Ostuesinduse teenus on põhjalik protsess

Postitaja: Raul Reino @ 24.02.2011 10:43; kategooriad: Domus, Maaklertegevus
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Kui müüjate esindamine on kinnisvarafirmade jaoks pikkade traditsioonidega teenuse liik, siis järjest suurema osa kinnisvaramaakleri töös võtab ostjate esindamine.

Ostja esindamine ehk ostuesinduse teenus kujutab endast tegevuste ahelat, mille esimeseks faasiks on ostuhuvilisega kohtumine ning tema vajaduste ja ostuvõime selgitamine. Maakler fikseerib täpselt kliendi soovid, võimalikud välistused ning olulisemad ostukriteeriumid: hinnaklass, asukoht, suurus, hoone ajastu, ehitusmaterjal (puu-, kivimaja jne.), seisukord, korruselisus, planeeringu eelistused, ilmakaared, parkimine, möbleeritus jne. Kui kõik eelpool mainitu on välja selgitatud sõlmitakse osapoolte vahel maaklerileping, kus saavad fikseeritud poolte kokkulepped – detailsemad ülesanded maaklerile, üle vaadatavate objektide maht lepingu kehtivuse ajal, maakleritasu ning selle tasumise tingimused, lepingu kehtivus jne. Jätkuna asub maakler kriteeriumitele vastavaid kinnisvaraobjekte otsima ning esitab ostuhuvilisele nende kohta vastavasisulise analüüsi. Kokkulepitud ostukriteeriumitele vastavate pakkumiste otsimine, ülevaatuste korraldamine ning nende hinnaanalüüs on ka kõige ajamahukam ning keerukam osa tööst. Maakleri kohustuseks on soovitada eelkõige neid objekte, mille hind ja muud tingimused vastavad maaklerilepingus kokkulepitule ning objekti maksumus vastab reaalsetele turuhindadele. Klient teeb pakutud variantidest oma valiku, misjärel asutakse koos maakleriga sõelale jäänud objekte üle vaatama. Enamasti alustatakse koheselt ka sobivate objektide hinnaläbirääkimisi. Hinnaläbirääkimiste tulemuslik läbiviimine on peamiseks põhjuseks ostuesinduslepingute sõlmimisel, kuna see pakub kliendile reaalset rahalist kasu. Lisaks hinnaläbirääkimistele aitab maakler kliendil ka kõik muud olulised tingimused läbi rääkida, veendumaks, et kõikides sõlmitavates kokkulepetes oleksid ostja huvid täielikult kaitstud. Ostuesinduse viimaseks faasiks on osapoolte vaheliseks notariaalseks müügilepinguks vajamineva dokumentatsiooni ettevalmistamine (sh vajadusel broneerimislepingu sõlmimine) ning selle toimetamine notaribüroosse. Protsess lõpeb üleandmise-vastuvõtmise akti allakirjutamisega, kus maakler veendub lõplikult, et müüja on kinni pidanud oma lubadustest ja ostja saab sellise kauba, nagu eelnevates kokkulepetes on fikseeritud.

Pohmelli ei ole, on sesoonsus

Postitaja: Raul Reino @ 20.02.2011 11:37; kategooriad: Kinnisvaraturg, Majandus, Majanduspoliitika
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

2009. aastal jõid eestlased keskmiselt 10,2 liitrit absoluutalkoholi inimese kohta, millega me muuseas edestame jõudsalt ka tublisid põhjanaabreid, keda me muidu justkui alkoholi tarbimise musternäidisteks peame. Seepärast pole mingi ime, et alkoholist tulenevad sõnaühendid leiavad kasutamist ka majandusanalüüsides. Küllap on nii mõnigi analüüs kirjutatud nii, et klaasike kirjutuslaua nurgal aitab hoogsast kirjutamisest tulenevat palavust vähendada.

2011. aasta kinnisvaraturu analüüsides on kõige sagedamini kasutatav sõna pohmell, mis mõnes analüüsis on omandanud ka europohmelli keelendi. Lisaks alkoholile on ka termin „euro“ mõjutanud Eesti kinnisvaraturgu märkimisväärselt ja rikastanud ühtlasti erialast terminoloogiat – meil on olemas euroremonditud korterid, euro kajastub kinnisvarafirmade nimedes, euro on pannud muutma seadusi, rahaühiku tulek on mõjutanud äärmiselt palju ostjate-müüjate psühholoogilist mõtlemist ja nende ostukäitumist. Nüüd on meil siis ka olemas europohmell, tänu millele on jaanuaris olnud vähe tehinguid. Kui aga teha kiire tagasivaade 2010 ja 2009 aastasse, siis selgub, et „pohmell“ on valitsenud ka nendel aastatel ning jaanuar kipubki olema läbi aastate kõige madalama tehinguaktiivsusega kuu. Väite aluseks olen võtnud tehingud Tallinna korteriturul, kus tehinguid kõige enam ning mis oma mahtudelt ja aktiivsuselt on kogu Eesti kinnisvaraturu lakmuspaberiks. Lisaks jaanuarile on kogu I kvartal tavaliselt kõige madalama tehinguaktiivsusega kvartal ning üldiselt nimetatakse teistes majandussektorites sellist turukäitumist sesoonsuseks ehk hooajalisuseks ning inimeste kassiahastusega pole siin mingit pistmist. Ka kinnisvarabuumi järgselt jääb tehinguaktiivsuse madalaim punkt 2009. aasta I kvartalisse.

Domus Kinnisvara äsja avaldatud turuanalüüsis prognoositakse, et sesoonsest kõikumisest tulenevalt on 2011 I kvartali korteritehingute arv ca 5-10% suurem, kui 2010 I kvartal ning ca 15-20 % vähem, kui 2010 IV kvartal. Aktiivsuse tõusu on oodata märtsis ning talve kadumisega tekib turule igakevadine ärkamisaeg. II kvartalis tehingumahud taastuvad ning 2011 I poolaasta kokkuvõttes saame ilmselt konstateerida ca 6-7%-list tehingute arvu kasvu võrreldes aasta varasema perioodiga, kuid täpselt samavõrra väiksemat mahtu 2010 II poolaastaga võrreldes. 2011 II poolaasta saab olema tõenäoliselt kriisijärgse perioodi aktiivseim poolaasta.

Kinnisvaraturu trendid 2011 aastal

Postitaja: Ingvar Allekand @ 17.02.2011 10:29; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Majandus
Sildid: , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Eesti üldist majanduslikku arengut ning klientide käitumist arvestades on võimalik tuua välja peamised trendid kinnisvaraturul 2011 aastal.

1) Üldine meelestatus nii klientide kui professionaalsete turuosaliste poolt edasiste arengute suhtes on positiivne. Oodatakse jätkuvalt tehingumahtude kasvu ja ka hinnakasvu. Aktiivsemates piirkondades need ootused 2011 ka ilmselt realiseeruvad, kõrvalistes kohtades sisulisi muutuseid veel ei toimu. 

2) Sundolukorras tehtavate tehingute osakaal väheneb jätkuvalt. Seda nii täitemenetluses kui ka nende “sund”tehingute osas, mis pole veel täitemenetluseni jõudnud. Seda kinnitab ka üle 60-päevase võlgnevusega laenude hulga vähenemine.

3) Koos majanduskasvuga tasapisi kosuvad ettevõtete tegevusmahud toovad  kaasa suurema aktiivsuse ärikinnisvara turul. Hea kvaliteedi ja asukohaga büroo- ja kaubanduspindade osas hakkab tasapisi terendama puudus.

4) Uusi arendusprojekte käivitatakse siiski valdavalt Tallinnas, kusjuures üldjuhul on tegemist väiksemate (kuni 500 – 2500 m2) projektidega, mistõttu ülepakkumist tõenäoliselt ei teki. Mõni üksik väike arendus tuleb turule ka Tartus ja Pärnus. Uue trendina hakkab arendustegevus tasapisi liikuma ka eramuarenduse poole, kus on samuti kvaliteetsete majade osas pakkumine väike.

5) Tallinna/Harjumaa piirkonnas toimuvate arengute positiivsed mõjud siiski Tartust ja Pärnust eriti kaugemale veel ei jõua. Siiski kahaneb miinimumini nende maakondade arv (2010 oli neid 8 st üle poole), kus kinnisvaraturu käive aasta varasemaga võrreldes kahanes.

6) Taastuma hakkab huvi puhkeotstarbelise kinnisvara soetamise vastu, mille osas vaadatakse senisest aktiivsemalt ringi Pärnu- ja Läänemaal ning saartel. Huvi oli suur ka 2010 kevadel, kuid tehinguteni jõuti vähem. Sel aastal on oodata rohkemat reaalsete tehinguteni jõudmist.

7) Euro või mitte euro, kuid välismaised ostjad jätkavad mõõdukalt aktiivset tegutsemist Eesti kinnisvaraturul, Nende osakaal jääb ka 2011. aastal ilmselt ca 10 % lähedusse kõigist turutehingutest.

Kinnisvaraturule tulevad uued ostjad ja müüjad

Postitaja: Raul Reino @ 16.02.2011 12:28; kategooriad: Kinnisvaraturg, Maaklertegevus
Sildid: , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Euro on saabunud, pinged on maha võetud, põhjust oodata müütilise euro järgi enam pole. See teadmine on toonud kinnisvaraturule juurde nii uusi müüjaid kui ka uusi ostuhuvilisi. Kui esimeste motivaatoriks on kerge lootus hinnatõusuks või lihtsalt sümboolse hetke kättejõudmine (hind eurodes!), siis ostuhuvilised loodavad nüüd teha oma valiku suurema pakkumise hulgast. Viimane aasta kinnisvaraturgu jälginud analüütikud on olnud teadlikud sellest, et arvestatav hulk objekte tuleb turule alles euro saabudes, kuna kavalad kinnisvara omanikud on oodanud oma hetke ning panustanud kerkivatele hindadele ja suuremale nõudlusele. Kusjuures sama käitumismudelit on järginud mitmed ostuhuvilised, kes on teadlikult jätnud tõsisema pakkumistega tutvumise selle aasta esimesse poolaastasse, kuna on lootnud suureneva valikuvõimaluse peale. Esimesed märgid näitavad tõepoolest seda, et kui aastavahetuse eel oli trend objektide vähenemise peale, siis nüüd on pakkumiskõver suundunud taas ülespoole. Näiteks Tallinnas oli City24 andmetel 01.01.2011 pakkumises 6305 korterit, siis nüüd, poolteist kuud hiljem, on pakkumises juba 6569 korterit. Seega valik läheb paremaks ja ostjatel tekib valikuvõimalusi üha juurde.

Kogu Eesti korterituru pakkumiste tipp jääb 2008. aasta keskpaika, mil pakkumises oli ca 18 500 korterit. Sellele järgnes stabiilne pakkumiste vähenemine, mis jõudis 2009/2010 aastavahetusel alla 11 000 korteri. Alates sellest hetkest on pakkumiste arv taas tõusuteel olnud, ületades tänaseks 13 000 ühiku. 2008.a. esimese poole meenutamine toob paljudele toonastele kinnisvara arendajatele külma higi otsaette, sest totaalne lattu tootmine oli juba sel hetkel kurb tõsiasi. Ca 80 000 ehitussektori töötajat andsid veel 2007/2008 kelludega sedavõrd hoogu, et pakkumiste arv purjetas üles sama lennukalt nagu Titanic Atlandi ookeanil. „Jäämägi“ tuli ka siin vastu: korterid võeti kukkuvate hindade tõttu müügist maha, osa müüke keelas pank ära, osa müüke ei olnud peagi võimalik teostada seetõttu, et hind oli langenud alla soetamismaksumuse, järjest enam hakata andma kortereid üürile ja ootama paremaid aegu. Need ajad ongi nüüd kätte jõudmas. Võrreldes tippajaga on pakkumine sedavõrd langenud, et see on hakanud nõudlusele mõjuma ning hinda tasapisi ülespoole kruvima ning paljude jaoks ongi hind roninud tasemeni, mis on muutnud võimalikuks müügitehingusse minemise. Kuna hind on tõusnud, siis eelistatakse täna pigem müüki kui väljaüürimist. Viimast fakti kinnitab ka järjest kahanev üüripakkumiste arv.

Eile Tartu linnamuuseumis toimunud turuülevaate presentatsioon tõi kohale Domuse head koostööpartnerid, kelle avatud meel ja positiivne suhtumine turu edenemisse tekitasid elava diskussiooni tänaste kinnisvaraarengute üle eelkõige Tartus ja tema lähivaldades, kui ka Lõuna-Eesti maakondades üldiselt.
Kui arendajad vaatavad laenuraha ootuses pankade poole, siis ehitajate poolest hea kvaliteediga toodet täna turg veel vastu võtta ei suuda. Tänane laenuklient ostab keskmisena odavamat korterit linnadesse, oma raha eest soetatakse väiksemaid maakohti ja maad.
Üürikinnisvara on omandamas üha suuremat osakaalu turul – täna on hea hinna ja kvaliteedi suhtega 1-2-toaliste korterite järele nõudlus mistahes linnaosas Tartus ning Elva linnas. Ärikinnisvaras annab tooni väiksemate büroopindade nõudlus, palju küsitakse teenindus- ja kaubanduspindade järele. Ka kompaktsed lao- ja tootmisruumid leiavad kiiresti üürniku. Taaskord on ettevõtjad valmis sobivat vara soetama.
Maaklerite tööindu pärsib täna veel vähene uute objektide turuletulek. Nõudlus on mõistliku hinnaklassiga eramute järele, elamukrundid on taas vaikselt huviorbiiti tekkinud, metsa- ja põllumaad võiksime müüa kordades rohkem. Korterite suur osakaal müügis jääb aga primaarseks. Üha rohkem eelistab ostuhuviline uusi tooteid, kuid  paraku ei soovi selle eest veel kõrgemat hinda tasuda.

Üritusel osalejad avaldasid veendumust, et esimeste päikeseliste kevadpäevade edenemisega on ka kinnisvaraturule saabumas üha paremad ajad. Et ei saabunud euro ega valimised takista eesti inimesi tegemast oma tavapäraseid ostu- ja müügiotsuseid. Ja seda nüüd juba paranenud kindlustundega tuleviku ees.

Domus Kinnisvara avab Narvas Kirde-Eesti esinduse

Postitaja: Raul Reino @ 08.02.2011 12:39; kategooriad: Domus
Sildid: , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Domus Kinnisvara avab täna Narvas oma Kirde-Eesti esinduse. Tegemist on Domuse neljanda regionaalse esindusega, mille avamise tulemusena suudab Domus pakkuda kinnisvarateenuseid kõigis Eesti piirkondades. Kirde-Eesti esindus hakkab teenindama kliente eelkõige Ida- ja Lääne-Virumaal. Pakkuma hakatakse kõiki kinnisvaraalaseid teenuseid, sealhulgas nii elukondliku kui ärikinnisvara maaklerteenust ja hindamisteenust.

Esinduses hakkab esialgu tööle 3 staažikat kinnisvaraspetsialisti. „Kuna Kirde-Eesti kinnisvaraturg pakub rohkelt arenguvõimalusi, siis on kavas meeskonda tulevikus suurendada. Meil on kindlasti kavas saavutada arvestatav turuosa nii maaklerteenuse kui hindamise osas ning võita klientide usaldus“ avab uue esinduse juhataja Aivo Peterson ettevõtte tulevikuplaane.

„Kirde-Eesti kinnisvaraturul tehakse üle 14% kõigist Eesti kinnisvaratehingutest, mis annavad üle 5% rahalisest käibest. Näiteks 2010 aastal tehti Ida- ja Lääne-Virumaal tehinguid kokku üle 63 mlj euro eest. Seetõttu olen veendunud, et meie Narva kontoril saavad käed-jalad tööd täis olema“ on Domus Kinnisvara arendusdirektor Ingvar Allekand veendunud.

Värske kinnisvaraturu analüüsi ettekanded

Postitaja: Ingvar Allekand @ 07.02.2011 05:43; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg
Sildid: , ,
Kommenteeri artiklit siit

Järgnevatel päevadel toimuvad Domus Kinnisvara värske turuanalüüsi ettekanded suuremates linnades. Tegemist on meie partneritele ning klientidele mõeldud traditsiooniliste üritustega. Alustame Tartus, kus ettekanne toimub Linnamuuseumis kolmapäeval 09.02.2011 algusega kl 14.00. Neljapäeval teeme ettekande Tallinnas ajaloolisel muuseumilaeval Suur Tõll algusega kl 16.00. Reedel jätkame Pärnus hommikukohvi vormis Frens Cafe seminariruumis algusega kl 9.00. Viimane ettekanne toimub 15.02.2011 Narvas FAMA keskuses algusega kl 16.00.

Kõik üritused on personaalsete kutsetega. Kindlasti aga leiame mõne vaba koha Domuse tõelistele fännidele, kes peaksid osalemissoovist kirjutama meile e-posti aadressile info@domuskinnisvara.ee

Aasta parimad töötajad

Postitaja: Raul Reino @ 07.02.2011 05:10; kategooriad: Domus
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Domus Kinnisvara traditsioonilisel möödunud majandusaastat kokkuvõtval üritusel kuulutati välja 2010. aasta parimad töötajad:

AASTA MAAKLER – LIIA LAID

AASTA HINDAJA – MARI LUME

AASTA KOLLEEG PÕHJA-EESTIS – LEA KULL

AASTA KOLLEEG LÕUNA-EESTIS – KAISA HIIRE

AASTA KOLLEEG LÄÄNE-EESTIS – AIME VAARMA

AASTA SPORTLANE – VIKTOR LÕHMUS

AASTA OSAKOND – TARTU

Jaanuaris europohmelli ei olnud

Kas jaanuaris oli europohmell või mitte? Kas euro mõjutas kuidagi korteriturgu? Kuidas üldse algas aasta korteriturul? Neile küsimustele saab vastuse Maa-ameti tehingustatistikat ja tegutsevate maaklerite kommentaare uurides.

Tallinna korteriomandite ostu-müügitehingute arv jäi jaanuaris üsna kesiseks. Esialgsetel andmetel tehti tehinguid poole võrra vähem – kui detsembris käidi notaris 579 korral, siis jaanuaris ainult 330 korral. Isegi 2010 aasta jaanuaris oli see tulemus 354. Seega tehingute maht oli jaanuaris üllatavalt väike. Samas on Domus Kinnisvara maaklerite kogemuse põhjal klientide huvi elamispinna vastu jätkuvalt olemas. Kutselise maakleri Martti Juse sõnul on ostuhuvilisi jätkuvalt, kuid tehinguni jõudmise takistuseks on puudulik pakkumine ning müüjate kõrged hinnaootused. Euro pole Martti sõnul ostjate jaoks mõju avaldanud – kuigi hinnad on eurodes, arvutatakse see kiirelt kroonideks.

Olemasoleva nõudluse tõestuseks on kasvanud hinnad. Detsembri kuuga võrreldes oli jaanuari tehingute hinnad ca 5% kõrgemad, ulatudes 958 €/m². See on oluliselt suurem kui 2010.aasta jaanuari keskmine hind 863 €/m².

Ka Tartus tehti korterite ostu-müügitehinguid vähem – esialgsetel andmetel 55. Nii madala tehinguaktiivsusega oli 2009. aasta algus, mil jaanuaris tehti 37, veebruaris 61 ja märtsis 59 tehingut. Ka oli käesoleva aasta esimese kuu maht oluliselt väiksem 2010.aasta omast (70 tehingut). Kuigi tehinguid tehti vähem, on nõudlus Tartu elamispindade vastu jätkuv. Sellele viitab näiteks maakler Diana Kurvits kogemus, mille järgi on ta mõnd korterit klientidele näidanud rohkem kui eelmisel aastal.

Väheste tehingute kõrval keskmine hind esialgsetel andmetel siiski kasvas, ulatudes jaanuaris 870€-ni ühe ruutmeetri eest. See tulemus on ca 12% kõrgem detsembri kuu keskmisest hinnast.

Pärnu korteriomandite ostu-müügitehingute arv oli samuti oodatult väike. Kui möödunud aasta lõpus oli tehinguid umbes 44 tk kuus, siis käesoleva aasta jaanuari maht oli 31. Samas on see tulemuse oluliselt parem 2010.aasta jaanuari kuuga võrreldes, mil tehti ainult 18 tehingut. Seega ostuaktiivsus oli üsnagi hea.

Keskmine hind oli eelmisel kuul üllatavalt suur. Tehingute hulgas andsid tooni kesklinna ja Mai piirkonna 2- ja 3-toaliste korterite tehingud, millede hinnad olid keskmisest kõrgemad. Kuna detsembris oli tehingute hulgas odavama hinnaklassiga korterid Uus-Sauga ja Ülejõe piirkonnas, mille tulemuseks oli keskmine hind ca 600 €/m², siis jaanuari kuu keskmine hind 790 €/m² annab hinnakasvuks lausa ca 30%. Domus Kinnisvara Pärnu esinduse maakleri Vilja Paju sõnul oli jaanuarikuu ostuklient teadlikum ja nõudlikum, sest objektid olid valdavalt kallimates piirkondades.

Kokkuvõttes võib öelda, et Domus Kinnisvara hinnangul jaanuaris euro-pohmelli ei olnud. Kuu oli tüüpiliselt vähese aktiivsusega, kuid kasvanud hinnad viitavad ostjate valmisolekule kortereid soetada. Oleks ainult pakkuda.

Kindlustunde indikaatorid tõusutrendil

Eesti Konjunktuuriinstituut on avaldanud viimastel päevadel erinevate uuringute tulemused, mis mõnevõrra üllatuslikult kinnitavad seda, et nii tarbijate kui ka ettevõtjate kindlustunne ja usk tulevikku on jaanuaris märgatavalt kasvanud. Kuigi vara on veel kaugeleulatuvaid järeldusi teha, siis tundub, et euro on toonud meile tagasi aastaid kõikunud enesekindluse ja usu.

EKI tarbijabaromeetri andmetel oli tarbijate kindlustunde indikaator* jaanuaris +1. Oluline on märkida, et indikaator on positiivne esimest korda peale 2007. a augustit, mil Eestis hakkas ilmnema kinnisvaraturu kriis. Võrreldes 2010. a detsembriga paranes kindlustunne 7 punkti võrra. Neljast tarbija kindlustunde indikaatori komponendist paranesid jaanuaris kõik komponendid – nii oma pere majandusolukorra ja säästuvõime kui ka Eesti majandusolukorra ja tööturu arengu prognoosid.

Kinnisvara turuseisund jaanuaris paranes. Kindlustunde indikaator tõusis detsembri +5-lt jaanuaris +18-ni, seda põhiliselt positiivsete ootuste tõttu – iga viienda kinnisvara ettevõtte hinnangul nõudlus järgneva 3 kuu jooksul suureneb (nõudluse saldo jaanuaris –3, detsembris –32). Teenuste müük suurenes viimasel 3-l kuul üle kolmandikul ettevõtetel (müügi saldo +26). 2/3 firmade hinnangul on olukord kinnisvara turul poole aasta pärast soodsam (konjunktuuri saldo +62). Töötajate arvu suurendamist plaanib iga neljas kinnisvara ettevõte.