Avatud köök on üha ebapopulaarsem

Postitaja: Raul Reino @ 31.10.2010 09:18; kategooriad: Domus, Majandus
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Meie kutseline maakler Liia Laid andis portaalile Delfi kommentaari avatud ja suletud köökide teemal. Loe pikemalt artiklit SIIT

Välisinvestorite maaletoomine: Läti kaasus

Postitaja: Ingvar Allekand @ 31.10.2010 01:41; kategooriad: Kinnisvaraturg, Majandus, Majanduspoliitika, Varia
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

City24.lv kajastas äsja väga huvitavat teemat Läti kinnisvaraturult. Nimelt saavutas Läti kinnisvaraturg septembris 2009 oma kriisiaegse absoluutse madalseisu, kui vaadelda kinnisvara hindasid. Riia tüüpkorterite minimaalseks hinnatasemeks jäi 455 EUR/m2 (ca 7120 kr/m2). Aasta hiljem st juuliks-augustiks 2010 on hind tõusnud 580 EUR/m2 (ca 9075 krm2). Seega on hinnad tõusnud aastaga ca 27%. Juulis 2010 oli turu aktiivsus tavapärasest oluliselt suurem ning septembris registreeriti vaata et kõigi aegade kõige kehvem tulemus. Millest selline kõikumine?

Kindlasti on see osaliselt seotud 01.07.2010 jõustunud muutustega Läti seadusandluses. Nimelt on antud investoritele luba saada ajutine elamisluba Lätis (seega Schengeni ruumis) ning õigus osaleda Läti seimi 10-ndatel valimistel (toimusid 02.10.2010). 5-aastane elamisluba antakse nendele, kes investeerivad minimaalselt 100 000 LVL (ca 2,2 mlj kr) Riiga, selle ümbrusesse (Daugavpils, Jelgava, Jekabpils, Jurmala, Liepaja, Rezekne, Valmiera või Ventspils) või vähemalt 50 000 LVL (ca 1,1 mlj kr) teistesse Läti piirkondadesse. Muudatus ei laiene nendele tehingutele, mis tehti enne 01.07.2010.a. Investeering ei pea olema seotud kindlasti kinnisvaraga. Selle võib teha ka näiteks Läti ettevõtlusesse summas 25 000 LVL (ca 600 000 kr), kuid täiendavaks tingimuseks on vähemalt 20 000 LVL (ca 440 000 kr) ulatuses maksude maksmist aastas. Ajutist elamisluba võib taodelda ka 200 000 LVL (ca 4,4 mlj kr) suurust pangadeposiiti omades mõnes Läti krediidiasutuses.

Seega on lätlased võtnud kõvasti ette riiki investorite meelitamise. Eelkõige ilmselt idapiiri tagant, kuid kindlasti ei saa alahinnata ka hiinlaste, pakistanlaste jt lähteriikide tähtsust. Lubades selle eest lisaks 5 aasta jooksul Schengeni ruumis vabalt ringiliikumisele (millega kaasneb ka õigus töötamisele, õppimisele, sotsiaalkindlustusele jne) ka võimalust osaleda Läti Vabariigi tuleviku kujundamisel. Eesmärgiks on kahtlemata Läti majanduse jaluleupitamine ning konkurentsivõime parandamine teiste Ida-Euroopa riikidega (sh ka Eestiga) võrreldes. Siinkohal toon paralleeli ka meie vastavale regulatsioonile. Välismaalane peab Eestis tähtajalise elamisloa taotlemiseks olema investeerinud siin mõnda äriühingusse vähemalt 1 mlj kr või 250 000 kr füüsilisest isikust ettevõtjana.

Eeldati, et sellel on Läti kinnisvaraturule märksa suurem mõju, kui euro kasutuselevõtmisel meie kinnisvaraturule. Oodati loomulikult hinnatõusu. Just seetõtu oli juuli üliaktiivne, sest inimesed, kes kavatsesid tehingu tegemist lähitulevikus, kiirustasid sellega enne seadusemuudatuste jõustumist. Spekulatiivne huvi on olemas, kuid ei domineeri. Kõige selle tulemusena tehti Riias juulikuus 495 (juunis 309, augustis 372) korteritehingut. Juuli-august lähevad arvesse, kui 2010 aasta aktiivseimad kuud. Siinkohal tahaksin taas tõmmata paralleeli korterituruga Tallinnas – juuni 461, juuli 462, august 437, september 522 tehingut. Tuletan meelde, et Tallinnas on ca 412 000 elanikku, Riias ca 709 000. Seega on Läti kinnisvaraturg siiski pehmelt öeldes madalseisus meie omega võrreldes.

Reaalsus on seni osutunud siiski oodatust väga erinevaks. Välisinvestorid pole seni Läti kinnisvaraturule tormi jooksma hakanud. Ostjad on üldjuhul ikkagi Läti residendid ning väike huvi venemaalaste poolt on olnud seotud eelkõige suvituskinnisvaraga (selles mõttes tundub olukord olevat sarnane Eesti kinnisvaraturule, kus vähesed välismaised suvituskinnisvara ostjad on üldjuhul soomlased). Suvised välismaisele ostuhuvile panustajad on pidanud vähemalt lühikeses perspektiivis tõsiselt pettuma – septembris oli Riias kogu kriisi rekordmadal käive st VAID 187 korteritehingut (NB! Tallinna madalaim oli jaanuar 2009 – 255 tehingut). Sisuliselt tehti Riias juulis-augustis tehingud ette ära. Ka hinnatõus on sellise aktiivsuse juures loomulikult peatunud. Pakkumiste hulk on aga jäänud endiseks.

Miks seadusemuudatuste mõjul ei torma välismaalased Läti turule? Esmalt ilmselt seetõttu, et hoolimata leebematest tingimustest elamisloa saamiseks, ei ole Läti sellel turul ikkagi konkurentsivõimeline. Suure tõenäosusega huvitab välismaalasi alaline EL elamisluba, mitte tähtajaline. Seda võimalust aga pakuvad teatud tingimustel mitmed teised riigid (nt Itaalia (soetades Kinnisvara 300 000 EUR eest) ja Bulgaaria (lihtsalt 150 000 EUR eest)). Alalise elamisloa saamiseks aga on Lätis lisatingimused (keeleeksam, Lätis viibitud aeg jms). Teiseks oluline on see, et EL alalise alamisloa äri ei toimi kinnisvaraspetsialistide najal vaid ekstra sellele keskendunud agentide võrgustikul. Seega sisenes Läti turule, mida ilmselt seimi liikmed seadusemuudatusi arutades eriti ei tundnud. Kolmandaks puuduseks on loomulikult see, et Lätil puudub nö investeerimismagnet. Lihtsalt Euroopas on mõnusamaid/soojemaid/jms kohti, kuhu oma raha viia ning selle eest ka EL alaline elamisluba saada.

Välismaiste investeeringute riiki meelitamine on kahtlemata kompleksne tegevus. Läti seadusemuudatuste mõju avaldub ilmselt pikema aja jooksul ning koos teiste tegevustega. Oluline on lihtsalt silmas pidada, et Eesti kinnisvaraturg on pisike tilk suures meres ning meie konkurendid pingutavad selle nimel, et vaba raha enda juurde meelitada.

Aeg hakata eurohindadega harjuma

Postitaja: Raul Reino @ 27.10.2010 09:11; kategooriad: Kinnisvaraturg, Majandus
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Euro saabumiseni on jäänud vaid 65 päeva. Tarbijatel on ülim aeg hakata ennast vaimselt ette valmistama ja mõtlemist kujundama lähtuvalt uutest hindadest. Domus Kinnisvara loodab, et tarbijad võtavad euro saabumise vastu rahulikult ja ei tee rahaühiku vahetusest suurt numbrit. Maa-ameti septembrikuu tehingustatistikale tuginedes toome ära mõned arvandmed, et kinnisvara ostuhuvilistel tekiks juba praegu ülevaade sellest, milliseks võivad kujuneda kinnisvara hinnad alates 01.01.2011.

Tallinna keskmine korteri ruutmeetri hind on 923 eurot.
Keskmine 2-toaline korter (46 m2) maksab Tallinnas 45 513 eurot.
Keskmine maja maksab Tallinnas 191 593 eurot.

Tartu keskmine korteri ruutmeetri hind on 810 eurot.
Keskmine 3-toaline korter (63 m2) maksab Tartus 51 622 eurot.

Pärnu keskmine korteri ruutmeetri hind on 705 eurot.
Keskmine 2-toaline korter (48 m2) maksab Pärnus 32 156 eurot.

Narva keskmine korteri ruutmeetri hind on 302 eurot.
Keskmine 1-toaline korter (35 m2) maksab Narvas 9246 eurot.

Tuletame ka meelde, et 2010 suvi andmetel oli keskmine brutokuupalk Eestis 888 eurot.

Kindlustusväärtus vs turuväärtus

Postitaja: Kristjan Gross @ 24.10.2010 12:11; kategooriad: Hindamine, Varia
Sildid: , , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Domus Kinnisvara hindajad on mitmeid kordi kokku puutunud klientidega, kellele on selgitatud mõistet kindlustusväärtus. Peamiselt on see vajadus tulenenud kliendi ootusest oma vara väärtuse suhtes, kuna kinnisvara hindamisel leitav turuväärtuse suurus erineb numbriliselt kindlustusväärtusest.

Kindlustusväärtusega puutub inimene kokku vara kindlustamisel. Kindlustamise eesmärk on saada kahju tekkimise korral kindlustusfirma käest hüvitist. Kinnisvara puhul on võimalikud õnnetused hoone tulekahju, tormi- ja veekahjustus jms, mille tekkimise korral peab kindlustusfirma maksma vara omanikule summa, millega oleks võimalik taastada vara endine olukord. Seega on kindlustusväärtus sisuliselt ehituskulu, mis sõltub kindlustatava vara ehitusmaterjalidest, seisukorrast ning loomulikult ehitushindadest. Näiteks Tallinnas Nõmme linnaosas ja Põlvamaal Ahjal paiknevate samasuguste elamute ehitushinnad on sarnased ning kahju tekkimisel makstav hüvitis samuti.

Turuväärtuse hindamise eesmärk on lühidalt öeldes leida summa, millega oleks võimalik vara mingis turuolukorras müüa. Siinjuures mängib peamiselt rolli vara asukoht, mida võib nimetada ka turupiirkonnaks. Suure nõudluse ja ostujõuga piirkonnas ollakse nõus kinnisvara eest rohkem maksma. Võttes aluseks Tallinna ja Ahja elamu näite, siis samasuguste elamute turuväärtused on väga erinevad, kuna nad paiknevad erinevates turupiirkondades. Kahjuks Ahja, mis on kena koht, on piirkond, kus hinnatase on Tallinna omast oluliselt madalam.
Seega turuväärtus ja kindlustusväärtus pole võrreldavad, sest neil on erinev eesmärk. Kahe samasuguse maja ehitus- ja taastamishind on ühesuurune, kuid vara asukoht määrab selle hinna, millega oleks võimalik see kinnisvaraturul müüa.

Turg aktiivne aasta viimase päevani

Postitaja: Raul Reino @ 22.10.2010 09:57; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Aasta viimane kvartal möödub suure tõenäosusega euro-ootuse mõju all, jätkub ka uute arenduste turuletoomine. Loe pikemalt Domus Kinnisvara prognoosi käesoleva aasta III ja IV kvartali kohta ehitusuudised.ee veebilehelt

Väikesed korterid on jätkuvalt nõutud

Postitaja: Raul Reino @ 20.10.2010 10:39; kategooriad: Kinnisvaraturg, Maaklertegevus
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Olgu majanduses valitsemas buum, masu või täpe, olgu võimul Savisaar või Ansip, kinnisvaraturul on ikka populaarsed väikesed korterid. Buumi järgsest pohmelusest välja tuleval kinnisvaraturul on see nii päris kindlasti ja seepärast saavad eelkõige 1-2 toaliste korterite omanikud nautida turu keskmisest kõrgemaid populaarsusreitinguid. Olgu ka meelde tuletatud, et kinnisvaraturu pikk taastumisprotsess hakkas pihta äärelinnadest ja ikka odavamatest ja väiksema üldpinnaga korteritest. Kuigi täna küsivad huvilised eriti uusarendustes ka suuremaid 3-4 toalisi kortereid, siis kinnisvaramaakleri jaoks on väikese korteriga tegelemine üldjuhul nö kindla peale minek. Väike on nende korterite ostusumma (kuigi m2 hind võib olla suuremast korterist kõrgem) ja veel väiksemad on kõrvalkulud, mis on osjate jaoks oluline argument. Pikaajalised madalad ülalpidamiskulud ahvatlevad ostma ja on üheks kesksemaks otsustamise faktoriks. Neid inimesi, kes tahavad müüa oma suurema korteri sellepärast, et saavutada madalamad kommunaalmaksed, ikka jagub. Kui siia lisada inimeste hulk, kes on sunnitud suurematelt pindadelt välja kolima maksejõuetuse tõttu, siis võimegi 1-2 toaliste korterite omanikele vaid õnne soovida.

Ka Domus Kinnisvara maaklerid on viimastel nädalatel teinud õnnelikuks hulga korteriomanikke ja vahendanud Tallinnas mitmeid väikesi kortereid, millest valiku siinkohal ära toome:

Asukoht: Põhja-Tallinn, Aru tn
Korrus: 3/3
Üldpind: 36,4 m2
Tubade arv: 2
Seisukord: hea
Hind: 480 000 kr

Asukoht: Kristiine, Seebi
Korrus: 5/4
Üldpind: 46,1 m2
Tubade arv: 2
Seisukord: rahuldav
Hind: 525 000 kr

Asukoht: Mustamäe, Akadeemia tee
Korrus: 5/2
Üldpind: 16,5
Tubade arv: 1
Seisukord: hea
Hind: 260 000 kr

Enampakkumisel läks rebimiseks

Postitaja: Raul Reino @ 18.10.2010 05:37; kategooriad: Domus, Maaklertegevus
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Domus Kinnisvara maaklerid teevad tihedat koostööd kohtutäiturite ja pankadega. Meie Pärnu kontori maakleril Piret Rondol kujunes põnevaks ühe korteri enampakkumine, kus pinget jätkus tublisti.

Enampakkumisel oli 91 m2 siseviimistluseta korter ühes väikealeviku uues majas. Osalejaid oli tulnud nii Volga äärest, Soomest kui ka Eestist. Kohtutäituri keskmise suurusega kabinet oli rahvast täis, sest pea kõik osalejad olid tulnud kahekesi ja lisaks veel tõlgid. Ühed kliendid olid tulnud kindla veendumusega omandada korter alghinnaga, kuna aga esimene pakkumine oli paarkümmend tuhat krooni alghinnast kõrgem, siis jäi neil üle ainult põnevat oksjoni kõrvalt jälgida.

Kui välismaalased olid suhteliselt tasakaalukad oma pakkumistes, siis Eesti naised olid tublisti julgemad ja kahe kange naise ületrumpamise tulemusena tõusis korteri alghind üle kahe korra. 95 000 kr suurune alghind ületas lõpuks ägeda kauplemise tulemusena 200 000 kr piiri.

Kas tulumaksu peab tasuma ka oma lapsepõlvekodu müügil?

Postitaja: Piret Rondo @ 13.10.2010 11:14; kategooriad: Majandus, Varia
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

On olnud kliente, kes täpselt ei tea millal, kui palju ja kas üldse peab kinnisvara müügi korral maksma riigile tulumaksu.

Tulumaksuseadus ütleb, et tulumaksuga ei maksusta kasu, mis on saadud isiklikus tarbimises olnud vallasasja müügist. Kui näiteks müüa oma vanad saapad maha, siis kasu ei saada ja tulumaksu maksma ei pea.

Ei maksusta kasu, mille omanik saab vähemalt 2 aastat omatud suvila või aiamaja müügist (kuni 0,25 ha maad). Kui maatükk on suurem, siis tuleb tulumaks tasuda vastavalt seaduses ettenähtud korrale. On olukordi, kui suvila on soetatud näiteks nõukogude ajal ja nüüd kroonide ajal soovitakse see maha müüa. Palju siis tasuda tulumaksu? Siin on olulised kolm olulist kriteeriumi – soetusmaksumus, müügihind ja müügikulud.

Soetamismaksumus on kõik maksumaksja poolt vara omandamiseks, parendamiseks või täiendamiseks tehtud dokumentaalselt tõendatud kulud.

Müügikuludeks on dokumentaalselt tõendatud kulud – notaritasu, reklaamikulu, maakleritasu. Ehk kokkuvõtvalt müügihind – müügikulud – soetusmaksumus.

Näiteks eraisik ostis 1999. aastal kinnistu 200 000 krooni eest ja 2006.aastal müüs selle kinnistu 600 000 krooniga. Müügiga otseselt seotud dokumentaalselt tõendatud kulusid kogunes 25 000 krooni. Kinnisasja oluliseks osaks olevat elumaja kuni müümiseni oma alalise või peamise elukohana eraisik ei kasutanud. Maksustatav kasu on 375 000 krooni (600 000-200 000-25 000), mis deklareeritakse ja maksustatakse tulumaksuga.

Samuti ei maksusta kasu, mille omanik saab eluruumi müügist, kui see on olnud tema alaline või peamine elukoht kuni võõrandamiseni. Samas seadus ei ütle, kui pikk peab see aeg olema.

Vastus pealkirjas olevale küsimusele on selline, et päranduseks saadud kinnisvara pealt tulumaksu maksma ei pea, kui aga otsustatakse vara võõrandada ehk maha müüa, siis peab maksma ka tulumaksu. Seega Eestis on nagu kaudne pärandimaks. Seaduses ei ole ajalist piirangut, kui kaua peab elama elukohas, et mitte maksta tulumaksu. Võib väita, et sooviti päranduseks saadud kinnisvara kasutama hakata peamise elukohana, aga peab kiiresti maha müüma, kuna on selleks põhjendatud põhjus (segab möödasõitev tramm, rong vms).

Kui lapsepõlvekodu soovivad maha müüa näiteks kaks õde, kellest üks on kasutanud seda peamise elukohana, aga teine mitte, siis tulumaksu maksab see õde, kes pole elanud seal viimati alaliselt ja saab müügilt kasu.

Domus on Edukas Eesti Ettevõte

Postitaja: Raul Reino @ 12.10.2010 04:01; kategooriad: Domus
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Krediidiinfo koostöös Experianiga tunnustab tublisid Eesti ettevõtteid, kelle majanduslik seisukord on Krediidiinfo reitingu järgi saanud positiivse hinnangu. Selliseid ettevõtteid on 2009. aasta majandusandmete põhjal Eestis vaid 7 protsenti. Krediidiinfo reiting on unikaalne ettevõtetele antav koondhinne, mis põhineb ettevõtte majandus- ja finantsolukorra ning maksekommete analüüsil. Meetod on väljatöötatud rahvusvaheliste mudelite alusel ning tänu Experian’ile on see aktsepteeritud ka väljaspool Eestit. AS Krediidiinfo on maailma juhtiva krediidiinformatsiooni kontserni Experian tütarettevõte. Meil on hea meel teatada, et Domus Kinnisvara Vahendus OÜ on saanud reitingu hea (A).

Demograafilised protsessid mõjutavad kinnisvaraturgu

Eesti kinnisvaraturu areng on olnud tugevalt mõjutatud riigis toimivatest demograafilistest protsessidest. Seepärast tasub kinnisvara arendusfirmadel teraselt jälgida mitte ainult seda, millest kõnelevad kesk- ja kommertspankade juhid, vaid millist tulevikku ennustavad meile rahvastikuteadlased ja majandusgeograafid.

Rahvastiku arvu muutust linnaregioonides kirjeldatakse nelja faasi kaudu, milleks on linnastumine, eeslinnastumine, vastulinnastumine ja taaslinnastumine. Nõukogude perioodi tulemusena elas 1989.a linnades 71% Eesti elanikest, mis on loogiline tulem toimunud industraliseerimisele ning sisserändele Tallinna ja Ida-Virumaa tööstuslinnadesse. Seega oli linnastumise tase väga kõrge, mistõttu polegi ehk üllatav, et osaliselt tänu majanduse ja kinnisvaraturu kollapsile oleme sisuliselt paarikümne aastaga läbinud kõik rahvastiku arvu muutuste faasid. Eeslinnastumise laialdane levik toimus Eestis 1990-ndatel, mil üha rohkem inimesi hakkas kolima nn keskuslinnadest lähialadele. Keskuslinnades (Tallinn, Tartu, Narva, Pärnu) rahvastiku arv langes, samas kui lähialadel tõusis. Näiteks Tallinna külje all asuvad Viimsi, Rae, Harku ja Saue vald kasvatasid oma elanikkonda ja maksumaksjate baasi korralikult. Just nendesse piirkondadesse hakkasid kerkima uued elamurajoonid, kuhu keskklass soetas uusi elamispindu sama agaralt nagu veidi varem liituti nähtusega, mille nimeks oli SAT-televisioon. Üheks suurimaks teerajajaks oli 90-ndate teisel poolel Veskimöldre elamurajoon Nõmme serval, kuhu 72 hektarilisele maalahmakale toodi elama hulgaliselt urbaniseerunud pealinna kodanikke. Sellele järgnes juba väga aktiivne suurte ja standardsete elamurajoonide ehitamine keskuslinnade lähivaldades. Kuna kinnisvaraturg pöörles pidurdamatult, siis järgmises arengufaasis kolisid inimesed ka eeslinnadest veelgi kaugemale ja toimus vastulinnastumine. Ühelt poolt oli selle põhjuseks linnastumisest tüdinenud inimeste soov mitmekesisema ja hõredamalt asustatud elamiskeskkonna järgi, aga teisalt uue kodu soetamist võimaldanud ülisoodsad laenutingimused. Pärast kinnisvaraturu krahhi on vaikselt hakanud toimuma taaslinnastumine, sest tõehetk „elust looduse rüpes“ oli paljude inimeste jaoks valus – suured transpordikulud, nõrk infrastruktuur, piiratud võimalused ajaveetmiseks, kohalike omavalitsuste nõrkus oma kohustuste täitmisel alates lumepuhastusest jms. On selgunud kurb tõsiasi, et meie regionaalne areng on ebaühtlane ja inimeste unistused ei haaku kõige paremini nende tegeliku elukorralduse või võimalustega. Seega on ring peale tehtud ja paslik küsida, et mis saab edasi?

Lühike vastus oleks, et ilmselt oleme minemas uuele ringile, kusjuures taaslinnastumisele ei julgeks pikas perspektiivis panuseid teha. Ühelt poolt on selge, et jätkub haritud, eriala omandanud ja oskustega noorte kolimine suurematesse linnadesse, eelkõige Tallinna. Seevastu vananeva elanikkonnaga riigi suurima sotsiaalse grupi – toimekad memmed ja taadid – eelistuseks on veeta vanaduspõlv pigem keskuslinnadest kaugemal. Lisaks hakkab kogu maailmas maaga kitsas käes olema, sest planeedi rahvaarv kasvab jõudsalt ja eriti Aasia suunast tulevad inimesed hakkavad otsima vaba maa olemasolu, sh Põhjamaades. Esimeste Jaapani külakeste rajamine Eestis on alles algus sellele, mis meid järgmisel 50 aastal ees ootab. Meil on väga palju tühja maad, mis täidetakse aja jooksul mitte uute põllumajanduslike kolhoosidega, vaid teenindussektoris töötavate inimestega, kes on sõltumatud töökoha asukohast ja kelle nahavärv ei ole ainult valge. Elamine tihedalt asustatud plokkmajades on asendunud aastakümnete pärast oluliselt hajutatuma asustusmustriga. Seda viimast mitte seepärast, et majad kokku kukkuvad, vaid inimeste eelistused muutuvad. Kuskilt Marsi servalt vaadates kujutab Eesti territoorium 50 aasta pärast ühte ilusat hajalinna, mis täna oleks sarnane mõnele Madalmaade riigile.