Tähelepanekud 2011. aasta Tartu kinnisvaraturu kohta

Postitaja: Kristjan Gross @ 27.01.2012 11:58; kategooriad: Hindamine, Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Korterid

Tartus tehti 2011. aastal 1110 korteriomandi ostu-müügi tehingut. See on 34 tehingu võrra rohkem kui 2010. aastal (kasv 3%). 2009. aastaga võrreldes oli eelmisel aastal 278 tehingut rohkem. Seega on tartlaste huvi kriisijärgselt elamispinna soetamise vastu olnud mõningases kasvus.

Kvartalite võrdluses tehti 2011. aastal kõige vähem tehinguid esimeses kvartalis, mille tingis madal aktiivsus jaanuaris. Kolmas kvartal oli see-eest suurima tehingute mahuga, sest augustikuus müüdud korterite arv oli üle mitme aasta rekordiline 115. See oli ka periood, mil tehingute keskmine hind saavutas 2011. aasta kõrgema tulemuse 904 €/m². Kuna juuli ja septembri keskmised hinnad olid madalamad, siis kolmanda kvartali keskmine hind jäi väiksemaks kui teise kvartali hind.

Augustikuu aktiivsuse põhjuseks võib pidada suvise puhkuseperioodi järgselt formeerunud tehinguid. Suuremate ja kallimate korteritega tehtud tehingute hulk mõjutas ka keskmist hinda, sest hinnaklassis 1200- 1500 €/m² tehinguid oli tavapärasest rohkem.

Aasta viimastel kuudel langenud hind mõjutas ka neljanda kvartali tulemust, mille keskmine hind oli 812 €/m², mis on 4% madalam kui esimesel kvartalil. Tõenäoliselt mõjutas teist poolaastat Euroopa finantskriis ja prognoosid järgmisteks aastateks. Ebakindlus tuleviku suhtes vähendas kallimate elamispindade ostmist. Paljudel juhtudel raha paigutamise eesmärgil tehtud tehingud olid hinnavahemikus 40 000- 50 000 €.

Nimetatud hinnavahemik on jätkuvalt nõutud sektor. Maakleritelt saadud tagasiside põhjal võib öelda, et laenu abi kasutakse üllatavalt vähe. Tõenäoliselt on kallimate elamispindade ostmine vähenenud just seetõttu, et panka ei taheta ebakindlas majandusolukorras kaasata ning pigem püütakse omavahenditega hakkama saada.

Nõudlus korterite vastu on püsinud üsna stabiilne, millele viitab teise poolaasta tehingute mahu ühtlane tase. Maaklerite sõnul oleks korterite müüke isegi rohkem, kui oleks sobivaid elamispindasid pakkuda. Kliendid on ootel kesklinna lähipiirkonna kivimaja heas seisukorras  korteritele. Linnaosadest vastavad nendele Kesklinna, Karlova, Supilinna, Vaksali ja Ülejõe linnaosa ning Annelinna kesklinna poolne osa.

Korterite pakkumiste arv oli 2011. aastal Kinnisvaraweb kv.ee andmetel üsna stabiilselt 2000 – 2200. Neist suurima mahu andis Annelinna linnaosa, kus müügis on korraga umbes 600 korterit. See-eest on tegemist piirkonnaga, kus keskmine küsitud hind on linna madalaim, so ca 800 €/m². Võrreldes piirkonna keskmise tehinguhinnaga, on pakkumishinnad ca 20% kallimad. Nii nagu linnaosale omapärane, on seal suurim elanike arv ja väga ühtlane tüüpkorterite elamufond. Tõenäoliselt seetõttu ei olegi linnaosa hinnad oluliselt muutunud, sest konkurents on suur – müügihinnad on vahemikus 650 – 700 €/m², pakkumishinnad on kogu aasta jooksul ca 800 €/m².

Annelinna korteriturul valitseb suuremate korterite ülepakkumine, sest kõrgete kommunaalkulude tõttu soovitakse minna soodsamale pinnale, samas kui nõudlus on madal. Näiteks seni on pakkumises 4-toalisi kortereid 2-toalise korteri hinnaga.

Pakkumishindadest enim on kasvanud Kesklinna ja Karlova linnaosa korterite hinnad. Müüki on tulnud just suuremad ja kallimad elamispinnad. Küllap on omanikud tunnetanud kinnisvaraturu nõudluse kasvu ning pakkumiste vähesust. Samas on neis linnaosades vähenenud odavamate, väiksemate ja halvas seisukorras korterite müügikuulutuste arv, kuid mida võib pidada siiski likviidsemaks varaks võrreldes kallimate korteritega.

Pakkumises annavad mõningal määral veel tooni arendusprojekti korterid. Domus Kinnisvara hinnangul on Tartus ja lähiümbruses müügil ca 250 uuselamu korterit. Osa neist on 3-5 aastat tagasi valminud elamutes. 2011. aastal valminud elamuprojektid on olnud asukohalt, projektilt ja hinnatasemelt turule niivõrd vastuvõetavad, et enamus kortereid on müüdud.

2011 aastal alustati 12 uue korterelamu ehitusega, kus kokku on ca 160 korterit. Neid arendusi iseloomustab läbimõeldud projektid, kusjuures on püütud leida konkurentsieeliseid. Näiteks Fortuuna 32 ja Vanemuise 45 elamute märksõnaks on energiasäästlikkus, Veeriku 6 puhul elamistingimustele mugavust pakkuvad panipaigad, saunad jms. Kuivõrd need asjaolud müügiedu tagavad, näitab tulevik, kuid kliendi jaoks on oluline ka korteri hind. Pakkumises on uued korterid hinnavahemikus 1200 – 1600 €/m². Eelmise aasta edukamate arendusprojektide Oa ja Meloni tn tehinguhinnad olid siiski madalamad, jäädes vahemikku 1100 – 1200 €/m².

Üüriturg

Üüriturg oli eelmisel aastal äärmiselt aktiive, sest nõudlus oli väga suur. Aktiivseim aeg oli august ja september, mil kortereid otsisid tudengid nii Eestist kui välismaalt. Aasta viimastel kuudel jätkus elamispindade otsimine, kuid mingil määral aktiivsus ja sihtgrupp muutus. Tudengite osakaal vähenes, ning asemele tulid pered, tööinimesed, pensionärid jt. Nüüd valitakse ja mõeldakse põhjalikumalt, enne kui pakkumiste hulgast valik tehakse.

Pakkumiste hulk oli suurim augustikuus: Kinnisvaraweb kv.ee andmetel oli augustis ca 1300 üüripakkumist, mis järgmistel kuudel langes 700ni. Kuigi üürikorterite vastu on nõudlus jätkuvalt olemas, pole vähenenud vabade pindade tõttu üürihinnad muutunud. Mõningal määral on surve hindade langusse, kuid seda peamiselt halvemas seisukorras ja mugavusteta korteritel ning linnaäärsetel korteritel.

Elamud

Tartu linnas ja lähipiirkonnas on eelistatud nii remonti vajavad elamud kui ka uuselamud. Vanemate elamute hinnatase on peamiselt vahemikus 55 000 – 100 000 eurot, sõltudes asukohast, elamu suurusest ja remondivajadusest. Uute majade turul on likviidsemad kinnistud hinnatasemel kuni 160 000 €. Väga üksikud tehingud on ka hinnatasemel 200 000 eurot ja rohkem – tegemist on peamiselt eksklusiivsete uuselamutega.

Tartu linna hinnatumad piirkonnad on Tähtvere, Tammelinn, Ihaste ja Veeriku linnaosa, kus elamute hinnad on keskmisest kõrgemad; madalamate hindadega piirkonnad on Variku ja Raadi linnaosa. Kõrgelt on hinnatud ka linnaga piirnevad elamurajoonid Vahi külas (Raadimõisa elamurajoon) ning Veibri küla uuselamurajoon.

EKA ehitus on hea näide halvast kinnisvara arendusest

Postitaja: Raul Reino @ 25.01.2012 06:44; kategooriad: Varia
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Et Eesti Kunstiakadeemia (EKA) vajab oma hoonet ja kaasaegset õpikeskkonda on küllalt selge ilmselt enamusele eestlastest. Jättes emotsioonid ja poliitika kõrvale ning analüüsides uue hoone ehitamise saagat projektijuhtimise ja tavalise kinnisvara arendamise vaatenurgast, siis tekitab EKA juhtide käitumine pehmelt öeldes nõutust. Kui Signe Kivi ja tema meeskond teeks sellise kvaliteediga tööd mõnes ehitus- või kinnisvarafirmas, siis oleks nõukogu ta tänaseks ilma pikema jututa vallandanud.

EKA juhid on algusest peale võtnud hoone ehitamisega seoses hämmastavaid riske, mistõttu tänased dramaatilised avaldused ainult kinnitavad seda vana tõde, et kunstnikud võiksid teha kunsti, pedagoodid anda haridust ja projektijuhid projekte juhtida. EKA ehitus on klassikaline näide rumalast kinnisvara arendusest, mida 2005-2008 harrastati palju, kuid seda imekspandavam on, et sarnaste rehade otsa komistasid targad ja haritud inimesed. Hakkame lihtsalt tegutsema, mõtles ilmselt Signe Kivi ja lootused oma poliitiliste sidemete osas olid niivõrd tugevad, et vahet pole mida detailplaneeringud ütlevad, kas ehitusload on olemas või mitte ning kas naabrite kooskõlastused on olemas või mitte.

3 ränka viga, mida Signe Kivi tegi:

1. Kuulutas arhitektuurivõistluse võitjaks hoone projekti, mis ei vastanud kehtivale detailplaneeringule. Planeering lubas ehitada 6-9 korruselise hoone, aga žürii kuulutas võitjaks 5 korrust lubatust kõrgema hoone projekti. Seega eirati juba alguses kehtivat detailplaneeringut, millega võeti vastu väga suur risk, et projekt jääb venima. Miks täna enamus suuri kinnisvara arendajaid eelistab osta kehtiva detailplaneeringuga krunte on väga lihtne põhjus, sest mitte keegi ei tea, kui kaua võib Tallinna linnas detailplaneeringu menetlemine aega võtta.
2. Ei mõistnud või alahindas fakti, et uus detailplaneering ja uus ehitusluba nõuavad naabrite kooskõlastust. Kes vähegi kinnisvara arendamise ja hoonete ehitamisega on kokku puutunud, see teab, et naabrite kooskõlastuse hankimine võib sedatüüpi projektides osutuda tõeliseks peavaluks. Signe Kivi kogenud poliitikuna oleks pidanud väga hästi seda teadma kasvõi seetõttu, miks on mõne maantee ehitus jooksnud ummikusse.
3. Lammutas vana EKA hoone enne, kui uue hoone ehitamiseks vajalik õiguslik baas oli olemas. Lammutada vana maja enne, kui uue maja ehitusluba on alles alustanud kooskõlastuste ringi läbimist, räägib selgelt kas väga suurest enesekindlusest või siis rumalusest.

Kogu projektijuhtimine on käinud stiilis nagu Alod ja Andreid 2007 maju ehitasid – paneme maja püsti, siis hakkame kooskõlastusi hankima, võtame ettemakse niipalju kui võimalik ning vilistame seadustele, mis riigis kehtivad. Kogu uue maja ehitamise protsess on käinud nii nagu oleks ehitamisega seotud seadusandlus vaid tühine formaalsus. Avalikkusele ei ole see just mitte kõige parem signaal.

Kaberneeme kinnisvaraturg on stabiilne

Postitaja: Domus @ 23.01.2012 08:27; kategooriad: Kinnisvaraturg, Maaklertegevus
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Pealinnast pooletunnise autosõidu kaugusel Kaberneeme poolsaarel samanimeline küla üllatab külastajaid oma mitmekesisusega – ilus loodus põlismändide ja ranna näol kui ka mitmekesine arhitektuur – alustades rookatusega vanadest palkmajadest lõpetades modernsete funkvilladega. See kõik asub Eesti põhjarannikul ning mis põhjas ja loodes jätkub Koipsi ja Rammu saarena.
Poolsaare lähiveed olid algselt Pirita kloosti munkade kalastuskohad. 19. sajandi lõpupoole kujunes Kaberneemest tähtsamaid Tallinna – lähedasi kala püügi- ja töötlemiskeskusi. Hea teenistus kalastusest soodustas küla suurenemist. 1912.a. oli Kaberneemes 16 purjelaeva, 1917-1919 juba 21 purjelaeva. Siit on alguse saanud ka selle piiirkonna laevaehitus. Räimemüük Tallinna algas just siit. 20. sajandi esimesel poolel saadi poolsaare lähivetest suuri lõhesaake.

Piirkond on tänapäeval eelkõige tuntud kui populaarne suvituskoht, kus on head võimalused elada ka aastaringselt. Seda toetab väljakujunenud taristu – regulaarne ühistranspordiühendus ning väike kauplus. Vanas koolimajas tegutsev raamatukogu ning rahvamaja aitab mööda saata pimedat põhjamaa talve. Paljud pealinlased tunnevad seda paika aga ka sadamas asuva restorani (OKO) ja külalistemaja järgi. Majapidamisete arv tänasel päeval läheneb 150-le, millest alla kolmandiku on aastaringsed. Poolsaar on ca 2 km pikkune ning valdavalt tihehoonestusega kaetud. Kaasaegse hoonestuse tekkimine hoogustus üheksakümnendatel aastatel ning on kestnud tänaseni. Lisandunud on nii traditsioonilisi kui ka modernseid palkhooneid kui ka funkstiilis elamuid. Piirkond on tänaseks enamjaolt välja arenenud. Vaatamata sellele on algatatud ja kinnitatud mitmeid detailplaneeringuid tühjadele aladele. Üheks selliseks on endisele piirivalve kordoni alale planeeritud elamukrundid.
Kinnisvaraturgu võib seal pidada suhteliselt stabiilseks, arvestades küla suurust. Tehingute arv aasta lõikes jääb alla kümne. Omanikku vahetavad nii hoonestamata maad kui suvilad, vähemal määral ka suured eramud. Tehinguhinnad hoonestamata maaga 2011. aastal ning 2012. aasta alguses jäävad vahemikku 30-50 €/ ruutmeeter. Ühe krundi keskmine pindala jääb alla 2000 m2. Eelistatakse juba kehtestatud planeeringuga krunte kuid ostja leiavad ka maad, millede planeering on alles koostamisel.

2011. aastast võib tuua esile tehingu eramuga, kus omanikku vahetas väga heas sesukorras ning kvaliteetselt ehitatud  pea 300 m2 suurune maja, mille juurde kuulus maad pool hektarit. Tehingu hind oli ca veerand miljonit eurot. Kinnisvaraportaalides pakutav kinnisvara on reeglina müüjate ja vahendajate poolt üle hinnatud ning reaalsed tehinguhinnad on 30-40% pakutavast madalamad. Hulgaliselt on kuulutusi, mis on sisestatud aastaid tagasi majanduse õitsengul ning millede seos tänase turuolukorraga on olematu.

Kinnisvara tehingute arv ei anna põhjust pisarateks

Tuntud kinnisvaraturu spetsialist kirjutab täna, et kinnisvaraturul pole nõudlus jalgu alla saanud ja ostjad lükkavad otsused edasi, kuniks olukord majanduses saab selgemaks. Selline väide tekitab küsimuse, et milline see „normaalne“ nõudluse tase peaks siis üldse olema. Vaadakem statistikat ja kõige adekvaatsemat pilti andvat Tallinna korteriturgu. Äsja lõppenud 2011. aasta IV kvartal tähendas Tallinna korteriturul 1708 tehingut. Kinnisvarabuumi tipus ehk siis 2006. aasta IV kvartalis tehti Tallinnas 3572 korteritehingut. See oli aeg, mil kortereid osteti neid nägemata ja keskmine ruutmeeter maksis 1542 € (võrdluseks: 2011 IV kvartal maksis 1 m2 1070 €). Tähelepanelik kinnisvara huviline on ilmselt märganud, et kõik targad, tähetargad, anonüümsed ja mitteanonüümsed kommentaatorid on nõus sellega, et see oli täiesti ebanormaalne aeg, mis ei peaks enam kunagi tagasi tulema. Järelikult 2 korda rohkem tehinguid võrreldes tänasega loota on ühelt poolt utoopia ja teiselt poolt ka mittesoovitatav kinnisvaraturu stsenaarium.

Kui veel kaugemale ajalukku vaadata, siis vähemalt tehingute arvult oleme kuskil 2003-2004 aastas tagasi. Siinkohal võiks retooriliselt hüüata, et “ja mis siis, sest 2006 aastas me olla ju ei taha!” Näiteks 2004 I kvartal tehti Tallinnas 2008 tehingut, kuid 2004 IV kvartal juba 2532, mille järel algas hoogne tehingute arvu tõus. Tehingute arvu vahemikku 2000-2500 võibki Tallinnas pidada heaks, et mitte öelda ideaalseks tulemuseks. Kui tehingute arv kvartalis läheb üle 2500, siis võib Kinnisvarakrahhi Visuaali tüüpi blogid uuesti ellu äratada ja kinnisvaraturu kokkulangemist prognoosima hakata. 2500 korteritehingut Tallinnas tähendab ca 800 tehingut kuus. Detsembris, tuletame meelde, tehti Tallinnas 611 tehingut. Seega vahe „ideaalse“ olukorra ja tegeliku tulemuse vahel on küll olemas, kuid kaugeltki mitte enam nii üüratu, kui see oli 2009. aastal. Suurte krokodillipisarate valamiseks pole vähimatki põhjust, sest turg toimib stabiilselt ja areneb omasoodu edasi, kinnisvarafirmasid tuleb pigem juurde, kui pankrotistub ja kraanatornid on linnapilti üha enam rikastamas. Kinnisvara ostjad julgevad tehinguid teha ja 611 tehingut kuus on arvestades ümbritsev fooni (Eesti keskmisest palgast kuni Euroopa võlakriisini) igati rahuldav tulemus.

Domus Kinnisvara avas välismaalastele mõeldud uue portaali

Postitaja: Raul Reino @ 18.01.2012 05:30; kategooriad: Domus, Pressiteated
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Domus Kinnisvara avas välismaalastest ostuhuvilistele mõeldud Eesti eksklusiivkinnisvara portaali. www.estonianestate.com leheküljel pakutakse keskmisest erilisemat ja hinnalisemat kinnisvara, mis võiks sobida välismaalastest klientidele.

Äsja avatud portaalis võib leida Eestis müügis olevaid mõisaid, villasid, hotelle ja maju. Portaali sihtgrupiks, kellele suunatakse ka lehekülge tutvustavad turunduskampaaniad, on ostu- ja investeerimishuvilised kliendid Skandinaaviast ja Kesk-Euroopast. Domus Kinnisvara on juba varem sõlminud koostöölepped partneritega ida suunal ning Eesti objektid on Vene kinnisvaraportaalides esindatud. Ingliskeelse keskkonna suunas aktiivsema turunduse tegemise tingis asjaolu, et siinsed kinnisvara hinnad on investorite jaoks piisavalt huvipakkuvad ning nõudlust väljaspoolt Eestit võib üha enam täheldada. Inglise keelt rääkivate inimeste jaoks on Eesti kinnisvara pakkumised eri kohtades laiali ja head ülevaadet on keeruline saada. Loodud portaal loodab selle tühimiku täita ja kutsub kõiki atraktiivsete kinnisvara objektide omanikke www.estonianestate.com portaaliga liituma.

Uute korterite kliendipäevad on populaarsed

Postitaja: Lenne Kontor @ 17.01.2012 04:46; kategooriad: Domus
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Möödunud laupäeval korraldasime Kalamajas Köie tänava renoveeritavas puitmajas kahe uue katusekorteri tutvustamiseks kliendipäeva. Huvi korterite vastu oli suur juba müügitegevust alustades, kui majal puudus veel uus katusekonstruktsioon.  Ka kliendipäeval käis palju külalisi, kes kõik hoolimata algeliselt ehitusjärgust kujutasid tulevast siseviimistlust ja enda elu uues korteris elavalt ette. Hinnatud ajaloolise asumina on Kalamaja atraktiivne elukeskkond, kus nõudlus korterite järele  ületab kindlasti pakkumises olevate objektide hulga. Antud Köie tänava maja saab pärast renoveerimist ilmeka väljanägemise, mida rõhutab rohke puitdekoor akende ümber. Tänu maja täielikule renoveerimisele tõuseb oluliselt ka olemasolevate korterite väärtus.
Katusekorterid müüakse „võtmed kätte“ valmidusastmes, mis sisaldab kõiki siseviimistlusmaterjale ning isegi köögimööblit ja -tehnikat. Selline lahendus on koduotsijatele meeltmööda, kuna tihti ei ole inimestel vajalike ehitustööde teostamiseks kontakte. Samuti arvestatakse sisetöödel tulevase korteriomaniku soove ning mõistlikus ulatuses on võimalik isegi ruumiprogrammis muudatusi teha.

Väärtuslike puitmajade kõrval on samuti hinnatud kvaliteetsed kivimajad. Seepärast kutsume kõiki huvilisi ka sel laupäeval kliendipäevale, tutvuda saab Asula 12 ja Villardi 29 uute korteritega. Asula tänaval ootavad uue omaniku sisekujundust avarad kahetasapinnalised kolmanda ja katusekorruse korterid, mis jäävad üldpinnalt vahemikku 70-120 m2. Villardi tänava majas on samuti võimalus soetada ruumikas eluase põrandapinnaga alates 70 m2 kuni isegi 160 m2.
Palume osavõtust teada anda ning ootame Teid juba sel laupäeval!

Suvila müügi tulumaksuvabastus

Postitaja: Ingvar Allekand @ 16.01.2012 07:00; kategooriad: Varia
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Talv on see aeg, kus on paras teha plaane järgmiseks suveks. Ehk suvila ostmiseks või hoopis selle müümiseks. Nagu iga kinnisvaratehingu kavandamisel on ka seejuures mõistlik pöörata tähelepanu maksuküsimustele. Teadupärast sätestab Tulumaksuseaduse § 15 lg 5 p 4, et müüja vabastatakse tulumaksu tasumisest suvila ja aiamaja müügist saadud kasu osas, kui objekt on olnud müüja omandis üle 2 aasta ja kinnistu suurus ei ületa 0,25 ha.

Tulumaksuseaduse § 15 lõikes 5 punktis 4 toodud maksuvabastus rakendub vaid juhul, kui müüakse suvila või aiamaja – st ehitusregistris on ehitise nimetuseks suvila või aiamaja. Kui ehitisregistris on hoone nimetuseks märgitud elamu, olgugi, et seda (näiteks vana talumaja) kasutatakse vaid suvilana, siis Maksuameti tõlgenduse kohaselt sellele maksvabastust selle sätte alusel kohaldada ei saa. Teoreetiliselt on võimalik argumenteerida, et ka ehitusregistris elamu nime all olev hoone võib olla sisuliselt suvila ning seaduse tõlgendamisele tuleb sisuliselt läheneda, kuid seni ei tea ma ühtegi usinat, kes sellise vaidluse üles oleks võtnud ja Riigikohtuni välja viinud.

Loomulikult tulevad teiste nimetustega hoonete puhul kõne alla ka teised maksuvabastuse sätted. Näiteks müüdava hoone kasutamine alalise elukohana arvestatava perioodi jooksul enne müügitehingut, kusjuures konkreetset ajalist piirangut elukoha müügil analoogiliselt suvilale või aiamajale ei ole sätestatud. Küll aga tuleb arvestada, et kahe aasta jooksul ei saa tulumaksusoodustust rakendada rohkem kui ühe alalise elukoha müügile. Seega – kui kavandate mitme kinnisvaraobjekti müüki, siis tasub pikalt ette mõeldes läbi kaaluda millele maksuvabastust rakendada ja kuidas see korrektselt korraldada.

Samuti pakub tulumaksu osas maksusoodustust hoone/kinnistu omandamine omandireformi käigus. Igaks juhuks juhin tähelepanu ka sellele, et kui omandireformi käigus omandatud maakodu on liikunud näiteks vanavanemate käest pärimise teel järeltulijate kätte, siis on tõenäoliselt pärimise puhul järeltulijate poolne kulu selle kinnistu omandamiseks  olnud 0.- ning seetõttu on kogu müügisumma tulumaksuga maksustatav.

Maa-amet on ka edukas kinnisvarabüroo

Postitaja: Raul Reino @ 10.01.2012 11:03; kategooriad: Kinnisvaraturg, Majandus
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Maa-amet andis täna teada, et nad korraldasid 2011. aastal 22 kirjalikku ja 11 elektroonilist enampakkumist, mille käigus võõrandati 14 793 hektarit maad, mille eest laekus riigieelarvesse 26,53 miljonit eurot. Kokku pandi müüki 1851 kinnistut, millest õnnestus võõrandada 1401 kinnisasja. Enim kinnistuid oli müügis Harju maakonnas – 535 kinnistut kogupindalaga 4787,7 hektarit. Neist pakkumised laekusid 58 protsendile ehk 310 kinnistule.

2011. aastal müüdi Harju maakonnas kokku 1764 hoonestamata maatükki, millest 868 olid tehingud maatulundusmaaga. Kui nüüd võtta aluseks Maa-ameti poolt müüdud 310 kinnistut, siis saame tema turuosaks Harjumaal 17,6 %. Arvestades ainult müüdud maatulundusmaade hulka, siis selles kitsas sektoris on Maa-ameti osakaal orienteeruvalt 33 %. Maa-amet on seega vägagi arvestatav tegija Eesti kinnisvaraturul ja tema mõju näiteks maa hindade kujundajana on märkimisväärne.

Kui suur on kinnisvara müügil kinnisvarafirmade osakaal, on raske öelda. Erinevatel hinnangutel jääb Eestis kinnisvaramaaklerite osakaal 10-60 % vahele kogu kinnisvara ostu-müügitehingutest. Kui nüüd lähtuda sellest ja mitte eeldada, et see ulatub 80 % juurde, nagu ta arenenud riikides kipub olema, siis saame tõdeda, et vähemalt maa müügi osas annab Maa-amet silmad ette enamusele Eesti kinnisvarafirmadest. Arvestades, et 2012. aastal on Maa-ametile ette nähtud müügikohustus 16 miljonit eurot, siis on ilmselt aja küsimus, mil amet saab endale aasta Kinnisvara Guru tiitli.

Kasvavad nii korterite keskmine hind kui pindala

Postitaja: Raul Reino @ 04.01.2012 03:53; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Maa-ameti esialgsetel andmetel teostati Harjumaal 2011. aastal ca 7000 tehingut korteriomanditega, mille keskmine ruutmeetri hind oli 970 €. 2010. aastal jäi keskmiseks ruutmeetri hinnaks Harjumaa korteritel 847 €. Kõige vähem tehti tehinguid alla 30 m2 suuruste korteritega, kus omanikku vahetas 757 korterit. Enim müüdi 41-54,99 suuruseid kortereid, kus kokku vahetas omanikku 1905 korterit. Kuigi trend on juba pikemat aega, eriti uusehitiste puhul, et eluruumi keskmine suurus kasvab, siis Harjumaal jäi 2011. aastal müüdud korterite keskmiseks pindala suuruseks 56 m2, mis on aasta varasema perioodiga kasvanud 2 m2 võrra. Lääne-Euroopa riikide tulemuseni, kus eluruumi keskmine suurus on ca 90-100 m2, on Eestis veel pikk tee käia. Tuleb ka möönda, et huvi 3-4 toaliste korterite vastu on siiski märkimisväärne ja näiteks 70-249,99 m2 suuruseid kortereid müüdi Harjumaal möödunud aastal 1430.

Näited detsembri lõpus toimunud tehingutest:

Asukoht: Tallinn, Kadriorg
Tubade arv: 2
Üldpind: 39,2 m2
Korruselisus: 3/2
Seisukord: hea
Märkus: ahjuküte
Hind kokku: 59 900 €
Hind €/m2: 1528
Maakler: Kristel Grossthal

Asukoht: Tallinn, Pirita
Tubade arv: 2
Üldpind: 56,6 m2
Korruselisus: 3/3
Seisukord: väga hea
Hind kokku: 79 000 €
Hind €/m2: 1396
Maakler: Elina Tolli

Asukoht: Tallinn, Lasnamäe
Tubade arv: 1
Üldpind: 32,7 m2
Korruselisus: 9/7
Seisukord: remonti vajav
Hind kokku: 24 000 €
Hind €/m2: 734
Maakler: Martti Juse

Detsembris rekordarv korterite tehinguid. Miks?

2011 aasta on läbi. Selle viimane kuu Tallinna, Tartu, Pärnu ja Narva korteriturul oli väga sarnane 2010.aasta detsembrikuule, sest elamispindade tehinguid tehti üllatavalt palju vaatamata jõulukuu märksõnadele: jõulurahu, kingitused ja päkapikud. Küllap kellegi kingikotis oli ka korter.

Vaatamata majandusolukorda negatiivselt ilmestavatele uudistele, tehti Tallinnas detsembrikuus 2011. aasta kõige rohkem tehinguid. Maa-ameti tehingustatistika põhjal oli notariaalseid ostu-müügitehinguid lausa 610. Veidi rohkem oli elamispindade ostusid 2010. aasta novembris (619), kuid tendentsina näitab üsna selgelt, et aasta viimased kuud on aktiivsed.

Mis on põhjus, et just aastavahetusele eelnevalt otsustatakse tehingusse minna? Ei ole ju pakkumiste arv ja objektide struktuur oluliselt muutunud. Pankade laenutingimused ei ole samuti leevenenud, pigem vastupidi – mitmendat kuud järjest on laenuintressid kasvanud. Maaklerite sõnul on üllatavalt palju isegi neid ostjaid, kes laenuraha ei kasuta. Seega ühest põhjust, et miks aasta viimased kuud on kõige aktiivsemad, on väga raske välja tuua.

Eesti majandus on stabiliseerunud, kuid järgmiste aastate väljavaade pole roosiline. 2011 aasta majanduskasv ca 8% on justkui illusioon, sest 2009 aastal eelnes ca 14% langus. Tööpuudus oli möödunud aastal umbes 12%, uueks aastaks prognoositakse selleks 10%. Palgakasvu kogevad ainult riigikogulased. Need mõned, kuid olulised ostuvõime mõjurid ei kasvata kinnisvaraturul nõudlust.

Eelnevat arvestades jääb minule paratamatult mulje, et eelmiste aastate viimaste kuude ostuotsused on tingitud inimeste veendumusest, et enam halvemaks minna ei saa, vaid pigem läheb paremaks. Ehk kinnisvaraturg on kriisi läbinud, hinnad on põhjas ära käinud ning nüüd, mil majanduslik olukord on pigem stabiilne, on mõistlik kasutada kinnisvaraturu olukorda investeerimiseks. Teine variant on see, et otsitakse võimalusi raha paigutamiseks euro väärtuse languse eest. 2010.aasta lõpus oli edaspidise kasvuootuse põhjuseks suure tõenäosusega euro, millest nähti garantiid, et halvemaks ei lähe. Tänavuse majandusfooni loovad maailmamajanduse olukord ja Euroopa finantskriis, mille mõjuna on euribor-i langenud ajaloo madalaimale tasemele, mis omakorda toob kaasa laenuraha odavnemise – laenuvõtjatele atraktiivne võimalus. Seega ka negatiivsete uudiste tõttu on kinnisvaraturul positiivsed arengud.

Positiivsed arengud on mõjutanud ainult tehingute arvu, mitte niivõrd hindasid, sest Tallinna korteriomandi tehingute keskmine hind oli kolmandat kuud järjest väikses languses. Seega valmisolek on tehinguid teha, mitte rohkem maksta.

Tartus tehti detsembrikuus 89 tehingut, mis on 16 võrra vähem kui novembris. Keskmine hind vastupidiselt Tallinna hindadele hoopis kasvas kolmandat kuud järjest, jõudes tasemeni 864 €/m².

Pärnu detsembrikuu tehingute maht jõudis 47 tehinguni, saavutades keskmiseks hinnaks 697 €/m². Mõlemad näitajad on novembrikuuga võrreldes kõrgemad, kuid 2011 aasta teiste kuudega võrreldes pigem keskmised.

Narva linna 38 korteriomandi tehingu keskmine hind oli detsembrikuus 343 €/m², mis on kogu aasta lõikes kõrgeim tulemus.