Äripinnad valdavalt investorite suunata

Postitaja: Toomas Vaks @ 29.11.2010 11:41; kategooriad: Kinnisvaraturg, Maaklertegevus, Majandus
Kommenteeri artiklit siit

Tallinna äripindade keskmine ruutmeetri hind üürimisel oli veel 2008. aasta lõpus 140 krooni lähedal. Täna oleme olukorras, kus nõudluse ja pakkumise suhe on toonud hinna ca 43% madalamale 80 krooni tasemele. Kas madalamad üürihinnad suudavad teeninda äripindasid või on need määratud uutele investoritele?

Äripindade turul on täna aktiivseim pool investori segment, kes pärast pikka ringivaatamist on asunud ostma soodsalt pakutavaid pindasid või arendama uusi. Turul on firmasid, kes on tulenevalt madalast tootlusest raskustes ja sunnitud oma äripinnast loobuma. Paljud on püüdnud tänaseni hambad ristis hakkama saada, aga „vanast rasvast” kaua vastu ei pea. Arvatavasti on oodata veel mõningaid suuremaid pankrotte.

Täna on turul pöördemoment. Nimelt need, kes on suutnud ennast käibel hoida, olla ettenägelikud ja mõistlikult majandada, saavad oma probleemidest jagu. Näiteks kinnisvaraturu langusfaasi alguses büroohooneid ehitanud firmad leidsid äriplaani koostamisel, et nõudlus uute pindade vastu väheneb. Tänu sellele suutsid nad oma äriplaani kohandada, mistõttu on neil täna ka pankadega paremad suhted.

Üheks selliseks näiteks võib olla Delta Plaza, mis on üks uuemaid büroohooneid Tallinnas. Vaatamata keerulistele algusaegadele, on nad tänaseks suutnud hästi toime tulla.

Samas ei näinud paljud väiksemad firmad ette muutusi kinnisvaraturul ja täna on nendest veel allesolevad ettevõtted  sunnitud oma investeeringuid realiseerima. Näiteks väiksemad kaubandus-keskused, kus tänane üüritase ei võimalda nende kogukulusid teenindada, on investorile, kes võib lühiperioodil kanda kahjumit, hea võimalus tulevikku investeerida.

Majanduse tõusud ja langused toovad endaga kaasa hindade muutused. Väiksemaid kõikumisi suudavad kannatada paljud firmad, aga suuremaid muutusi valdavalt majanduslikult tugevalt kindlustatud. Tänasel kinnisvaraturul on äripindade hinnad investorile uusi võimalusi pakkumas. Tööpuuduse langemise ja majanduse üldise elavnemisega on oodata ka vakantsuse vähenemist ja äripindade väärtuse tõusu.

Keskmise palga ja m2 hinna seosed on üle võimendatud

Kui kinnisvaraturg hakkas mõned aastad tagasi mutta vajuma, siis oli kogu meedia täis artikleid, interneti kommentaaridest rääkimata, kus räägiti sellest, et kinnisvaraturu õige tasakaal on siis, kui keskmine palk võrdub keskmise ruutmeetri hinnaga. Buumi tipphetkel oli keskmine ruutmeetri hind teatavasti keskmisest palgast sama kaugel, nagu on kuu maakerast.

Äsja avaldas Statistikaamet andmed, mille kohaselt oli keskmine brutokuupalk 2010. aasta III kvartalis 11 874 krooni. Võrreldes 2009.a. III kvartaliga tõusis keskmine brutokuupalk 0,9 %. Veidi varem avaldas Statistikaamet ka III kvartali kinnisvaraturu kokkuvõtte, mille kohaselt oli võõrandatud korteriomandi ruutmeetri keskmine hind 9300 krooni, olles veel aasta tagasi 14 900 krooni. Kui nüüd lähtuda eeldusest, et „õige“ turutase on siis, kui keskmine palk ja keskmine ruutmeetri hind on võrdsed, siis peaks praegu olema suurepärane aeg kinnisvara osta. Ometigi ei näita tehingute arv mingit pöörast tõusu. Miks siis nii? Vastus peitub selles, et must-valge majandusanalüüs ei toimi kinnisvaraturu nõudluse ja pakkumise analüüsimiseks kõige paremini. Ei olnud see nii 2007. aastal ega ole ka 2010. aastal. Sellest on nüüdseks aru saanud ka need Eesti analüütikud, kes 3 aastat tagasi rääkisid vaid keskmiste numbrite tähtsusest, kuid kes nüüd räägivad, et olulised näitajad on hoopis töötuse määr, tarbija kindlustunne, inflatsioon, rahvusvaheliste rahaturgude olukord, kodumaiste pankade laenuaktiivsus, muutused USA kinnisvaraturul jne. Siinkohal on juba oluliselt raskem hakata vastu vaidlema, sest maailm on mitmekesisem, kui me seda teinekord tunnistada tahame ja integreeritum, kui kunagi varem. Mikro- ja makroriskide hulk, mis mõjutab kinnisvaraturgu, koosneb paljudest komponentidest ning on väga mõistlik analüüsi teostades eemaldada silmaklapid ja vaadata maailma võimalikult laialt.

Saunaga eluruumid asuvad veekogude lähistel

Postitaja: Raul Reino @ 24.11.2010 10:33; kategooriad: Kinnisvaraturg, Varia
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Tartu Ülikooli geograafia osakonna professor Rein Ahas avaldas hiljuti regionaalse pendelrändeuuringu kokkuvõtte, kus puutumata ei jää ka kinnisvaraturg. Põnevaid järeldusi sisaldav uuring toob näiteks ära, milline on saunaga eluruumide osatähtsus omavalitsuse eluruumide arvust. Erinevalt paljudest teistest uuringutest, kus kõrgemad näitajad on kogunenud Tallinna, Tartu ja Pärnu sarnaste tõmbekeskuste ümber, siis saunaga eluruumide osatähtsuse osas võidutsevad Eesti äärealad. Regioonidest elavad kõige saunasõbralikumad inimesed Kagu-Eestis, millele järgnevad Saaremaa, Hiiumaa ning mõnevõrra üllatuslikuna ka Ida-Eesti. Kaarti vaadates torkab koheselt silma, et saunaga eluruumid on koondunud rohkem 1) hajeasustusega piirkondadesse ja 2) veekogude lähedale. Üldpilt on selles mõttes loogiline, et regionaalsetes keskustes on korrusmajade osatähtus suur ja enamus korterites sauna puudumise tõttu muutub saunade osatähtsus kogu eluruumides väiksemaks. Kõige suurema saunade osatähtsusega paigad jäävadki vahetult veekogude kõrvale ja esiviisikusse kuuluvad Sõrve säär Saaremaal, Kihnu saar, Mustvee ja Kallaste kant Peipsi ääres, Värska ümbruse piirkond ja ka Piirissaare. Nendes piirkondades on saunaga eluruumide osatähtus üle 70 %. Just Peipsi ümbruse piirkonda võibki nimetada Eesti kõige „kuumemaks“ saunapiirkonnaks.

Statistikaameti 2000.a. rahva ja eluruumide loendus vaid toetab eelpool öeldut. Kui üldiselt on linnakorterid olmemugavustega (veevärk, soe vesi, vann, veeklosett, keskküte) paremini varustatud kui eelmise sajandi esimesel poolel ehitatud pereelamud valdades, siis vaid sauna puhul on asi vastupidine. Nimelt kui linnades on saun olemas vaid 10 %-l rahvastikust, siis valdades on see protsent 39. Peamiseks põhjuseks on siingi eluruumi tüübi erinevus linnades ja valdades.

Lääne-Harjumaa korteriturg 2010. aastal

Aastalõpp paistab ja on paras aeg teha väike kokkuvõte Lääne-Harjumaa kinnisvaraturul toimunust. Alljärgnev info tugineb Maa-ameti, aga ka Domus Kinnisvara  poolt vahendatud objektide andmetele. Ülevaate esimeses osas võtame vaatluse alla korterituru.

Korteriturul jäid müügihinnad mitmel pool eelmise aasta tasemest madalamaks. Nii nagu näiteks suvilate puhul, on müügieelis korras, remonditud korteritel. Keskmise hinna viivad üles või alla üksikud kallid tehingud või sundmüügid, mis muudavad üldpilti vähe. Langusest ei ole pääsenud Harku vald (12 100 krooni/m2), Saue linn (13023 kr/m2) ja Keila linn (7800 kr/m2). Saue ja Keila linnas hakkas turg elavnema alles suvel kui müüjad langetasid hindu – seda mõjutas Tallinna  korterite hinnatase, mis oli sama suur või isegi madalam. Enamus ostjaid olid noored pered ja rohkem osteti 2 ja 3- toalisi kortereid. See-eest Saue ja Keila valdades hinnad natuke tõusid. Saue vallas müüdi palju suuri, sealhulgas ka paaris-ja ridamajade kortereid keskmiselt 12 687 kr/m2. Keila vallas oli keskmiseks hinnaks 5700 kr/m2.

Huvitav on olukord Paldiskis. Pakkumisi on palju, aga tehinguni jõutakse harva. Põhjuseks kaugus Tallinnast, müüjate ebareaalsed hinnasoovid, korterite kehv seisukord kui ka elanike vähene ostujõud. See on toonud kaasa suure hinnalanguse. Näiteks 2-toaliste korterite reaalne hind on 190 000 – 220 000 krooni, mis on  keskmiselt  2500 kr/m2.

Padise vallas on hinnad tõusnud ja ulatuvad 3500 kr/m2. Padisel maksab korter rohkem kui Harju-Ristil. Kernu vallas oli vähe tehinguid, keskmise hinna tõstsid 6000 kr/m2 juurde Laitse lossi lähedal renoveeritud majas müüdud renoveeritud korterid, muidu on keskmine hinnatase madalam. Vasalemma vallas olid eelmisel aastal  korterite hinnad kõrgemad, tänaseks on keskmine hind 2300 kr/m2. Rummus on mitmed majad korda tehtud, peaaegu kõigis on loodud ühistud. Ämaris on  alustatud korteriühistute loomisega. Nissi vallas on hinnad jäänud eelmise aasta taseme, milleks on 4000 kr/m2, juurde.

Domus Kinnisvara avas äripindade osakonna

Postitaja: Raul Reino @ 17.11.2010 03:55; kategooriad: Domus, Pressiteated
Sildid: , ,
Kommenteeri artiklit siit

Domus Kinnisvara avas tänu paranevale turukonjunktuurile äripindade osakonna. Domus Kinnisvara tegevjuht Raul Reino sõnas, et kuigi ettevõtte on äripindade vahendamisega tegelenud juba aastaid, siis nõudsid kasvanud mahud ja klientide vajadused eraldi struktuuriüksuse moodustamist. „Ärikinnisvara turg on täna sellises seisus, et on paras aeg hakata aktiivsemalt tegutsema ja positsioone kindlustama hetkeks, mil ärikinnisvara sektor taas hoo üles võtab“ ütles Raul Reino. Ta märkis, et esimesed märgid ärikinnisvara turu paranemisest on juba olemas ja investorid jälgivad turu arengut tähelepanelikult. Äripindade osakonna juhiks saab Einar Vellend, kellel on seljataga aastatepikkune kogemus äripindade maaklerina. Einar Vellend sõnas, et Domuses valdkonna juhtimine on tema jaoks uus väljakutse, mida ta asub teostama suure huviga. Ta ütles, et ärikinnisvara sektor on juba täna täis võimalusi, kus oskusliku tegutsemise juures on võimalik luua uusi ja kasumlikke projekte, mida ta saab koos kogenud Domuse meeskonnaga nüüd edasi arendama hakata.

Suvilaturg elab jätkuvalt

Postitaja: Raul Reino @ 16.11.2010 11:35; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Maaklertegevus
Sildid: , , , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Kuuldused suvilaturu varjusurmast seoses talve saabumisega on tugevasti liialdatud. Domuse maaklerid on täheldanud, et nõudlus suvilate vastu on püsinud suvega enam-vähem võrreldaval tasemel, jäädes siiski alla varakevadisele traditsioonilisele aktiivsusele. Kuna ei ole tulnud ka lund, siis on objektidega tutvumine olnud mugav ja huvilised on seda ka ära kasutanud. Põhiline nõudluse hinnaklass Harjumaal jaguneb kaheks, millest üks osa on suurusjärgus 400 – 500 000 kr ja teine osa 900 000 – 1 000 000 kr. Odavamas hinnaklassis ostetakse suvilat kas krundi pärast või siis lihtsalt klassikalise suvekodu sihtotstarbega. Tegemist on reeglina tugevat remonti vajavate hoonetega, mis on soojustamata ning mille interjööri iseloomustab 70-ndate ja 80-ndate viimistlusmaterjalide kasutamine. Kallimas hinnaklassis on hooned, mis on soojustatud ja sobivad seetõttu ka aastaringseks elamiseks. Tänasel ajahetkel ostetaksegi neid eelkõige seepärast, et sinna pigem alaline kodu kui suvituskoht luua. Interjöör nendes majades on juba oluliselt kaasaegsem ja vaheldusrikkam, kus ei domineeri puidust laudis keskse siseviimistluselemendina. Ja nagu iga teisegi kinnisvara puhul on suvilate hinna osas peamine argument asukoht, mille juures väärtustatakse üha enam privaatset kinnistut, mitte aga suure “kooperatiivi” keskel elamist.

Toome ära valiku suvilatehingutest, mida meie maaklerid on hilissügisel vahendanud:

Asukoht: Viimsi vald, Harjumaa
Krunt: 930 m2
Üldpind: 51 m2
Korruselisus: 1
Hoone materjal: kivimaja
Seisukord: vajab kap.remonti
Hind: 480 000 kr

Asukoht: Keila vald, Harjumaa
Krunt: 1040 m2
Üldpind: 51 m2
Korruselisus: 2
Hoone materjal: puit ja kivi
Seisukord: rahuldav
Hind: 400 000 kr

Asukoht: Laulasmaa, Harjumaa
Krunt: 849 m2
Üldpind: 73 m2
Korruselisus: 1
Hoone materjal: kivi
Seisukord: hea
Hind: 1 000 000 kr

Elamine kesklinnas läks hinda

Postitaja: Raul Reino @ 15.11.2010 08:49; kategooriad: Kinnisvaraturg, Maaklertegevus
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Oktoobris tehti tavapärasest rohkem tehinguid Tallinna kesklinna korteritega. Kinnisvarafirmade sõnul on selle taga kohalike elanike aktiivsuse tõus elamispinna soetamisel. Korterite soetamist väljaüürimise eesmärgil väikese tootluse tõttu ei soovitata.

Loe edasi ehitusuudised.ee veebilehelt

Eraisikult ostes ei saa odavamalt

Postitaja: Raul Reino @ 10.11.2010 10:47; kategooriad: Kinnisvaraturg, Maaklertegevus
Sildid: , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Üks müüt käib ringi mööda kinnisvaraturgu. Selle müüdi definitsioon kõlab umbes selliselt, et „kui ma ostan kinnisvara otse omanikult, ilma maaklerita, siis saan odavamalt“. Igavikuline teema, millega turuosalised pidevalt kokku puutuvad. Viimastel kuudel on sagenenud ja minuni jõudnud info mitmete konkreetsete tehingute kohta, kus eraisikud on omavahel teinud tehinguid ja ostjad on maksnud minu tagasihoidlikul hinnangul ca 5-10 % turuhinnast kõrgemat hinda. Võib muidugi väita, et selle põhjuseks on kinnisvara omanike järjest paremad müügioskused, aga siiski, kui jätame müüjate võimekuse analüüsi korraks kõrvale ja mõtleme selle peale, mis sunnib ostjaid maksma kõrgemat hinda?

Üks enamlevinumaid müügipsühholoogia võtteid, mida eraisikutest müüjad kasutavad, on nn defitsiidi kaardile mängimine. Nad ütlevad ostjale, et objekt ei ole veel avalikus müügis, seetõttu on see haruldane pakkumine, mis ei ole veel laiade rahvamasside (loe: kinnisvaraportaalide) ette jõudnud. Tavaostja käitub siis, kui midagi saab piiratud hulgal ja piiratud ajal, ikka nii, et lähtub emotsioonidest ja on aldis maksma kõrgemat hinda. Samuti lähtuvad eraisikutest isemüüjad hinnakujundusel sageli pakkumishindadest, kuna reaalsetete tehinguhindade kohta neil informatsiooni napib. Ostjad aga, omamata samuti infot tegelike hindade kohta, haaravad ebateadlikuna kinni eraisikust müüja pakkumisest ja usuvad tulihingeliselt, et eraisik müüb soodsalt. Käärid pakkumishindade ja tegelike hindade vahel olid näiteks Tallinna korteriturul selle aasta esimeses pooles ca 20 %.

Järgnev märkus ei puuduta nüüd ainult eraisikutest müüjate ja ostjate teemat, aga väärib esiletoomist. Nimelt on sotsiaalteadlased tähele pannud, et selline emotsioon nagu kurbus mõjutab inimeste ostukäitumist. Kuna Eestis on olnud tõsised majandusraskused paljudel peredel, on esinenud töötust, peresuhete purunemist ja muid probleeme, siis see grupp on läbi hinges peituva kurbusetunde motiveeritud olnud elukeskkonda vahetama. Teadlased väidavad, et kurvad ostjad on valmis kauba eest maksma kuni 30 % kõrgemat hinda kui emotsionaalselt neutraalsed ostjad. Kes kinnisvara müüjatest suudab sellist tüüpi ostja ära tuvastada, võib korraliku võidupreemiaga arvestada.

Kinnisvara maaklertasu protsent on tegelikkuses väga tagasihoidlik number võrreldes sellega, mida võidetakse või kaotatakse tingimisega, kas müügihind vastab reaalsele turuhinnale või mitte, kas puudlikult koostatud lepingud toovad ostjale kaela hoopis täiendavaid kulutusi jne-jne. Usk sellesse, et eraisikult saab odavamalt, on sama tugev nagu keskmisel keskerakondlasel Savisaarde. Teooria ei lähe aga praktilise eluga mitte alati kokku. Võin ettevaatlike klientide rahustuseks veel öelda, et rohkem kui 15-aastase kinnisvara kogemuse juures ei ole ma märganud erilist vahet, kas ostetatakse kinnisvara otse või maakleri kaudu. Soodsaid pakkumisi on saadud otse omanikelt, aga veel rohkem maaklerite abiga. Nii nagu maaklerite pakkumiste hulgas on ülehinnatud objekte, on neid samas, kui mitte suuremas proportsioonis eraisikute pakkumiste hulgas. Oluline on, et kinnisvara ostja leiaks müüja või müüja esindaja, kes on kursis kinnisvaraturu tegeliku olukorraga, on aus ja lähtub eetikast, suudab orienteeruda seadusandluses ning peab tehingu sõlmimisel silmas ka ostja õigusi.

Õiglase väärtuse määramiseks kasuta kutselist hindajat

Postitaja: Kristjan Gross @ 08.11.2010 10:22; kategooriad: Hindamine
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Milline on ettevõttele kuuluva kinnisvara väärtus? Kas ettevõte tegutseb efektiivselt oma pinnal? Või kas saadav üürihind on turutasemel? Ega firmale kuuluv kinnisvara ometi nööriga kiviks kaelas pole? Need on küsimused, mida võiks iga ettevõtte omanik enda käest küsida. Ettevõtte olukorrast annab pildi majandusaasta aruanne, milles kinnisvara omavatel firmadel on arvestatav roll varade väärtusel. Seejuures on nii ettevõtte juhtkonnale kui audiitorile abiks vara väärtus, mis on leitud sõltumatult ning professionaalselt.

Nii audiitoritele kui kinnisvara hindajatele on aluseks Raamatupidamise Toimkonna juhendid (peamiselt RTJ 5 ja 6), hindajate jaoks ka EVS standard Hindamine finantsaruandluse tarbeks. Need annavad mõistete selgitused, põhimõtted ning käitumisjuhised.

Üks printsiipe, mis RTJ 6 välja tuleb, on sõltumatuse printsiip. Lühidalt öeldes peaks lähtuma põhimõttest, et vara väärtusele saab kõige parema hinnangu anda ettevõtte väline ekspert, kelleks kinnisvara puhul on kinnisvara hindamisega tegelevad kutselised hindajad. RTJ 6 punkt 25 ütleb otse, et õiglase väärtuse hindamisel tuleb kasutada ettevõtteväliste professionaalsete hindajate abi, välja arvatud juhul, kui ettevõte ise omab vastava kvalifikatsiooniga spetsialiste. Eelkõige mõeldakse siin spetsialisti all kutsetunnistusega hindajat. Samas ei ole keerulises ning väheste tehingutega ärikinnisvara sektoris juhtkonnal ega audiitoril võimalik mõistlikult vara väärtust ise hinnata.
Hindajate kasutamine täidab ka RTJ 6 punkt 21 nõuet, mille järgi peab õiglase väärtuse määramine tuginema reaalsel bilansipäeval eksisteerinud kinnisvaraturul. Turuolukorrast on siiski parim ülevaade sellega igapäevaselt tegelevatel inimestel.

Turuolukorra tundmine tagab parema ülevaate näiteks üüritasemetest. Võib olla olukord, kui tütarettevõttele välja üüritud pinna üürihind on turutasemest oluliselt kõrgem. Juhul kui sellised üürilepingud on lõpetatavad, ja turutingimustel samas objektis asuvate pindade üürimine toimuks oluliselt madalamate hindadega, ei anna selliste omanikupõhiste ja kergesti lõpetatavate rahavoogude põhjal leitud väärtus objekti turuväärtusega võrreldavat väärtust. Seega tuleks lähtuda turu üürihindadest. Hinnangu üürihindade turutasemele vastavuse kohta tuleks anda igas eksperthinnangus.

Toodud näite vastupidine olukord on turutasemest madalamate üürihindadega koormatud pinnad. Kui selliste lepingute lõpetamine on võimatu või väga raske, on nende lepingute mõju kinnisvara väärtusele kindlasti negatiivne. Lõpetatavate madala üüritasemega lepingute kohta antakse samuti eksperthinnangus eksperdipoolne seisukoht, mille järgi saab omanik astuda samme kas üürimäärade tõstmiseks või uute üürnike otsimiseks.

Audiitoritel on ettevõtte kontrollimise üheks aluseks tegevuse jätkuvuse põhimõte. Kinnisvara seisukohast võib muutuv turg tegevusele kaasa aidata või selle hoopis lõpetada. Kinnisvara eksperthinnangud ja konsultatsioonid aitavad juhtkonnal paremini otsuseid teha.

KINNISVARAHINNAD MÄRTSIS 2011

Esmapilgul tähtsana tunduv küsimus – milliseks kujunevad kinnisvarahinnad lähitulevikus – ei olegi tegelikult väga oluline. Teadlased on ammu tõestanud, et majandus (sh ka kinnisvaraturg) on lühikeses perspektiivis hüplik ning pikas perspektiivis tsükliline. Seega on kõigil võimalik oma otsuseid teha arvestades pika perspektiivi trende (täna oleme ju languse läbinud ning laveerime läbi stabiilsuse tasakesi ülespoole) ning lühikese perioodi kõikumisi tasandada oma otsuste ajalise nihutamisega. Siiski on huvitav mõttemäng arutleda teemal, milliseks võiks kinnisvarahinnad kujuneda poole aasta pärast.

Esmalt tuleks määratleda hinda mõjutavad tegurid:
– Euro saabumine – „spetsialiste“ kuulates võiks oodata hoogset ümardamist ülespoole
– Aasta alguse madalseis – traditsiooniline vähene tehingute arv tekitab hinnasurvet allapoole
– Laenukapitali küllaltki hea kättesaadavus – soodustab tehinguid ning toetab hinna püsimist
– Euribori kasv ja talvel suurenevad halduskulud – kahandavad inimeste maksevõimet ning võiks seega suruda hinda allapoole

Kui suur on aga nende tegurite reaalne mõju?

Vaatame esmalt tänaste kinnisvarahindade ümardamise võimalusi. Meil on harjumus avaldada kroonis hinnad kümne tuhande krooni täpsusega (vaid ca 25% hindadest on antud tuhande krooni täpsusega). Euro viib ühe nulli minema ning seega võiks jääda ümardamisharjumus tuhande euro piirile. Kui võtta kakskümmend esimest korterit Tallinnas, mida City24 portaal välja pakub (jättes kõrvale eripakkumised ja juba eurosse ümardatud hinnad), ning nende hinnad ülespoole ümardada tuhande euroni, saan keskmiseks hinnatõusuks 0,7 %. Ehk siis Tallinna statistiliselt keskmise korteri puhul saame hinnatõusuks 5371.- kr. Kui aga kujuneb harjumuseks ümardada eurohinnad sajani (ja seda ainult ülespoole), siis kujuneb hinnatõusuks 0,1% ehk 796.- krooni statistiliselt keskmise Tallinna korteri kohta. Kui aga arvestada, et mõned hinnad on lihtsam ümardada allapoole ning teatud juhtudel võib olla omaniku müügihuvist tulenevalt mõistlik hinda hoopis langetada, siis pole euro kasutuselevõtmisest tulenevat hinnatõusu väga põhjust karta. Kui kinnisvara hinnad järgneva kuue kuu jooksul tõusevad, siis mitte euro rakendamise vaid eelkõige nõudluse-pakkumise mõjul.

Kui vaadata meie kinnisvaraturu ajalugu, siis leiame viimase 6 aasta (st 3 tõusu ja 3 languse aasta) jooksul on tehingute arv langenud aasta I kvartalis möödunud aasta IV kvartaliga võrreldes 83,3 %. Väga lihtsakoeliselt lähenedes võime eeldada, et kui 2010 IV kv tehakse Tallinnas kuni 1600 korteritehingut, siis 2011 I kv tehakse ca 1300 tehingut. Varasemaid aastavahetusi vaadeldes tundub, et kui kinnisvarabuumi (3 aastat tõusu ja seejärel 3 aastat langust) mõjud elimineerida, siis on I kvartali ja möödunud aasta IV kvartali keskmine hinnatase püsinud stabiilsena, mis tähendab, et tehingumahtude langus ei ole otseselt hinnalangust põhjustanud. Seetõttu võiks oodata ka järgnevat poolaastat vaadates, et märtsis on Tallinna korterite hinnatase küllaltki sarnane praegusele hinnatasemele.

Ei ole mingi saladus, et pangad on taas julgemini vaatamas eluasemelaenude väljastamisele. Esimesed reklaamikampaaniadki selles vallas juba ära tehtud. Rahapuudust meie pankadel pole ning seega taandub küsimus laenuvõimelise ning vastava vajadusega kliendi olemasolule. Kahjuks ei ole praegu adekvaatset infot saadaval, kuid tasub tähele panna järgmist:
– Kinnisvaraturu nn põhja tegemisest on peagi möödunud ca 1,5 aastat. See on aeg, mil paljud ootel olnud kliendid teadvustasid endale, et nüüd on „põhi“, asusid aktiivselt vara otsima, valmistasid ette ning viisid lõpuni tehingu. Ootel olnud klientide hulk aga oli piiratud, mitte lõpmatu;
– Erinevad uuringud väidavad erinevat, kuid eeldades, et 3-6% eluruumidest on aastas käibes, siis annab see Tallinnas/Harjumaal turu normaalseks toimimiseks vajaliku minimaalseks tehingute mahuks 8000 – 16 000 eluruumi tehingut aastas. 2010.a. lõpetame ilmselt ca 8200 eluruumi tehinguga Harjumaal.
Eelnevat arvestades olen arvamusel, et sõltumata pankade võimalustest eluasemelaenu väljastada, ei ole meil piisavalt kliente, et kinnisvaraturule järske pöördeid tuua. Seetõttu ei mõjuta praegune eluasemelaenu kättesaadavuse paranemine turu aktiivsust ega märkimisväärselt ka mitte hinnataset.

Vaatame ka peatselt kasvavate kulude potentsiaalset mõju kinnisvaraturule. Esmalt tooksin välja, et euribori tõus näiteks praeguselt 1,2-1,3%-lt näiteks 1,6%-le 2011 märtsis (NB! See ei ole prognoos vaid näide) toob kaasa eelnimetatud Tallinna statistiliselt keskmise korteri eluasemelaenu igakuise makse tõusu ca 145.- krooni. Ehk siis ca 1% selle laenumaksja igakuisest sissetulekust. Tundub, et kulude kasvu probleem on lahendatud kui jätta ühel õhtul kõrtsis söömata või jätta autoga ca 100 km pikkune mõtetu sõi tegemata. Mis kütte- jms kulusid puudutab, siis on selge, et tarbijad ei tee ostuotsust mitte talviste küttekulude olemasolu vaid nende suuruse järgi. Valides lihtsalt väiksema kuluga objekte. See, et kinnisvara omamisega kaasnevad kulud sesoonselt muutuvad on kõigile ostjatele teada. Samuti see, et kommunaalkulusid tuleb tasuda ka ostmisele alternatiivse üürilepingu korral. Targemad siluvad sesoonseid kõikumisi jaotades prognoositavad kulud kokku aasta peale ühtlaselt.

Kõike eelnevat kokku võttes võiks prognoosida, et:
– Euro kasutuselevõtmine ei tekita kinnisvaraturul märkimisväärset hinnatõusu. Tagasihoidlik hinnatõus on vältimatu, kuid sellel on teised põhjused.
– Laenukapitali paranenud kättesaadavus ei kasvata nõudlust hüppeliselt vaid aitab turu normaalselt toimida.
– Ka talvine suurem energiakulu ega euribori tõus (ning nende mõju eluasemelaenu kuumaksele) ei avalda märkimisväärset mõju tehinguaktiivsusele ega hindadele.

Et aga olla veelgi konkreetsem, viskaksin Tallinna linnaosade lõikes õhku keskmised tehinguhinnad märtsis 2011.a. järgmiselt:
Haabersti 910 – 920 eur/m2
Kesklinn 1480 – 1490 eur/m2
Kristiine 1070 – 1080 eur/m2
Lasnamäe 770 – 780 eur/m2
Mustamäe 860 – 870 eur/m2
Nõmme 950 – 960 eur/m2
Pirita 1060 – 1070 eur/m2
Põhja-Tallinn 820 – 830 eur/m2

Jätkuvalt on turu aktiivsuse ning kujuneva hinnataseme suurimaks mõjutajaks inimeste tarbimisharjumustest tulenevate ostuotsuste najal kujunev pakkumise-nõudluse suhe. Märksõnaks on kvaliteet. Peamisteks tendentsideks on kujunemas:
– Elukoha kvaliteedi parandamine st suundumus on uute või rekonstrueeritud korterite/majade soetamisele.
– Lisaks korteriturule hakkab taas tähelepanu saama eramajade turg, kuna hinnad on langenud klientidele vastuvõetavale tasemele.
– Kasvavate energiahindade taustal ei jää tarbijatel muud üle, kui vaadata energiasäästlikumate lahenduste ja objektide poole.