 40 aastat.

Seega suurpaneelelamutes, mis on korrektselt ja projektijärgselt renoveeritud, ei tohiks hoone ehitusaasta muret tekitada, sest vanadustõrje abil on selle eluiga pikendatud. Igatahes tasub korteri ostjal põhjalikult uurida korterelamus tehtud ja kavandatavaid töid. Seda on mõistlik teha ka nendes majades, mis on ehitusbuumi ajal renoveeritud, sest ehitus- ja projekteerimispraaki on ka seal. Seetõttu võiks uuringust kasulikud olla mõned tähelepanekud ja soovitused:

  • Enne renoveerimistöid on vaja kindlasti läbi viia hoone ehitustehniline ülevaatus/ekspertiis ja energiaaudit. Alles seejärel võib hakata tegelema projekteerimise ja ehitustöödega;
  • Seina ja katuslage seestpoolt soojustada ei või. Seespoolne lisasoojustus suurendab külmasildade mõju. Lisaks seespoolselt lisasoojustatavale korterile kahjustatakse ka naaberkorteri sisekliimat;
  • Akende vahetusega peab alati kaasnema ventilatsioonisüsteemi renoveerimine.


Allikas: Tallinna Tehnikaülikooli uuring „Eesti eluasemefondi suurpaneel-korterelamute ehitustehniline seisukord ning prognoositav eluiga“, 2009.

Sunnitud kinnisvara müükide arv väheneb

Postitaja: Raul Reino @ 13.05.2012 11:27; kategooriad: Kinnisvaraturg, Majanduspoliitika
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Kinnisvara valikuvõimalusi on vähe, kostub viimasel ajal nii kinnisvaramaaklerite kui ka klientide suust. Üürikorterite osas hinnatakse olukorda pakkumisturul eriti hulluks. Siin-seal on tekkinud taas enampakkumise laadsed olukorrad. Kuhu siis kõik objektid kadunud on?
Kui vaadata viimase 5 aasta graafikuid selles osas, kui palju on ühte või teist kinnisvara olnud pakkumises, siis joonistub välja sarnane pilt nii korterite, majade kui maade osas. Kinnisvarastatistika spot.city24.ee näitab, et buumi pakkumislainetuse tipp oli kuskil seal 2008. aasta esimeses pooles, mil üle Eesti oli stabiilselt pakkumises üle 20 000 korteri, 7000 maja ja 10 000 maatüki ühiku kuus. Seejärel kukkusid hinnad, müüjate motivatsioon kadus ning järgi jäid vaid inimesed, kes olid sunnitud müüma või lootusetud optimistid, kes ikka lootsid mõne kuldkala otsa komistada. 2009. aasta lõpus oli Eestis pakkumisse alles jääned alla 7000 maatüki, ca 5000 maja ja vähem kui 15 000 korterit. Seejärel kosusid hinnad, müüjate motivatsioon tuli tagasi ning tõusis ka pakkumiste hulk. Tänaseks on pakkumine stabiliseerunud, kuid omab juba pigem kerget langustendentsi. Kuigi keskmised hinnad seevastu on olnud jätkuvalt tõusutendentsis, siis tundub siin olevat teatav vastuolu. Mõistatuse lahendamiseks ei pea aga olema Hercule Poirot, et deduktiivse loogika põhjal teha mõned järeldused:
1. Kuigi sundmüükide arv näitas vähemalt 2011. aastal rekordnumbreid (833 objekti aastas), siis sisuliselt on tegemist pigem kinnisvarakriisi järelkaja ja aktiivsemaks muutunud kinnisvaraturu näitajaga. Nö hapusid asju ei tule enam kohtutäituritele sedavõrd peale, kui mõned aastad tagasi. See aga vähendab kogupakkumist.
2. Kui viimane aasta on keskmised hinnad tõusnud, siis ikkagi jäävad nad kaugele maha superhindadest, mis valitsesid Eestis 2007. aastal. See aga tähendab, et väga suurel hulgal kinnisvara omanikest pole põhjust veel kinnisvaraturule tulla ning nemad ootavad oma aega.
3. Lisaks mitte piisavalt kasvanud hindadele ei ole põhjust müüma tormata ka seetõttu, et üldine olukord majanduses on paranenud ja pered suudavad oma laene teenindada. Tarbijad saavad paremini hakkama oma kohustustega ning suuremaid oste või investeeringuid kaaluvad põhjalikumalt. Ka kindlustunde indikaatori näitajad on rohkem kui 3 korda paremad võrreldes näiteks 2009. aasta esimese poolega, mil riigis valitses must masendus.
4. Uusarenduste ehitus on küll käima läinud, aga siiski liialt vähene ja Tallinna kesklinna põhine. Teistes linnades on uus kortermaja pigem erand kui reegel ning näiteks eramuehitus on üldse väga tagasihoidlikult esindatud, et mitte öelda olematul tasemel.

Seega uut pakkumist on praegu vähe peale tulemas ning aastases perspektiivis ei ole erilist muutust loota. Ostuhuviliste jaoks tähendab see tõehetke, et valikuvõimalusi tekib juurde napilt ning tuleb rahulduda sellega, mis pakkumises on ning iga vähegi atraktiivse pakkumise osas langetada otsus mõistliku aja jooksul.

Ostjad eelistavad korras suvilaid, kus veevärk sees

Postitaja: Domus @ 10.05.2012 02:31; kategooriad: Kinnisvaraturg, Maaklertegevus
Sildid: , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Pärast mõneaastast vaikelu on suurenenud huvi suvilate vastu ning juba jaanuaris on aktiivselt suvilaid vaatama hakatud ja ka ostetud. Kõige aktiivsem aeg on tavaliselt märtsist maini, natuke vaiksemaks läheb suvel, kuid tehinguid tehakse siiski aastaringselt. Kui varasematel aastatel oli nõudluse põhjuseks enamjaolt soov soetada suvila puhkamise eesmärgil või lausa aastaringseks elamiseks, siis viimasel ajal on au sisse tõusnud ka isekasvatatud puu- ja juurvili kui lisa oma toidulauale ning see on motivatsiooniks suvilate ostul.
Kuna aiapidajate nõuded hoonele pole eriti kõrged ja väärtustatakse pigem maad ning kaugust Tallinnast, siis nõutuim hinnaklass on 20 000 – 30 000 €. Maja võib sellisel juhul olla keskmises seisukorras, soojustamata ja üsna korralikku remonti vajav. Küll aga eeldatakse vee olemasolu nii majas sees kui krundil. Vajalik on ka pesemisvõimalus. Paljude suvilaühistutes asuvate kruntide puuduseks ongi ainult suvine trassivesi, mis aastaringse kasutamise välistab.
Teine probleem, mis müüki takistada võib, on puudulik paberimajandus. Paljud suvilad on omaalgatuslikult suuremaks ehitatud. See tegevus on aga omavalitsusega kooskõlastamata, puudub projekt, pole võetud ehitusluba. Enne müüki tuleb siiski veenduda, et kõik dokumendid on olemas ja tegelikkusele vastavad.
Kõige rohkem on nõutud mereäärsed piirkonnad Murastest Kloogarannani. Nõudlust suurendab koheselt vee lähedus, et meri või ka lihtsalt jõekallas oleks jalutuskäigu kaugusel. Näiteks selle aasta veebruaris osteti 1920. aastal ehitatud vana amortiseerunud majaga talukoht 65 000 € eest. Suureks plussiks oligi 4 492 m2 suuruse kinnistu piirnemine Treppoja ojaga.
Ostjad eelistavad suurema krundiga suvilaid või siis pigem juba vanu talukohti. Omaaegsetes suvilaühistutes asuvad krundid on väikesed ja vähe privaatsust pakkuvad. Siiski tehakse hulgaliselt tehinguid ka klassikalistes suvila piirkondades nagu Kiisal, Laitses ja Muugal.

Soositumad piirkonnad Lääne-Harjumaal asuvad Suurupist Vääna-Jõesuuni ning Laulasmaa ja Kloogarand. Mere lähedusse ostetakse puhkamise sooviga eelistatult korras suvilaid. Suurus 45-65 m2, mitme toaga ja tingimata sauna või duššiga ning hooldatud krundiga. Selliste suvilate müügihinnad jäid 2011. aastal 40 000 – 60 000 € vahemikku. Kui suvila oli viletsas seisukorras, elekter küll olemas, aga puudus pesemisvõimalus või vett ei olnud majas sees, siis nende suvilate müügihinnad võivad alata ka 25 000 €. Sisuliselt ostetakse siis kommunikatsioonidega krunti, millele saaks tulevikus ehitada maja või suvila. Hetkel on City24 andmetel Keila vallas müügil 62 suvilat hinnaga 20 000-100 000 €.
Alates 60 000 € saab osta aastaringselt kasutatava, soojustatud ja kõigi kommunikatsioonidega varustatud suvila. Sellised suvilad on tavaliselt paremas seisukorras, uuendatud interjööriga ning suuremate ruumidega. Hetkel kalleim suvila pakkumine selles piirkonnas on Kloogarannas asuv suvila hinnaga 332 340 €.
Hea rongiühendus ja lähedus Tallinnale on toonud palju uusi elanikke Kernu valda Laitse kanti. Hinnad on madalad, keskmiselt 10 000-40 000 €. Ostuhuvi põhjuseks on kasvavad korterite ülalpidamiskuld. Müüakse oma korter, makstakse võlad ja ülejäänud raha eest ostetud suvila soojustatakse nii, et seal oleks võimalik aastaringselt elada. Praeguse seisuga on Kernu vallas müügil 62 suvilat.
Harjumaa piirkonnas peetakse optimaalseks hinnatasemeks kuni 38 000 € maksvaid suvilaid, mis on kõige nõutumad. Domus Kinnisvara maaklerid on teinud tehinguid ka suvekodudega, mille hinnatase on üle 63 000 €, kuid neid võib pidada pigem erandiks.
Viimastel aastatel on saanud üha populaarsemaks suvekodude ehk vanade talude ostmine. Kuna vana ja eheda väärtustamine on päevakorral, siis otsitakse tihedalt üksteise kõrval asuvate suvilate asemel oma privaatset pesapaika. Olgugi et vana talu või rehielamu vajab tavaliselt tugevat remonti, on ta tihti restaureerimishuvilistele tõeliseks maiuspalaks. Lisaväärtuse annab suur krunt, oma mets ja aiamaa. Kuid ka siin on omad piirangud. Eelistatud on majad mis asuvad tõmbekeskustest 50 km raadiuses ning see kehtib kõigi Eesti suurimate linnade kohta kohta.
Näidetena viimase poole aasta jooksul Domus Kinnisvara maaklerite poolt müüdud suvekodudest on Märjamaa lähedal Rassiotsa külas 2,5 ha suuruse kinnistuga amortiseerunud talu hinnaga 9 000 €, sama suure kinnistuga rehielamu Nissi vallas Siimika külas hinnaga 12 500 € ning Padise vallas Alliklepa külas asuv suvekoduks mõeldud maja hinnaga 35 000 €.
Eesti kaugemates piirkondades asuvad suvekodud pole nii nõutud. Ostjad loevad rahakotis raha ja jälgivad kasvavaid kütusehindu. Samal põhjusel pole meie saared nii atraktiivsed kui nad olla võiksid. Suureks miinuseks on ka suvel ülekoormatud praamiliiklus.
Turuosa, mis on täitmata, ja mille järgi kindlasti nõudlust oleks, on suvilate ja suvekodude üürimine. Hetkel on City24 pakkumistes vaid paar-kolm väljaüüritavat suvilat kuuüüriga 100 kuni 270 € kuus. Arusaadavalt soovivad ka omanikud ise suvel oma suvekodu kasutada, kuid kellel pole aega või võimalust aastas üle paari korra suvilas käia, võiks üürileandmist tõsiselt kaaluda. Paljudel noortel peredel pole maavanaemasid ega resursse suvila ostmiseks, võimalus paariks kuuks suvila üürida oleks neile aga tõeline kingitus.

Tagasihoidlik korteriturg aprillis

Postitaja: Kristjan Gross @ 04.05.2012 12:49; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Tallinna korteriturul oli olukord aprillikuus sisuliselt samaväärne märtsiga, sest tehingute aktiivsus ja keskmine hind ei muutunud. See, et ostu-müügi tehinguid Maa-ameti tehingute statistika põhjal oli 1 võrra rohkem ning ühe ruutmeetri keskmine hind oli 27 € võrra madalam, on minimaalne muutus. Aastases võrdluses on hinnakasv olnud ca 4%, samas on ostu-müügitehinguid 100 tk rohkem –  eelmise aasta aprillis tehtud 451 tehingut, tänavu 554.

Aprillis oli kõige rohkem tehinguid Kesklinna linnaosas – 130 tehingut. See on ka piirkond, kus tehingute keskmine hind on kõrgem 1646 €/m². Hinnatasemelt järgnes Kristiine linnaosa 1040 €/m² ja Põhja-Tallinna linnaosa 1006 €/m².

Uusi kortereid müüdi esialgsel hinnangul 37, mis on vähem kui märtsis, sest sel perioodil tehti 49 tehingut. Edukamad projektid aprillis olid Kesklinna linnaosas Tartu mnt 50a (7 tehingut), Lasnamäe linnaosas Meeliku 23 (5 tehingut) ja Põhja-Tallinna linnaosas Paldiski mnt 14 (5 tehingut).

Tartus oli aprillis korterite tehinguid 90, mis on madalam tulemus kui märtsis, mil tehinguid tehti 109 korral. Seega on aktiivsus elamispindade turul stabiilne ning märtsikuu maht jäi üksikuks erandiks, sest märkimisväärseid muutusi nõudluses-pakkumises ei ole toimunud. Aastases võrdluses on hinnatase praktiliselt muutumatu, sest 2011. aasta aprilli keskmine hind oli 856 €/m², siis käesoleval aasta aprillis oli see 851 €/m². Ka tehingute arv on samas suurusjärgus möödunud aasta aprilliga.

Uusi elamispindasid müüdi aprillis väga vähe. Poolelioleva ehitusega Filosoofi 17 elamus on müüdud üks korter, teised üksikud uuemad korterid on majades, mis on valminud mõnda aega tagasi, näiteks Tigutornis.

Pärnus oli tehinguid 48, mis on samalaadne viimase kolme kuuga. Samas on tehingute keskmine hind alates veebruarist olnud languses, saavutades aprilliks tulemuse 658 €/m². See on 10% madalam kui 2011. aasta aprillis.

Vastupidiselt Pärnu korteriturule on Narvas hinnad viimaste kuude jooksul olnud tavapärasest kõrgemad. Aprillikuu 44 tehingu keskmine hind oli 382 €/m², mis on kõrgeim tulemus kahe aasta jooksul. Veebruaris ja märtsis oli korterite tehinguid küll veidi rohkem, kuid keskmine hinnatase ca 370 €/m². See on ca 18% kõrgem kui aasta tagasi.