Domus Kinnisvara ajaveeb

Viimased aastad on meile kõigile selgeks teinud majandussurutise mõiste, mille üheks peamiseks vedajaks oli kinnisvarakrahh. Tuletagem meelde, et kinnisvarakrahh on olukord, kus hinnad langevad 25-30 % ja rohkem ning sellest on Eesti kinnisvaraturg viimastel aastatel kõrge kaarega üle lennanud, jõudes lausa 50 % hinnalanguseni. Täna on enamus analüütikuid seda meelt, et turu põhi on läbitud ja ees on ootamas erinevatel hinnangutel kas põhjas tammumine või sammhaaval ülesronimine. Arenenud majanduste kinnisvaraturud on aga selgelt näidanud, et kinnisvaraturule on omased aeglased dünaamika muutused ning pärast hindade põhja vajumist on mõnda aega raske ostjaid psühholoogiliselt ostma saada. Pole vähematki põhjust arvata, et nii ei juhtu ka Eestis. Kinnisvaraturu põhi saab olema sama, nagu sõit Tallinn-Tartu maanteel – lauge, pikk ja tüütu.

Samas aga on „võidurelvastumine“ alanud ja seda üllatavalt aktiivselt. Kinnisvarafirmade postkastid kubisevad päringutest, kus tuntud ja vähemtuntud arendajad soovivad osta korterelamu ehitamiseks vajaminevat krunti. Mitmed ehitustööd on alanud ja veel rohkemate korrusmajade, kus krunt ja ehitusluba olemas, projekte vaadatakse ümber ja kohandatakse turuolukorraga. Lisaks staažikatele arendajatele on turule tulemas oma kinnisvaraprojektidega Eesti suurpangad. Kopad on maasse löödud ja sügis-talv toob turule kümneid uusi kortermaju. Ühelt poolt on see loogiline, kuna uute korterite pakkumisturg on vägagi kokku kuivamas. Teiselt poolt paneb imestama, et uute hoonete ehitamise ümber tiirleb juba sedavõrd suur huviliste hulk. Iseküsimus on muidugi, kui paljud nendest lõpuks ehitama hakkavad ja kuivõrd finantsiliselt tugevad nad on. Aga kiibitsejaid on palju ja nende hulgas teatav hulk neid firmasid, kes jäid 2004-2007 rongist maha ja tahavad nüüd ise vedurijuhtideks olla. Saab siis imet näha.

Lõputuna kinnisvaraturg vahepeal lausa mütoloogilised mõõtmed omandanud „põhja“ püsima ei jää. Selleks on mitmed kaalukad põhjused:
1) Nii ostjate kui arendajate mälu pikkus ületab küll haugi vastava näitaja, aga ei ole siiski märkimisväärselt pikk. Juba 2010 ollakse valmis sõlmima eellepinguid enne, kui vundament on valmis ehitatud ja järgmistel aastatel see trend jätkub.
2) Eesti elamufondi olukord on viimasel kümnendil küll oluliselt paranenud, kuid jääb siiski kõvasti alla Lääne-Euroopa omale. Eesti tuntud magalate kokkukukkumist pole küll karta, aga eriti nooremate inimeste huvi soetada korter uues ja kaasaegses majas on turgu tõstev tegur. Turgu hakkavadki vedama just uued korterid, vene ajal ehitatud korterite pakkumiste hulk on praegu jätkuvalt ületamas nõudlust.
3) Pangad on vaikselt leevendamas elamuasemelaenu väljastamise tingimusi ja aja kulgedes muutub laenu saamine võimalikuks veel suurematele elanikkkonna gruppidele. Ühelt poolt julgen prognoosida marginaalide alanemist (samas Euribori kasvu) ja laenuraha pakkumise kasvu, aga teisalt võimaldab laenumahtude kasvu samuti pankurite mälu pikkus ja konkurentsi olukord. Vaevalt, et kõik pangad jätkuvalt vaatavad rahulikult pealt, kuidas üks Põhjamaade finantskontsern järjest oma turuosa suurendab.
4) Kogu Eesti majandus on välja ronimas sügavast august ning taastuma hakkab (laenuvõimeliste) elanike palkade ja jõukuse kasv.
5) Pakkumine on turul kahanenud ja tänasel turul on paljud ostuhuvilised tõsises hädas sobiva pakkumise leidmisega. Domuse maaklerid on kuulnud kümnete klientide suust juttu, et olukord kinnisvaraturul on sama nagu jaekaubanduses – poed on justkui riideid täis, aga kui midagi konkreetset tahad osta, siis pead omama tõsist närvikava, järjekindlust ja orienteerumisoskust, et sobiv kaup leida.
6) Euro ja jätkuv integreerumine Euroopa majandusruumiga tõstab Eesti usaldusväärsust ja suurendab välismaalaste huvi Eesti vastu.

Eesti feng shui gurud Siret ja Janno Seeder ütlevad viimases Directoris, et majandustsüklite pikkus on keskmiselt 12 aastat. Kui meenutada, et taasiseseisvunud Eesti majanduse varasem suurim kukkumine jääb aastasse 1997, siis võib feng shui tarku isegi uskuda. Arvestades, et Eesti kinnisvaraturg kukkus kõige rängemalt 2008. aastal, siis järgmine krahh ootab meid ees aastal 2020. Kõik kordub. Vahepeal aga naudime tõusu magusaid vilju.

Rate.ee, Delfi Date jms kohad on saanud endale uue konkurendi, milleks on kinnisvaraportaalid. Nupukad noorhärrad on avastanud võimaluse, kuidas sõlmida tutvusi ja leida endale muusa – kinnisvaraportaal aitab!

Domus Kinnisvara tervitab Koitu ja teisi innovatiivseid Eesti mehi, kellel mõte jookseb, uusi ideid tuleb kui küllusesarvest, mõtlemine on loov ja tegutsetakse teistmoodi, kui tavaliselt. Domuse maaklerid püüavad oma tegutsemises järgida teie eeskuju – tegutseda targalt ja innovaatiliselt!

Pakkumisega saab tutvuda SIIN

Hakkame nüüd ja edaspidi korra nädalas tutvustama ühte kinnisvara objekti, mille oleme välja valinud meie rohkem kui 1000 pakkumise hulgast. Valik saab olema subjektiivne, sest objektid on unikaalsed, nagu ka turuosaliste soovid ja huvid. Iga objekt on kellegi jaoks hea ja parim. Me soovime oma suurest andmebaasist mõningaid erilisemaid objekte välja tuua ja näidata avalikkusele, kuivõrd põnevaid ja toredaid leide pakub Eesti kinnisvaraturg.

Esimeseks objektiks oleme valinud algavale suvehooajale kohaselt kolleeg Viktori poolt müüdava palkmaja Hiiumaal.

Asukoht: Hiiumaa, Pühalepa vald
Ehitusaasta: 2008
Kogupind: 160 m²
Krunt: 9676 m²
Mereni 1000 m
Maja sobib puhkemajaks ja oma koduks.
Hind: 1 850 000 kr

Pikemalt saab objektiga tutvuda SIIN

Domus Kinnisvaral on hea meel avaldada koostöös City24-ga I kvartali kinnisvaraturu ülevaade. Selle koostamisest võtsid osa meie inimesed ja City24 töökas ning asjalik kollektiiv, kusjuures oluliseks infoallikaks oli analüüsikeskkond Spot.

I kvartali turuülevaate leiate siit.

Turuülevaates on lisaks piirkondlikele analüüsidele ka prognoosid ning soovitused ostjatele-müüjatele.

Head lugemist.

Tallinna Tehnikaülikooli majandusteaduskonna tudengid tegid uuringu töökäitumise ja kahjulike käitumisviiside avastamiseks äriettevõttes. Uurimus viidi läbi tuginedes Domus Kinnisvarale. Küsimustiku vastuseid analüüsides selgus, et küsitletute märgitud vastuste põhjal psühholoogilist töövägivalda ei esine, kuna kõik vastajad märkisid korduva kiusamise küsimusele vastuseks „mitte kunagi“.

Organisatsioonikultuuri küsimustiku vastuseid analüüsides selgus, et Domus Kinnisvara on ülesandeorientatsiooniga ettevõte, kus on tunda ka tugevat suhteorientatsiooni. Töötajatel on suur tegevusvabadus, vajalik info on neile kättesaadav, nende head tööd tunnustatakse, omavahelisi häid suhteid väärtustatakse ning ühisüritused on sagedased ja populaarsed. Töötajad teavad firma eesmärke, nad ei pea neid oma vajadustest tähtsamaks ega vastupidi, nende vahel valitseb tasakaal.

Uute olukordadega hakkamasaamine ja ettevõtte edukas tegevus sõltub ühistest eesmärkidest ja nende poole püüdlemisest, samuti ühtekuuluvustundest. Uuringu kohaselt on Domus Kinnisvaras ühtekuuluvustunne tugev, kuid ühiste eesmärkide kohta käiv küsimus andis veidi nõrgema tulemuse. See on ka mõistetav, kuna maaklereid motiveeritakse väga tugevalt tegutsema isiklike eesmärkide suunas. Positiivne on ka asjaolu, et keegi vastanutest ei seadnud isiklikke vajadusi 100%-liselt firma eesmärkidest ettepoole.

Eestis asuva kinnisvara müügis võetakse järk-järgult kasutusele neid meetodeid ja nippe, mida mujal maailmas juba aastakümneid on praktiseeritud. Peamiselt toetab seda kinnisvaraturu enda olukord, kus paralleelselt võib täheldada kahte trendi. Ühelt poolt on ostjad muutumas järjest nõudlikumaks ja tahavad olla täiesti veendunud, et pakutav kaup on täpselt selline, nagu müügikuulutuses kirjas. Põrsast ega ühtegi muud looma kotis ei soovi enam keegi osta. Nõudlikumaks muutumisele on aidanud kaasa möödunud aastate valusad õppetunnid, kus nii mõnegi ostja saatuseks on jäänud kuulata vaid kodumaise rokiklassiku Gunnar Grapsi albumit „Tühjad pihud“. Ostuhuvilised on tänasel kinnisvaraturul selgelt ettevaatlikud. Teiselt poolt on tänu kesisele nõudlusele maaklerid ise muutumas järjest professionalsemaks, avatumaks uutele ideedele ja rakendavad müüginõkse, mida siinpool Läänemerd varem nähtud ei ole. Üheks selliseks võtteks on võimaluse andmine ostjatele enne lepingutele allakirjutamist tutvuda põhjalikult pakutava kinnisvaraga ja veeta vähemalt üks öö ostetaval kinnistul. Nimetatud müügivõtet kasutatakse palju autonduses, kus uue auto proovimine enne lõplikku ostu on väga tavaline. Kinnisvaraturul käib jutt eelkõige majadest ja suvilatest, mille puhul tähtsustatakse seda „õiget kodutunnet“ eriti. Korterite puhul seda praktikas rakendatud eriti pole, kuna ostjad hindavad korterite puhul nö üllatusvõimet selgelt madalamaks. Huvitaval kombel soovivad ostetavat kinnisvara eriti vilkalt tunnetada just suvekodude ostjad, mitte niivõrd kodumaja ostjad, kuigi eeldada võiks pigem vastupidist. Hakkab ju inimene ühel juhul viibima kohal ca 4 kuu vältel nädalalõppudel, aga teisel juhul igapäevaselt.

Domuse maaklerid on sellel kevadel läbi viinud mitmeid objekti näitamisi koos „ööbimise paketiga“, seda nii Põhja-Eestis kui Läänemaal. Hilisemaks tehinguks on läinud umbes pooltel juhtudel. Oluliseks väärtuseks ööbimise võimaluse juures on osapoolte riskide maandamine. Ostja saab rahulikult kõik oma käega järgi katsuda ja veenduda maja sobivuses enda jaoks ning müüja saab rahulikult minna tehingusse, kartmata, et ostja võib soovida hiljem lepingust taganeda näiteks varjatud puuduste tõttu. Võimalus taganemiseks muidugi jääb, aga kuna ostjal on olnud piisavalt aega objektiga tutvuda, siis tehingu tagasipöördumiseks on väljavaated juba oluliselt kesisemad.

Olgu lõpetuseks lisatud, et majas tuleb ööbida ostuhuvilisel ikka üksi või koos oma perega. Maakler ja majaomanik paketi sisse ei kuulu ning vallalistel inimestel tuleb jätkuvalt osta nädalavahetuseks lõõgastuspakett Pärnu, Kuressaarde või Värskasse.

Täna algab tervisesportlaste hulgas palju populaarsust võitnud sari, mis oma kaheksandal hooajal kannab nime Eesti Energia tervisejooks. Maist septembrini 21 etapist koosnev sari on mõeldud kõigile liikumisest lugupidavatele inimestele, mis lisaks spordiarmastusele aitab kasvatada ka kambavaimu. Sellest ideest lähtudes on oma 5-liikmelise tiimiga taaskord väljas ka Domus Kinnisvara. Meie ametliku tiimi moodustavad seekord Lily, Kristi, Ingvar, Viktor ja Martti. Lisaks nendele on lubanud etappidest osa võtta ka mitmed toetajaliikmed.

Domus Kinnisvara kliendid võivad olla rahuliku südamega – nende personaalsed maaklerid ja hindajad hoolitsed oma tervise ja parema enesetunde eest ning täidetuna positiivse energiaga saavad pakkuda veel paremat teenust!

Rae valla aktiivsemad uute korterite müügi- ja pakkumispiirkonnad on Peetri küla ja Jüri alevik. 2010.a. I kvartali statistika põhjal on käesoleval hetkel Rae vallas pakkumisel kokku 96 uut korterit, mille keskmine müügihind on 17 780 kr/m², neist Peetri külas on pakkumisel 54 korterit keskmise hinnaga 18 320 kr/m². Jüri alevikus jääb pakutavate uute korterite hinnaklass 5-10% madalamaks.

Suure osa pakkumiste hulgast moodustavad järelturu objektid, arendusobjektidest on Vägeva tee 17, 17a ja 17b majades müügis 6 korterit hinnavahemikus 15 200 – 18 400 kr/m², Vahtra tee 1, 2, 3 ja 5 majades 13 korterit hinnavahemikus 13 900 – 14 800 kr/m². Rae vallas müügis olevate korterite keskmine m² hind on vähesel määral langenud võrreldes 2010.a. I kvartali jaanuari ja märtsi kuud, kuigi pakkumiste arv on vähesel määral suurenenud 89-lt jaanuaris 96-le märtsis.

Peetri külas toimus jaanuari ja märtsi kuus 4, veebruaris 11 tehingut, Jüri alevikus on selle aasta märtsis tehtud uute korteritega vaid 3 tehingut. Jüri vähene tehingute arv võib olla põhjustatud asjaolust, et sealne uute korterite hind ei ole langenud nii suurel määral nagu mujal. Potentsiaalne ostjaskond Jüri korterile on peamiselt seotud Jüri või selle lähedase piirkonnaga, kas töö või kodu näol.   

Keila linna uute korterite turg on väike. Avalikus pakkumises on vaid Põhja 8a/2 ja 8a/3 majades asuvad korterid, milledest 4 tk müüakse valmis siseviimistlusega ja ülejäänud musta karbi kujul. Müügihinnad jäävad vahemikku 11 800 – 13 200 kr/m². Kvartalistatistika põhjal on nende korterite hinnad jaanuari ja märtsi võrdlusel tõusnud ca 5% (10 200-lt 10 700-le kr/m²), mis on tõenäoliselt põhjustatud just väheste uute pakkumiste tõttu. Ostu-müügi tehinguteni jõuti I kvartalis ainult kolme Põhja 8a korteriga. 

Maardus on toimunud I kvartalis 3 uue korteri ostu-müügitehingut, hind 9 200 – 9 800  kr/m². Pakkumiste arv on suurenenud 27-lt 37-le ja tõusnud on ka m² hind 9 100 – 10 600-le kr/m². Suur osa pakkumistest asuvad Langu 2a korterelamus.   

Sauel on müügis 8 järelturu korterit, mille m² hind on vahemikus – 16 400 – 23 000 kr/m². Laagri alevikus on müügil 4 uut korterelamut – Vae tn. 15 ja 17 ning Iltre tn. 6 ja 8, kokku 16 vaba korterit, mille hind on 16 900 – 17 700 kr/m². I kvartalis on nendes majades müüdud 3 korterit, keskmise hinnaga 13 800 kr/m². Laagri alevikus on kvartali algusega võrreldes suurenenud uute pakutavate korterite hulk 26-lt 36-le, kuid m² hind on jäänud suhteliselt stabiilseks 15 700- 15 900.

Tabasalus on müügis 7 järelturu korterit, keskmine hind 21 000 kr/m², Harku vallas kokku on müügis 27 objekti, keskmine hind 18 500 kr/m². Kuude lõikes ei ole hind väga kõikunud, küll aga pakutavate objektide hulk on vähenenud 34-lt 27-le. Viimase kolme kuu jooksul on Harku vallas tehtud 9 korteriomandi ostu-müügitehingut, millest odavaim neist Muraste teel hinnaga 7 980 kr/m² ja kalleim Tabasalu alevikus Sarapuu põik 16 159 kr/m². 

Viimsi valla pakkumiste arv on püsinud suhteliselt stabiilsena – 124 objekti jaanuaris ja 127 märtsis, keskmine pakkumishind jaanuaris 19 322 kr/m² ja märtsis 19 863 kr/m². Valdavas enamuses on tegemist järelturu objektidega, kuid leidub ka üksikuid veel müümata arendusobjektide kortereid. Viimsi vallas on toimunud 2010.a. I kvartalis keskmiselt 7 tehingut kuus hinnaga 14 800 kr/m².

Lähtudes I kvartalis toimunud tehingustatistikast, on aktiivsemad müügipiirkonnad Rae ja Viimsi vald. Selle põhjuseks on tõenäoliselt pakutavate objektide suurem hulk. Keilas saab täheldada küll 5%-list hinnakasvu, aga see on põhjustatud vähese pakkumise tõttu. Laagri pakkumiste arvu suurenemine I kvartalis on tingitud 4 uue korterelamu turuletulekuga. Ostjad on hakanud täheldama, et turul pakutav ei ole nende jaoks enam piisav ja nõudlus uute arendusobjektide järele on tekkimas. Üsna suur osa pakutavatest korteritest on järelturu objektid, aga nende kvaliteedi ja kvantiteedi suhe on täna veel paigast ära.

Esialgsetel andmetel tehti aprilli kuus Tallinnas vähem korteriomandi ostu-müügi tehinguid, kui märtsis. Maa-ameti tehingustatistika järgi tehti aprillis 451 tehingut, mis on 2009. aasta II poolaasta keskmine tase. Seega tehingute arvu järgi suurt midagi Tallinna korteriturul muutunud ei ole.

Korteritehingute keskmine hind siiski kasvas – esialgsetel andmete oli kasv 6%. Aasta algusest alates on Tallinna korteriomandite keskmise hinna tõus olnud 6,3%.

Ka Tartus tehti aprillis vähem korterite ostu-müügi tehinguid kui märtsis. Samuti langes keskmine hind, esialgsetel andmetel 3,4%. Aasta algusest alates on siiski hinnatõus olnud märkimisväärne – lausa 12%.

Kõige suurema üllatuse on tehingute arvult pakkunud Pärnu, sest Maa-ameti andmetel tehti seal 51 korteriomandi ostu-müügi tehingut. Sama palju tehti viimane kord tehinguid 2008. aasta mai kuus (52 tk). Pärnu korteritehingute keskmine hind oli märtsi kuuga võrreldes languses 3,6%.

Umbes paari nädala pärast vaatame täpsemalt, mis laadi korteritega tehinguid aprillis tehti. Selleks ajaks on Maa-ametisse laekunud kõikide notarite tehinguandmed, mis võib veidi muuta ka käesoleva ülevaate pilti. Eriti huvitab meid uute korterite tehingute hulk ja nende hinnad.