SEB ja Domus Kinnisvara elavdavad ühiselt kinnisvaraturgu

Postitaja: Raul Reino @ 29.04.2011 02:35; kategooriad: Domus, Pressiteated
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Mai algusest kuni jaanipäevani korraldavad SEB Pank ja Domus Kinnisvara mitmeid koostööprojekte, mille eesmärgiks on pakkuda klientidele erinevaid soodustusi ja mugavamaid võimalusi kinnisvara soetamiseks. Eripakkumisena saab kõikidele SEB kodulaenuga finantseeritud Domus Kinnisvara poolt vahendatud objektidele tellida hindamisakti, ehk eksperthinnangu 100%-lise soodustusega. „Kinnisvara soetamisega kaasnevad sageli mitmed kõrvalkulud, mille suurust paljud kliendid esialgu ei taju, aga mis praktikas on üks põhjustest, mille pärast uue kodu soetamine teinekord pooleli võib jääda,“ kommenteeris pakkumist Domus Kinnisvara tegevjuht Raul Reino. Tema sõnul on kampaania käigus tehtav pakkumine harukordne ja mõeldud vaid SEB kodulaenuklientidele. „Tasuta eksperthinnangu pakkumisest tasub kinni haarata, sest see võimaldab kokku hoida sadu eurosid“ kinnitas Reino.

Lisaks nimetatud soodustusele pakuvad SEB ja Domus mugavaid võimalusi kinnisvara pakkumistega tutvumiseks. Maikuu jooksul on SEB peahoones Tornimäel avatud Domus Kinnisvara infopunkt, kus kõik huvilised saavad tutvuda erinevate objektidega ning küsida igakülgset nõu professionaalsetelt maakleritelt. Seega on kõigil huvilistel võimalik saada mugavalt infot kinnisvara kohta ja sealsamas leppida kohtumine kokku SEB erakliendihalduriga nõustamiseks. „Soovitame nõustamist kindlasti kasutada, sest ainult SEB-st saab tervikliku kindlustuskaitsega kodulaenu – laenukindlustus, laenumaksete kindlustus ja tagatisvara kindlustus annavad turvatunde terveks laenuperioodiks,“ lisas Reino.

Koos on plaanis läbi viia erinevate kinnisvaraobjektide kliendipäevade sari, mis puudutab nii uusarendusi kui ka järelturul pakutavaid eluruume. Ostuhuvilised saavad tervikliku ülevaate eelkõige parimatest uusehitiste pakkumistest aga ka paremini tutvuda juba kasutuses olevate pindadega. „Juba mõnda aega on kliendid mõistnud, et lisaks müügitegevusele on maaklerist palju kasu ka ostuhuvi korral. Seetõttu tahamegi teha ostuhuvilistele infokogumise võimalikult lihtsaks,“ selgitas Raul Reino.

Aia ehitamisest kasvas suur tüli

Postitaja: Raul Reino @ 27.04.2011 11:28; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Aia ehitamisest ühes Pärnu korterelamus 2007. aastal on kasvanud tüli, mis kestab tänase päevani ja kompromissi pole näha. Vaidluse keskmes on küsimus, et kes maksab, kui müügi ajal toimub müügiobjekti parendamine ning parenduste maksumus selgub alles pärast müügilepingu allakirjutamist?

Vaidluse sisu peitub alljärgnevas – 08.2007 sõlmisid müüja ja ostja notariaalsed müügilepingud, millega vahetus korteri omanik. 09.2007 alguses esitas korteriühistu (KÜ) augusti eest kommunaalteenuste arve, mis sisaldas ka 1000 kr suurust osamakset ümber maja rajatud aia ehitamise eest. Vana omaniku ehk müüja tõlgenduse kohaselt tõstab aed kinnisvara väärtust ja seega peaks uus omanik selle kinni maksma ning lisaks oli tema väidetavalt ostjat ka aia ehitusest informeerinud. Uue omaniku seisukoht on aga olnud, et tegemist on kuluga, mis polnud eelnevalt kokku lepitud ja seega tema maksma ei hakka ning pole senini seda teinud. KÜ omalt poolt on vahelduva aktiivsusega sekkunud osapoolte vaidlusesse ja kui 2011. aastal see küsimus uue KÜ juhatuse poolt jõulisemalt üles tõstatati, siis teatas ostja, et KÜ nõue on üleüldse aegunud ning siin polegi enam midagi rääkida.

Kus on siis tõde ja õigus, küsiks siinkohal rahvakirjanik Tammsaare? Ja kes on selles vaidluses kohtumõistjaks – kas KÜ või kohus? Korteriühistuseadus ütleb selgelt, et uus omanik vastutab eelmise omaniku võlgade eest. Seega on ühistul olnud täielik õigus esitada nõue uue omaniku vastu. KÜ seisukohast pole üldse oluline, et kas ja mida on osapooled omavahel rääkinud või kokku leppinud. Korteriühistuseaduse § 5 ütleb, et korteriomandi võõrandamisel või pärimisel lähevad korteriomandi võõrandajale või pärandajale kuuluvad korteriühistu liikme õigused ja kohustused üle korteriomandi omandajale korteriomandi ülemineku hetkest. KÜ ees vastutab ostja. Antud loos pole aga KÜ võla sissenõudmist kohtu kaudu alustanud ja nii on võlg saanud aastaid lohiseda. Avalduse esitamine kohtule oleks KÜ poolt igati õiguspärane käitumine ja eeldatavalt oleks kohus KÜ kasuks otsuse ka teinud. Seejärel oleks omakorda ostjal õigus pöörduda kohtusse ja nõuda kahju hüvitamist või ostuhinna alandamist juba müüja käest. Siis oleks kohus saanud otsustada, kas müüja varjas aia ehitamisega seotud kulusid või mitte.

Hetkeseisuga pole keegi osapooltest kohtusse pöördunud. Müüja on esitanud KÜ-le kompromissettepaneku ja tasunud omalt poolt ära 50 % aia maksumusest. Ostja aga viitab jätkuvalt asja aegumisele. Ja tõepoolest, tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on TsÜS § 146 lg 1 kohaselt kolm aastat.

Loo moraal on selles, et ostuhuvilised kodanikud peaksid ilmutama lepinguid allkirjastades erilist valvsust ja minimiseerima oma riske. Antud näites toodud summad polnud küll suured, aga võib vaid ette kujutada, kui suurtest summadest ja konfliktidest me räägime siis, kui KÜ-d hakkavad peagi kasutama Eesti CO2 kvootide müügist eraldatud vahendeid majade renoveerimiseks. Ostjatel tasub eriti valvas olla siis, kui on näha, et kortermaja ümber toimub mingi kapitaalsem ehitustegevus. Müüja sõna peale lootma jääda oleks liiga kergeusklik, sest tekkiva jamaga peab eelkõige ostja tegelema. Tark on enne müügilepingute allakirjutamist suhelda KÜ juhatusega ning saada selgus olemasolevates ja tulevastes kohustustes.

Nõudlus väiksemate büroopindade järele on kõrge

Postitaja: Einar Vellend @ 26.04.2011 12:35; kategooriad: Kinnisvaraturg, Maaklertegevus
Sildid: , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Kõige paremini on majandussurutisest taastunud väiksemate 15-50m2 büroopindade sektor. Huvi selliste pindade vastu on kõrge ja huvilisi tuleb iga päevaga aina juurde. Paljuski on see seotud uute alustavate firmadega, kes vajavad oma tegevuseks ja klientide vastuvõtuks pinda mõnda hästi leitavasse büroohoonesse. Teiselt poolt soovivad praegu kodustes tingimustes töötavad väikeettevõtjad oma koduseid tingimusi parandada ning töö ja eraelu lahus hoidmiseks tööasjad ikkagi büroohoonesse viia. Kolmas kolijate sektor on firmad, kes soovivad parandada töötingimusi ning kolivad halvemalt ja odavamalt pinnalt paremasse ja kallimasse.

Siin ka mõned näited meie viimaste nädalate tehingutest väiksemate büroopindadega:

Soo 2, suurus 26 m2, m2 üürihind 12,30+km, seisukord: väga hea

Rävala 8 , suurus 32 m2, m2 üürihind 4,40+km, seisukord: hea

Laki 3a, suurus 20 m2,m2 üürihind 3,20+km, seisukord: väga hea

Gonsiori 21, suurus 21 m2, m2 üürihind 5,09+km, seisukord: rahuldav

Estonia pst 5, suurus 15 m2, m2 üürihind 8+km, seisukord: hea

LINNU TEE 3 KORTERMAJA SAAB KORDA

Postitaja: Ingvar Allekand @ 21.04.2011 06:27; kategooriad: Varia
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Koos algava ehitushooajaga muutub Tallinna linnapilt senisest veelgi kaunimaks. Nimelt allkirjastas Linnu tee 3 korteriühistu täna koostöös Domus Kinnisvaraga arenduslepingud, mille tulemusena saab see kortermaja uue väljanägemise. Domus Kinnisvara poolt leitud investor uuendab maja nii seest kui väljast. Projekti finantseeritakse elamule ühe lisakorruse ehitamisega, mille tulemusena tulevad suvel müüki ka neli suurepärase vaatega uut korterit. „Lõpuks ometi saame maja korda“ on Linnu tee 3 korteriühistu juhatuse liikmed Tõnis Pajupuu ja Rando Rannus rahul nii sõlmitud lepingu kui ka Domus Kinnisvara tööga. Domus Kinnisvara arendusdirektori Ingvar Allekandi sõnul oli Linnu tee 3 korteriühistul kodutöö väga hästi ära tehtud ning nad teadsid täpselt, mida tahtsid. „Seetõttu olid läbirääkimised keerulised, sest tuli leida lahendused ehituseelarve katmiseks. Siiski õnnestus meil leida investor, kes väärtustab kvaliteetset lõpptulemust ning on seetõttu valmis leppima mõnevõrra väiksema kasumimarginaaliga“ lisas Ingvar Allekand.

Linnu tee 3 maja välisilme jääb valdavalt sarnaseks tänasele. Fasaad renoveeritakse ning ümberehitusest hoolimata katuse proportsioonid säilitatakse. Elamule juurdeehitatavale korrusele tulevad huvitava planeeringuga korterid kahel tasapinnal. Korterite müügikorraldusega hakkab tegelema Domus Kinnisvara 2011 suvel.

Menukas Lääne-Eesti ringkäik tuleb jälle

Postitaja: Raul Reino @ 20.04.2011 12:45; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Suvekodude keskmine ruutmeetri pakkumishind on Eestis viimaste aastate madalamal tasemel. Seda fakti on märganud ka paljud maakodude huvilised, mistõttu puhkeotsetarbelise kinnisvaraga tegelevatel maakleritel on lume sulamise tagajärjel kätte jõudnud aasta kiireim tööperiood. Samas on pakkumises üle Eesti rohkem kui 700 suvilat ja ostjatel nende vahel valiku tegemine keerukas ja aeganõudev.

Et teha ostuhuvilistel lihtsamaks valiku tegemine ja tutvustada Läänemaa parimaid pakkumisi, siis ootab Ester Liira, Domus Kinnisvara Lääne-Eesti maade ja majade maakler, kõiki huvilisi ülestõusmispüha eelsel vaiksel laupäeval tutvuma Noarootsi, Oru, Risti ja Hanila valla objektidega. Üritus, mis esmakordselt toimus 1 aasta tagasi ja sai suure huvi osaliseks, tuleb seega jälle! Vaata Läänemaa parimad pärlid üle ühe päeva jooksul!

Tutvusringiga alustatakse 23. aprillil kell 11.00 Noarootsi vallamaja esiselt parkimisplatsilt

Kui ülestõusmispüha eelsel vaiksel laupäeval valid välja omale maakodu, siis nelipühiks on see sinu oma. Lääne-Eesti

Prognoos: aprill lööb tehingute arvu rekordi

Oma viimases kinnisvaraturu analüüsis prognoosisime, et sesoonsest kõikumisest tulenevalt on kinnisvaraturul aktiivsuse tõusu oodata märtsis ning talve kadumisega tekib turule igakevadine ärkamisaeg. Märtsi tulemused seda prognoosi ka kinnitasid, mil näiteks Tallinnas kasvas veebruariga võrreldes korteritehingute arv viiendiku võrra. Kasvu kinnitab ka Domus Kinnisvara maaklertegevuse statistika, mille kohaselt kasvas ettevõtte poolt vahendatud objektide arv 2010. aasta sama perioodiga võrreldes tervelt 42 %. Kõigist ettevõtte poolt vahendatud tehingutest moodustas korteriturg ca 80 %, mis iseloomustab kriisist taastuvat olukorda kinnisvaraturul hästi ja kinnitab seda, et hoonestatud ja hoonestamata maaga tehtavate tehingute kasvu osas on ruumi veel kõvasti.

Pool aprillist on tänaseks seljataga ja juba saab objektiivsemalt hinnata, kas märtsis alanud kasv jätkub. Esialgne statistika nii Maa-ameti kui Domuse andmebaasist lubab arvata, et aprillis lüüakse selle aasta tehingute arvu rekord. Lisaks korteriturule annab aprillis statistikale täiendava kasvuprotsendi tärkav suvilaturg ja traditsiooniliselt kasvab ostjate huvi ka teiste kinnisvaraturu liikide osas.

Toome ära mõned näited tehingutest, mida Domuse maaklerid on aprillis vahendanud:

Asukoht: Tallinn, Rannamõisa tee
Tubade arv: 2
Üldpind: 44 m2
Korruselisus: 2/1
Seisund: hea
Ruutmeetri hind: 1162 €/m2
Hind: 51 130 €

Asukoht: Tallinn, Õismäe tee
Tubade arv: 2
Üldpind: 46,6 m2
Korruselisus: 5/5
Seisund: san. remonti vajav
Ruutmeetri hind: 773 €/m2
Hind: 36 000 €

Asukoht: Tallinn, Kaluri tee
Tubade arv: 1
Üldpind: 25,9 m2
Korruselisus: 3/2
Seisund: rahuldav
Ruutmeetri hind: 707 €/m2
Hind: 18 300 €

Kas kinkida või pärandada kinnisvara?

Postitaja: Raul Reino @ 15.04.2011 08:26; kategooriad: Varia
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Sageli pööduvad kliendid kinnisvaramaaklerite poole küsimusega, kas kinnisvara on kasulikum kinkida või pärandada. Eriti sageli tõstatub antud teema vanemaealiste inimeste puhul, kes kõrgemas vanuses soovivad neile kuuluvat kinnisvara loovutada lähedastele inimestele ja siis tekib küsimus, milline õiguslik vorm selleks valida. Enamus inimesi kaalub tavaliselt kinkelepingu ja testamendi vahel, kuigi tegelikult võib kinnisvara võõrandada ka klassikalise müügilepingu abil või siis jääda lootma juba pärimiseaduses kirjeldatud pärimiskorra sätete juurde. Ühest vastust või soovitust nendele küsimustele on raske anda, aga püüan siiski selgitada tagajärgi, mida ühe või teise dokumendi tegemine endaga kaasa toob.

Vastuse kaardistamist peame esmalt alustama sellest, milliseid riske ühe või teise tehingu sõlmimine endaga kaasa toob. Suures plaanis jagunevad riskid antud ülesandepüstituses kaheks: a) maksuriskid, mis tekivad nii olemasolevale kui tulevasele omanikule ning b) püsiva eluaseme säilimise riskid kinnisvara võõrandaja jaoks, sest ta ei ole enam omaniku staatuses. Viimane punkt ei oleks ehk niivõrd aktuaalne, kui just majanduslanguse periood ei oleks esile toonud õpetlikke näiteid selle kohta, kus näiteks laste võetud laenude tagatiseks oli neile kuuluv kinnisvara, kus aga esivanem elas veel sees. Laenu aga ei jõutud teenindada ja pank nõudis eluaseme müüki… Samuti on olemas teoreetiline variant, et uuel omanikul, ükskõik kui lähedane sugulane see ka poleks, tekib mingil põhjusel vajadus saadud kinnisvara edasi müüa ajal, mil endine omanik on veel elus ja kasutab seda oma elukohana. Selle riski minimiseerimiseks on mõistlik võõrandamislepingute (müügileping, kinkeleping) puhul rakendada isikliku kasutusõiguse lepingu sõlmimist. Sel juhul on tegemist asjaõigusseaduses sätestatud õigusega, mille kohta tehakse kanne kinnistusraamatusse ning millele tuginedes saab korteri edaspidist kasutamist nõuda ka järgnevatelt omanikelt. Testamendi tegemise korral jääb eakas inimene kinnisvara omanikuks kuni surmani ja võimalus puudub, et ta oma kodust välja tõstetakse. Notariaalselt tõestatud testamendi tegemine on ka üks odavamaid võimalusi loovutada kinnisvara soovitud isikule, sest notaritasu on võõrandamislepingutega võrreldes väiksem.

Kui nüüd vaadelda maksuriske, siis kõige olulisem on meeles pidada, et pärandimaksu Eestis ei ole ja seega pärandi vastuvõtmist ei maksustata. Küll aga tuleb arvestada seda, et kui pärija asub hiljem vara müüma, siis kuulub saadav kasu tulumaksuga maksustamisele. Kuna kasu all mõistetakse saadud tulu ja soetusmaksumuse vahet, siis läheb tulumaksu alla praktiliselt kogu saadav müügisumma, sest pärimise puhul on soetusmaksumus null eurot. Tulumaksust pääseb pärija vaid juhul, kui kinnisasja oluliseks osaks on eluruum, mida maksumaksja kuni võõrandamiseni kasutas oma alalise või peamise elukohana. Põhimõtteliselt sama printsiip kehtib ka kinkelepingu puhul, mille juures kingi saaja peab hilisemal võõrandamisel tasuma müügi tulemusel saadavalt kasult seaduses sätestatud ulatuses tulumaksu. Ka siin on soetusmaksumuseks null eurot ja tulumaksuvabastus tekib siis, kui kingi saaja kasutas eluruumi oma alalise elukohana. Seega maksude mõttes erilist vahet pole, kas kinkida või pärida, sest mõlemal juhul ei pea kingi andja või pärandaja ise tulumaksu maksma ja kingi või pärandi saaja peab hilisema müügi korral tasuma tulumaksu kogu müügisumma pealt. Ainsaks võimaluseks, kuidas senine omanik saab vähendada tulevase omaniku tulumaksukohustuse summat, on see kui omanik kasutab võõrandamiseks müügilepingut, kuhu märgitakse müügisumma, mis hilisemal müügil muutub uue omaniku jaoks kõrgeks soetusmaksumuseks. Seda võidakse aga käsitleda Maksuameti poolt fiktiivse tehinguna, millel võivad tekkida osapoolte jaoks kurvad tagajärjed, ning seepärast antud viisi tulumaksukohustuse vähendamiseks soovitada ei saa.

Otsuseid langetades peavad huvitatud isikud arvestama ka sellega, et pärimise protseduur võtab omajagu aega ja seepärast on oluliselt lihtsam, kui pärandaja ei tee testamenti ega minda ka seadusjärgse pärimise teed, vaid kasutatakse notariaalset kinkelepingut vara kinkimisel. Siin võib tekkida küsimus, et kui tulumaksuseaduse mõttes on soetamismaksumuseks null eurot, siis kuidas arvutatakse notaritasu? Kinkelepingu sõlmimisel sõltub notari tasu kingitava vara väärtusest. Notarid ei aktsepteeri seda, kui osapooled ütlevad vara väärtuseks näiteks 100 eurot. Reeglina on tasu arvestuse aluseks vara turuhind ehk selle kohalik keskmine müügihind.

Venemaa kinnisvarahaid võivad Kirde-Eestit vallutama hakata

Postitaja: Raul Reino @ 11.04.2011 10:56; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Kirde-Eestis võib lisaks kaubanduskeskustele oodata venemaalastest ostjate pealetungi ka kinnisvaraturul.

Loe pikemalt edasi Põhjarannikust

Energiaaudit kaardistab hoonete soojakaod

Postitaja: Piret Rondo @ 09.04.2011 02:46; kategooriad: Varia
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Energiaaudit on sisuliselt hoone soojustehniline bilanss, mis näitab ära soojakaod. Hoone soojuskaod arvutatakse eraldi seintele, lagedele, põrandatele, ustele, akendele. Energiaauditi koostab energiaaudiitor. Kortermaja energiakadude täpne kaardistamine võimaldab maja edasisel haldamisel seada sihte, millises järjekorras ja milliseid renoveerimistöid teha ning palju selleks raha kulub.

Ehitusspetsialistide hinnangul on elamu energiakadude kaardistamine eriti oluline, kuna ülevaate olemasolu korral on võimalik elamu edasisel haldamisel seada prioriteete, millises järjekorras ja milliseid renoveerimistöid teha. Inimesed hakkavad üha rohkem tähelepanu pöörama oma elukeskkonnale – kulutuste suurusele, elamise heaolule ja mugavusele, korteri seisukorrale, ümbruskonna turvalisusele jne. Üha enam saavad need tegurid määravaks ka korterite kui kinnisvara hinna kujunemises. Korteriostuga kaasneb majanduslik arvestus – kui palju maksab selles elamine, kuidas on korraldatud elamu haldamine, kui suureks kujunevad remondikulud.

Renoveerimise finantseerimiseks on korterühistutel kuni 2012. aasta lõpuni või vahendite jätkumiseni võimalik KredExist taotleda kuni 35%-list rekonstrueerimistoetust, millega saab katta renoveerimislaenu omafinantseeringut. Lisaks saab KredExist taotleda kuni 50% ulatuses energiaauditi ja ehitusprojekti toetust.

Energiaaudit on põhjalik, ca 40-50 leheküljeline insenertehniline analüüs, mille pinnal on lihtne välja anda ühelehelist energiamärgist.

Kinnisvaraturul müüvad asukoht ja hind

Postitaja: Raul Reino @ 06.04.2011 09:15; kategooriad: Domus, Maaklertegevus
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Kui Erich Maria Remarque veel elaks, siis Eesti kinnisvaraturgu analüüsides pealkirjastaks ta oma arvamusloo ilmselt sõnadega „Kinnisvaraturul muutuseta“. Ostjad vaatavad jätkuvalt asukohta ja vaatavad hinda. Igal objektil on oma sihtgrupp ja reaalsed ostuhuvilised olemas. Vaadatakse senisest tähelepanelikumalt rahakotti ja kellel sätendab kuld vastu, see vaatab südalinnas asuvaid klaasist ja terasest kõrghooneid, kellel kõlisevad hõbemündid, see vaatab rohkem linna äärde ja üritab seal soetada kodu võimalikult odava hinnaga. Domuse maaklerid kohtasid märtsikuisel kinnisvaraturul nii rahakaid välismaalasi, keda huvitasid investeeringud Tallinna kesklinna, aga ka elu hammasrataste vahel valguskiirt otsivaid kodanikke, kel soov soetada soodsatel tingimustel kindel eluase. Ruutmeetri hindade käärid jäid Domuse Tallinna maaklerite tehingute järgi märtsis 401 ja 2895 euro vahele, mis tähendab hindade 7-kordset erinevust! Piiride paremaks tajumiseks olgu lisatud, et kroonides oli ruutmeetri hinnavahemik 6274 – 45 296.

Stabiilselt kõrgetele tehingumahtudele kesklinnas ja Lasnamäel oli seekord suurt huvi täheldada Kristiine piirkonna osas, kus tehti palju tehinguid keskmises seisukorras olevate korteritega. 1-3-toaliste korterite tehinguhinnad jäid selles piirkonnas valdavalt 25 000 kuni 45 000 euro vahemikku.

Tehingute näited

Asukoht: Suur-Sõjamäe, Tallinn
Tubade arv: 2
Korruselisus: 2/1
Üldpind: 51 m2
Hoone ehitusaasta: 1950
Seisund: vajab remonti
Hind: 20 452, 401 €/m²

Asukoht: Tornimäe, Tallinn
Tubade arv: 2
Korruselisus: 30/8
Üldpind: 43,7 m2
Hoone ehitusaasta: 2007
Seisund: väga hea
Hind: 126 500 EUR, 2895 €/m²