EURO ON AGA POHMELLI POLE!
Pool aastat on Eesti olnud euroopa ühisraha kasutaja, mis on paras aeg tegemaks esimesi tagasivaateid selle mõjudele kinnisvaraturule. Kui aasta tagasi kasutati suhteliselt laialt “europohmelli” mõistet, siis tänaseks on selge, et seda pole. Alljärgnevalt vaatan eelkõige Tallinna korteriturul toimunut, sest see piirkond ja sektor kajastab kinnisvaraturu trende Eestis üldjuhul kõige selgemalt ja kiiremini.
Vaatame kahte põhilist näitajat – tehingute arvu ja keskmist m2 hinda. Arvestades suurt segadust kinnisvaraturul aastatel 2007-2008, võtan vaadeldavaks perioodiks 2 aastat st 2009 II pa kuni 2011 I pa. Tallinnas tervikuna kasvas 2010 II pa korteritehingute hulk võrreldes aasta varasema perioodiga 9,6%. Samas 2011 I pa on tehingute arv aasta varasemaga võrreldes langenud 6,8%. II poolaasta on traditsiooniliselt olnud aktiivsem periood, kui I poolaasta, kuid aasta võrdluses peaks stabiilsel turul muutused puuduma. Keskmised m2 hinnad kasvasid 2010 II pa Tallinnas aasta varasemaga võrreldes 13,9% ning 2011 I pa 12,0%. Ka 2011 I pa siseselt on hinnad olnud valdavalt kasvutendentsis.
Arvestades asjaolusid, et:
– kinnisvaraturg on sisuliselt kriisist väljumas
– pangandus pingutab uute laenude väljastamise nimel piisavalt
– uusarendusi tuleb peale mõistlikus mahus
– tarbija kindlustusnne on olnud valdavalt stabiilne või paranev
– majandus tervikuna kasvab
oleks loogiline olnud ka 2011 I pa ka tehingute arvu kasvu või vähemalt stabiilsust näha aasta varasemaga võrreldes.
Joonis 1. Tehingute arvu muutus 2010 II pa ja 2011 I pa võrreldes aasta varasema perioodiga.
Eelnevat arvestades ning klientidega igapäevaselt suheldes võib väita, et euro kasutuselevõtt mõjutas kinnisvaraturgu mõõdukalt. Osa 2010 II pa tõusust ja 2011 I pa langusest tuleb kindlasti kirjutada euro kasutuselevõtu arvele, samas mingi osa on seotud kindlasti Eesti ja maailma majanduse muutustega laiemalt. Suuremad euro-võnked jäid ära, sest nende klientide käitumist, kes pidasid vajalikuks kindlasti oma ost veel krooni ajal ära teha, tasakaalustasid kliendid, kes ootasid langust euro kasutuslevõtu algusperioodil ning lükkasid tehingu 2011 algusesse. Enamus kinnisvaraturu osalisi prognoosis 2010 II pa, et suuremat sorti euro-pohmelli ei tule ning üldjoontes nii ka läks.
Joonis 2. Keskmise m2 hinna muutus 2010 II pa ja 2011 I pa võrreldes aasta varasema perioodiga.
Huvitava nüansina saab välja tuua asjaolu, et pakkumishindades toimus 2011.a. jaanuari alguses väga tugev (ca 10 %) liikumine ülespoole, mida saab selgitada sellega, et paljud hinnad ümardati tugevalt üles. Korrektsioon 2010.a. lõpu pakkumishindade tasemele aga tuli väga kiiresti, sisuliselt veebruariks juba.
Tallinna linnaosade lõikes mingeid sisulisi järeldusi klientide käitumise kohta teha ei saa. Oleks võinud eeldada, et kõikumised peamistes investeerimispiirkondades (nt Kesklinn) on oluliselt suuremad, kui magalarajoonides (Lasnamäe, Mustamäe, Haabersti, Põhja-Tallinn), kuid statistika seda ei toeta. Pigem on näha, et suure aktiivsusega piirkondades (Kesklinn, magalarajoonid) kaasnes tehinguarvu langusega ka hinnakasvu pidurdumine, samas väikese tehinguarvuga piirkondades (Pirita, Nõmme) on piiratud pakkumine hinnakasvu suurendanud. See aga ei ole minu hinnagul seotud euro kasutuselevõtuga.