Domus Kinnisvara Nurgakivis

Postitaja: Raul Reino @ 30.09.2010 09:24; kategooriad: Maaklertegevus, Varia
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Domus Kinnisvara kutseline maakler Martti Juse esines telekanali TV3 eetris olevas saates Nurgakivi, kus tutvustas ühte Sauel müügis olevat maja.

Kes laupäeval teleri ees ei olnud ja saadet ei juhtunud nägema ning tunnevad huvi maja vastu, siis saate lõiguga saab tutvuda SIIN

Minul on pikem kui sinul?

Postitaja: Ingvar Allekand @ 27.09.2010 11:46; kategooriad: Kinnisvaraturg, Majandus, Majanduspoliitika, Varia
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Kamodža teatas augustis kavatsusest ehitada Kagu-Aasia kõrgeim – 555 m kõrgune – pilvelõhkuja. Sisuliselt on tegemist jätkuga käesoleva sajandi nn linnalahingule, kus erinevad riigid üritavad kinnisvaraalaseid tippsaavutusi oma arengu (loe: atraktiivsuse) huvides rakendada.

Malaisia Petronas Towers – 452 m kõrgune – oli maailma kõrgeim hoone kuni 2004.a. Tänaseks on araablased rekordi enda nimele kirjutanud Burj Khalifa`ga Dubais, mis on 828 m kõrge. Seega pole kambodžalastel šanssi maailma rekondist püstitada ning tuleb oma regiooni esinumbri kohta taotleda. Õnneks või kahjuks ei ole kõrgus ainukene, mis loeb. Väljanägemine, uued tehnilised lahendused nii konstruktsioonis kui halduses jms on samuti argumendid, millega tähelepanu püütakse. Näiteks MahaNakhon – 310 m kõrgune pilvelõhkuja Bankokis, mille arendus kuulutati välja 2009 – näeb välja kahtlemata „huvitav“. Arhitektid mängivad hoone fassaadiga nagu pixelitega fotol. Vahemärkusena – ka Eesti arhitektid on väga atraktiivseid lahendusi kujundanud, kuid paljud neist pole kas arhitektuurikonkurssi võitnud või veel teoks saanud.

Vastukaaluks kambodžalastele on ka Vietnamis tõsiselt ette võetud – sealne nafta- ja gaasihiid PietroVietnam on teatanud kavatsusest ehitada 1,2 mld dollari eest 528 m kõrgune hoone Hanoisse aastaks 2014. Probleem on aga selles, et nii ehitustehniliselt kui majanduslikult on seniste tippsaavutuste (250 – 310 m) asemel üle 500 m kõrguse hoone ehitamine hoopis teine asi. Majandustel, mis tuginevad paljuski välisabile, võib olla raske nii suuri projekte oma turule absorbeerida. Teisalt võib selline suurusehullustus olla ka aluseks arenguhüppele. Igal juhul pole selline arenguhüpe jõukohane üksnes kohalikele spetsialistidele.

8 ha suurune Diamond Island, millele kambodžalased kavatsevad lisaks alguses nimetatud kõrghoonele rajada terve kvartali pilvelõhkujaid ning nende ümbruses ka madalamat hoonestust, on olnud Ho Chi Minh`is Mekongi jõe meelevallas pika aega. Nüüd on vaja välja mõelda ja ellu rakendada lahendused, kuidas tagada, et see saar ka järgmise sajandi seal püsiks ning ehitatav kõrgoonestus Pisa torni või Karksi linnuse kiriku kombel upakile ei vajuks.

Ei Kamboža ega Vietnami projektid pole kumbki põhimõtteliselt ebareaalsed. Nende projektide jaoks riiki sisse toodav ehitusalane ning ilmselt ka kinnisvaraarenduse alane kompetents täidavad kindlasti lisaks madalapalgaliste ehitustööliste rahakotile ka kohalike tehnika- ja majandusülikoolide auditooriume. Midagi, mille poole ka meie siin peaksime kindlasti püüdlema.

Lisaks kompetentsi- ning majandusküsimustele kujundavad sellised arengud oluliselt ümber ka linnapildi. Mul pole õrna aimugi, kuidas pilusilmad selliste arendusteni jõudnud on, kuid kidlasti peavad nad nendega tulevikus elama. Siit on aga paras tõmmata paralleel meie oma õuele. Tallinnas on koostatud kõrghoonete teemaplaneering, kuid diskussioon selle ümber on olnud tagasihoidlik. Samuti on saanud kehtestamisküpseks Sitsi mäe detailplaneering, mille kohaselt ehitatakse Põhja-Tallinnasse Tallinna kõrgeim – 210 m kõrgune ja 60 korruseline – hoone. Vähest diskussiooni ei saa panna süüks Tallinna linnavalitsusele ega ka mitte kinnisvaraarendajatele. Igaüks peab ikka oma huvide eest väljas olema – linnavalitsus selle eest, et planeerimismenetlus viidaks läbi korrektselt ning arendaja selle eest, et raha teeks raha. Kohalik kogukond aga peaks aktiivselt kaasa rääkima, sest vähemalt paar inimpõlve peab selle tulemusega elama.

Domus Kinnisvara nõustab Mustamäe elanikke

Postitaja: Raul Reino @ 24.09.2010 02:15; kategooriad: Domus, Varia
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Domus Kinnisvara koostöös Mustamäe linnaosavalitsusega nõustab tasuta Mustamäe elanikke kõikides kinnisvara puudutavates küsimustes.

Kõigil Mustamäe elanikel on võimalus pöörduda Domus Kinnisvara maakleri poole Mustamäe linnaosavalitsuse teenindussaali (Tammsaare tee 135) igal esmaspäeval kell 10.00 – 12.00. Loe täpsemalt SIIT

Domus Kinnisvara poolseks nõustajaks on Domuse Aasta Maakler 2009 Martti Juse. Marttile on omistatud kutselise kinnisvaramaakleri kvalifikatsioon.

Üürimise kõrvalkulud on kokkuleppe küsimus

Keerulised ajad ja sissetulekute vähenemised on kaasa toonud muutusi ka üüriturule. Üürnikud on oluliselt aktiivsemad ja igati hakkamist täis kauplema. Nii polegi mingi ime, et sageli on kauplemisprotsessis tõstatatud küsimus, mida üldse peaks üüritasu sisaldama.

Üürilepingutes jaguneb tasu korteri kasutamise eest tavaliselt kaheks: a) üüritasu sisaldab kõiki kõrvalkulusid ja b) üüritasule ehk omaniku tulule tuleb lisaks tasuda kõrvalkulude eest. Kui puhta üürituluga on kõik asjad selged, sest see on ja jääb omaniku õiguseks küsida oma vara kasutamise eest nii suurt tasu, kui palju ta seda soovib ja turuseis võimaldab, siis üüritud asja kasutamisega seotud muude (kommunaal) kulude sisu võimaldab juba oluliselt rohkem väitlust osapoolte vahel. Ja seda on viimastel aegadel paljud üürilevõtjad ka kasutanud ja teinud ettepanekuid, et üks või teine artikkel majahaldaja poolt esitatud arvest võiks olla hoopis üürileandja kulu. Põhiliseks kauplemisobjektiks on tõusnud hoone remondifond ja laenumakse. Kuna need 2 kulu on soojaenergia kõrval kommunaalteenuste arvel sageli ka suurimad kulukirjed, siis on üürnike soov jätta see üürilendjate kuluks arusaadav. Viimastel aastatel on paljud korteriühistud olnud väga aktiivsed ja renoveerinud elamuid hoogsalt laenuraha kasutades. Tulemuseks on ilusad fassaadid, soojapidavad konstruktsioonid, madalamad küttekulud, kuid ka suurem remondifond ja selle sisse jääv või lisanduv laenumakse, mis korteri kohta ulatub tihtilugu 500-1000 kr vahemikku ja see on suur summa. Kuna ühistu poolt kogutava remondifondi rahaga suurendatakse ühtlasi nii hoone kui ka korteri väärtust, siis peetakse mitmete üürnike poolt loogiliseks, et selle kulu kandmine jääb omaniku kanda. Domus Kinnisvara üürimaaklerid ongi vahendanud mitmeid tehinguid, kus omanik tahab saada korteri eest maksimaalset tasu või siis korter ei ole ühel või teisel põhjusel suure nõudluse objektiks ning siis on omanik nõustunud üürniku ettepanekuga. Küsimust, kes peab ja mida maksma, on tõstatatud ka maamaksu puhul, kuid kuna see maksusumma on korteri eest tavaliselt väga väike, siis kauplemise keskseks objektiks satub maamaks siiski harva.

Mida ütleb seadus? Võlaõigusseaduse paragrahvis 292 on kirjas, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Seega võibki kokkuvõtteks öelda, et lõpuks on kõik ikka kokkuleppe küsimus ning üürilepingu sisu saab olema osapoolte argumentatsiooni- ja läbirääkimisoskuse tulemus. Võib vaielda lõpmatult, kas üks või teine kulukirje majahaldaja arvel on olemuslikult rohkem omaniku või vara kasutaja kohustus selle eest tasuda. Samahästi võib aga lihtsalt kokku leppida, et üürnik tasub ikkagi kogu arve, mille majahaldaja esitab, aga nö puhast üüri saab üürileandja näiteks 500 kr võrra vähem. Soovitan osapooltel olla paindlikud, mitte takerduda tehnilistesse üksikasjadesse või ka filosoofilistesse vaidlustesse ja lähtuda kauplemisel reaalsest turuhinnast, mis konkreetsel ajaperioodil kinnisvaraturul on. Võlaõigusseaduse kõrval, mis loob üürilepingutele õigusliku ruumi, tasub üürnikul ja üürileandjal ka mõni läbirääkimistehnikate raamat läbi lugeda. On abiks enda huvide kaitsmisel.

Aasta rekordtehing tehtud

Postitaja: Raul Reino @ 17.09.2010 01:06; kategooriad: Domus, Maaklertegevus
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Kinnisvaraturul tehakse vahel müstilisena tunduvaid tehinguid, mis eriti Tallinna poolt vaadates paistavad uskumatute hindadega. Äsja vahendas meie kutseline maakler Merike Teas ühe hoone Märjamaa lähedal, mis maksis 25 000 kr ehk siis 1598 eurot. Tegemist on endise lasteaia hoonega, mis mõistagi vajab kapitaalset remonti. Tähelepanuväärne on ka asjaolu, et hoone ei ostnud mitte läheduses elav edukas talupidaja, vaid hoopis väliskapital. Ilmselt ei tundunud alla 2000 euro ost kinnistu eest just väga suur investeering….

Mida saab 25 000 kr eest:

Asukoht: Raplamaa, Märjamaa vald
Krunt: 2080 m2
Elamispind: 306,9 m2
Seisukord: vajab kapitaalremonti

Vaatlejad ei ole kinnisvaraturult kadunud

Naised jälgivad seda, mis on moes, IT administraatorid jälgivad seda, mis toimub infosüsteemides, facebook põhineb sellel, et saaks piiluda teiste inimeste mõtete ja tegude tagatuppa ning KAPO jälgibki kõiki ja kõike. Omamoodi vaatlejad on ilmunud ka kinnisvaraturule. Eriti just maade ja majadega tegelevad maaklerid täheldasid juba paar aastat tagasi, et tarvitses vaid mõni atraktiivsem objekt müügist maha võtta, kui maakler sai mitu telefonikõnet, mis kõik nõudsid infot objekti käekäigu kohta.

Kriis kinnisvaraturul ja majanduses ei tühjendanud kõikide inimeste pangakontosid. Suur hulk inimesi säilitasid oma säästud, mida on ilmekalt näidanud viimastel aastatel kasvanud hoiuste maht pankades. Kinnisvaraturule ei ole tahtnud need tublid konservatiivid raha tuua seetõttu, et maailmaruumis on valitsenud hirm ja ebakindlus tuleviku ees. Kinnisvaramaaklerid vaatasid vahepeal imestuse ja masendusega, kuidas City24 ja teised tuntud kinnisvaraportaalid raporteerisid rekordilistest külastajate numbritest, kuigi korrelatsioon tehingute arvuga oli habras. Näiteks 2009 jaanuar, mil kinnisvaraturul valitses aegade suurim vaikus ja notaribüroodes võis rahulikult lõunast joogatrenni minna, siis teatas City24 iga nädal, kuidas portaalis löödi järjest külastatavuse rekord. Klikkimine käis sellise hooga, et 2010 september ei ole sarnaste külastajate numbriteni enam jõutud.

Inimesed jälgisid, mis toimub. Ootasid hindade edasist kukkumist ja ei julgenud otsustada. Unistasid, kuid ei olnud kas rahaliste või muude põhjuste tõttu võimelised ostma. Kuigi ajad on muutunud, siis huvitaval kombel ei ole need vaatlejad kuhugi kadunud ega ilmselt ei kaogi. Domuse Keila kontori maaklerid, kes tegelevad palju majade, sh puhkeotstarbeliste majadega, kinnitavad jätkuvalt nn vaatlejate olemasolu. On mitmeid näiteid möödunud nädalatest, kus mõne olulise muudatuse tagajärjel objekti kuulutusega saab maakler kõne kodanikult, kelle kõne sisu reedab põhjalikku ja pikaajalist kursisolekut objekti ajalooga. Vaatlejatel on täpselt teada pakkumiste hulk mingis piirkonnas, milline on olnud objektide lõikes hinnadünaamika ja ka kõik muud olulised sündmused. Paljud vaatlejatest on sisuliselt asjaarmastajatest kinnisvaramaaklerid, kellele kinnisvarafirmad piirkonna maaklerina rõõmuga tööd pakuksid.

Kuigi tarbijate kindlustunde indikaator on sellel aastal järjest paranenud, siis vaatlejad jätkavad oma tegevust. Oleme me ju oma lõunanaabrite pool hästi tuntud pikatoimelise loomu poolest ja „seitse korda mõõda, üks kord lõika“ võiks vabalt olla meie lipukirjaks. Seepärast pole ka mingi ime, et kinnisvaramaaklerid alati slaavlastest ostjate järele õhkavad, kelle ostmise stiil on hoopis teistsugune.

Ostjate esindamine on kasvav trend

Postitaja: Domus @ 10.09.2010 12:50; kategooriad: Domus, Maaklertegevus
Sildid: , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Juba aegadest ammustest on olnud valdava osa kinnisvaramaaklerite töö sisuks müüjate esindamine. Maaklerid võistlesid omavahel selle nimel, kes saab võimalikult paljude müüjatega esinduslepingu sõlmida, et siis müüjale kuuluv objekt edukalt realiseerida. Loogika on olnud lihtne ja toimiv, sest iga vähegi mõistliku hinnaga objekt on tähendanud maakleri jaoks tulu varem või hiljem. Tuleb möönda, et sarnane tegutsemise põhimõte pole kinnisvaraturult kuhugi kadunud, sest hulk firmasid ja maaklereid tundub võistlevat tänase päevani selle nimel, kes saab endale müüki võimalikult palju objekte. Kinnisvaraportaalide poolt koostatavate edetabelite tipus on figureerimas maaklerid, kes suudavad esindada korraga suisa 200-300 müüja huve ja „tegeleda“ nende objektide igapäevase müügitööga.

Muutunud ajad ja olud on toonud paljude kinnisvaramaaklerite tegevuste hulka uue teenuse, mis on risti vastupidine eelpool öelduga ning mille sisu moodustab ostjate esindamine. Just MASU aegne ja järgne kinnisvaraturg sattus olukorda, kus ühtäkki kuivas objektide pakkumise pool täielikult kokku, tegevust jäi maaklerite jaoks vähemaks ning mitmed neist otsisid uusi väljundeid, et kindlustada endale piisavalt tööd ja leiba. Rasketel hetkedel on inimesed teadagi uuendusmeelsed ja mõnevõrra isegi sunnitud seisus olles avastati äkki, et ostjatega tegelemine on sama loogiline ja tulus, kui müüjatega tegelemine. On ju ostja kinnisvaraturul isegi olulisem osapool kui müüja, sest lõpuks on ju ikkagi tema raha see, mis teeb üldse võimalikuks tehingu.

Ostja esindamine ehk ostuesinduse teenus kujutab endast tegevuste ahelat, mille esimeseks faasiks on ostuhuvilisega kohtumine ning tema vajaduste ja ostuvõime selgitamine. Maakler fikseerib täpselt kliendi soovid, võimalikud välistused ning olulisemad ostukriteeriumid: hinnaklass, asukoht, suurus, hoone ajastu, ehitusmaterjal (puu-, kivimaja jne.) seisukord, korruselisus, planeeringu eelistused, ilmakaared, parkimine, möbleeritus jne. Kui kõik eelpool mainitu on välja selgitatud sõlmitakse osapoolte vahel maaklerileping, kus saavad fikseeritud poolte kokkulepped, maakleritasu, tasumise tingimused, lepingu kehtivus, üle vaadatavate objektide maht lepingu kehtivuse ajal jne. Jätkuna asub maakler olemasolevaid pakkumisi kaardistama ning põhjaliku analüüsi tulemusena koostab kliendile kirjaliku ülevaate objektidest, mis vastavad kesksetele nõuetele. Olulise osa tööst moodustab hinnaanalüüs ja kokkukepitud ostukriteeriumitele vastavate pakkumiste otsimine, objekte pakkuvate maakleritega suhtlemine uurimaks objektide tausta, müügitingimusi jne. Maakleri kohustuseks on soovitada eelkõige neid objekte, mille hind ja muud tingimused on vastavad maaklerilepingus kokkulepitule ning objekti maksumus vastab reaalsetele turuhindadele. Klient teeb pakutud variantidest oma valiku, misjärel asutakse koos maakleriga sõelale jäänud objekte üle vaatama, eesmärgiga leida sobiv objekt, mille kasuks teha lõplik valik.Kui sobiv objekt on leitud, on maakleri kohustuseks ostja nimel müügihind ja muud olulised tingimused läbi rääkida, veendumaks, et kõikides sõlmitavates kokkulepetes oleksid ostja huvid täielikult kaitstud. Ostuesinduse viimaseks faasiks on osapoolte vaheliseks notariaalseks müügilepinguks vajamineva dokumentatsiooni ettevalmistamine ning selle toimetamine notaribüroosse. Protsess lõpeb üleandmise-vastuvõtmise akti allakirjutamisega, kus maakler veendub lõplikult, et müüja on kinni pidanud oma lubadustest ja ostja saab sellise kauba, nagu eelnevates kokkulepetes on fikseeritud.

Tallinna korteriturul vähem tehinguid

Taas on kinnisvaraturul möödunud üks kuu ning võimalus vaadata Tallinna, Tartu ja Pärnu augusti Maa-ameti korteriomandite tehingustatistikasse. Sissejuhatuseks võib öelda, et kolme linna kõige nõrgim lüli on Tallinn, sest ainult siin vähenes tehingute arv. Tartu ja Pärnu korteriturg on sarnased eelmistele kuudele.

Tallinnas tehti augusti kuus ametlikel andmetel 434 korteriomandi ostu-müügi tehingut. Maa-ameti tehinguid vaadates ilmneb, et see number sisaldab ka Pirita linnaosa ühe raskustes arendusprojekti 22 korteriomandi müüki, mida ei saa lugeda vabaturu tehinguks. Seega jääb eelmise kuu arvele 412 tehingut, mis on ligilähedane veebruari korteriturule (410 tehingut). Sellest väiksem maht oli ainult jaanuaris. Kevad- ja suvekuude keskmine ostu-müügi arv oli 472, järelikult on augusti Tallinna korteriturg olnud tehingute arvult passiivsem.

Korteriomandite 1 m² keskmine hind kasvas juuli kuu keskmise hinnaga võrreldes 6% (hinnastatistika päringus lõikeprotsenti arvestamata). Iseenesest üsna suur kasv, kuid sellele eelnes juulis ca 7% hinnalangust. Viimase kuue kuu keskmine hind on jäänud vahemikku 13 500 – 15 000 kr/m², seejuures augusti keskmine hind oli 14 500 kr/m².

Tartus tehti esialgsetel andmetel augustis 99 korteriomandi ostu-müügi tehingut, mis on eelmiste perioodidega võrreldes pigem hea tulemus. Seni suurima tehingute hulgaga oli juuni, mil käidi notaris 100 korteriomandiga.

Keskmine hind oli augustis 12 500 kr/m², mis on veidi vähem kui juulis. Laias laastus on viimase kuue kuu keskmine hind kõikunud vahemikus 11 500 – 12 500 kr/m².

Ka Pärnus tehti augustis pigem keskmisest rohkem tehinguid. Superkuud aprill ja mai (51 ja 57 tehingut) jäi küll ületamata, kuid 49 müüki on siiski hea tulemus. Korterite hinda see siiski ei mõjutanud, sest augusti keskmine hind 11 700 kr/m² on sarnane juuli kuu keskmisega ning ainult veidi kõrgem viimase kuue kuu keskmisest (11 400 kr/m²).

Kesklinn on ja jääb nõutuks

Postitaja: Raul Reino @ 03.09.2010 10:54; kategooriad: Domus, Maaklertegevus
Sildid: , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Tallinna kesklinn on jätkuvalt kõrge nõudlusega, kuna seda peetakse nii tavaostjate kui ka investorite poolt kindla peale minekuks. Jättes isegi vanalinna välja, siis pole mingi ime kui tehinguid tehakse 30 000 – 40 000 kr/m2 hinnatasemel. Kuna panustatakse sellele, et hinnad tõusevad, siis täna ollakse valmis maksma hinda, mis lähiminevikus tundus olevat keskmine kosmos. Hinnatõus on olnud kiire, millele nüüd peaks järgnema korrektsioon. Nõudlust kergitab järjest suurem hulk välismaalasi, kelle jaoks Tallinna kesklinn on ainus piirkond Eestis, kuhu tasub panustada. Populaarsed on kõrghooned (Tornimäe kaksiktornid, Maakri maja) ja kesklinna piiridesse jäävad uued või korralikult renoveeritud korterelamud, kus müüakse kvaliteeti. Paljud turule tulnud või tulemas korterelamud Kassisaba, Uue Maailma, Kadrioru piirkonnas on tehtud arvestuse järgi, kus m2 hind jääb 30 000 kr suurusjärku. Milline neist osutub edukaks, näitab aeg.

Toome ära mõned tehingud, mida meie maaklerid on viimasel kahel nädalal südalinnas vahendanud:

Asukoht: Maakri kvartal
Korrus: 19/17
Üldpind: 74 m2
Tubade arv: 3
Seisukord: väga hea
Müügi periood: 2 nädalat
Hind: 2 560 000 kr

Asukoht: Maakri kvartal
Korrus: 2/2
Üldpind: 141 m2
Tubade arv: 5
Seisukord: maja renoveeritud, korter nn must karp
Müügi periood: 3 kuud
Hind: 2 500 000 kr