Kaasomand ei ole koletis, vaid lihtsalt eriline

Postitaja: Ingvar Allekand @ 28.05.2010 05:01; kategooriad: Varia
1 kommentaar

Kaasomandi osa ostmisega seoses on liikvel palju kuulduseid ja hirmujutte. Tegelikkuses ei ole kaasomand siiski nii hirmutav. Oluline on lihtsalt arvestada selle eripäradega ning oma tegevus vastavalt korraldada. Kuid see kehtib ju igasuguse kinnisvara ostmise puhul!

1. Veendu, et oleks olemas kasutuskorra kokkulepe.
Kaasomandi puhul kuulub üks asi mitmele omanikule, kusjuures puhtalt omandiõiguse seisukohast lähtudes ei ole kindlaks määratud, milline osa millisele omanikule kuulub. Seetõttu on vajalik sõlmida kasutuskorra kokkulepe. Kindlasti tuleks kasutuskord sõlmida notariaalselt kõigi kaasomanike kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, siis pole ka veel kõik kadunud, sest kasutuskorra seadmist on võimalik nõuda ka kohtus. Kuna aga kasutuskord on kõigi kaasomanike huvides, siis on kokkuleppe saavutamine reaalne ning kindlasti parim lahendus. Kaasomandi ostuhuvilisel ei tohiks erilisi probleeme tekkida, kui lasta enne tehingu vormistamist (või sellega samal ajal) kasutuskorra kokkulepe ära sõlmida. Ilma kasutuskorrata kaasomandi ostmist pangad üldjuhul ei finantseeri.

2. Kasutuskord peaks olema põhjalik.
Kokku tuleks leppida kõigi kinnistu ja ehitiste osade kasutamises, sealhulgas korterid, koridorid, keldrid, pööningud, garaazid, kuurid, õuealad jms. Kuigi kõigi osade suhtes sõlmitakse kokkulepe, et tähenda see, et kõik osad jääks kellegi ainukasutusse – nt koridor on üldjuhul siiski ühiskasutuses. Pööning on tavaliselt üldkasutuses, kuid see ei pruugi nii jääda. Näiteks, kui otsustatakse välja ehitada pööningukorruse eluruumid, siis tuleb määrata seal kellegi ainukasutusse jäävad osad. Ainukasutusse jäävate osade määramisel peaks jälgima mõtteliste osade suuruseid. Näiteks, on meil tulnud kokku puutuda olukorraga, kus kinnistu oli kaasomandis võrdsetes osades, kuid katusekalde tõttu oli teise korruse netopind oluliselt väiksem kui esimesel korrusel. Teist korrust kasutav kaasomanik sai seega kasutada reaalselt väiksemat osa elamust, kui 50%. Selle kompenseerimiseks aga oli tal kasutuskorra järgi õigus kasutada suuremat osa garaazist ning õuealast.

3. Kaasomandi saab jagada reaalosadeks.
Kõigil kaasomandi osa omanikel on õigus nõuda kaasomandi jagamist reaalosadeks. Kas see on mõtekas või mitte, sõltub konkreetsest olukorrast ning on seotud eelkõige maja ühise haldamise küsimustega. Kaasomandi jagamiseks on vaja mõõdistus- või ehitusprojekti, milles on näidatud reaalosadena eluruumide piirid (korterid). Seejärel saavad kõik kaasomanikud ühiselt minna notaribüroosse ja sõlmida vastavasisulise kokkuleppe, mille alusel kinnistusraamatus moodustataksegi eraldi korteriomandid. Kui kaasomanikud ühist keelt ei leia, jagamine on aga siiski otstarbekas, võib iga kaasomanik pöörduda kohtu poole kaasomandi lõpetamise hagiga. Sellisel juhul on võimalikud mitmed lahendused, sh kaasomandi jagamine reaalosadeks, kogu asja omandi ülekandmine ühele kaasomanikule, millisel juhul teistele hüvitatakse nendele kuulunud osa väärtus jms. Seega ei ole probleemses olukorras kaasomandi säilimine vältimatu ning selle lõpetamisega on võimalik lõpetada ka kaasomanike vahelisi probleeme. Suhtlusprobleemide vältimiseks aga on vaja lihtsalt valida naabreid.

4. Kaasomanikel on teiste osade suhtes ostueesõigus.
Sisuliselt on igal kaasomanikul õigus osta müügitehinguni (ka ainult võlaõigusliku lepinguni) viidusdkaasomandi osa samadel tingimustel, mis lepingus sätestatud. Seejuures ei ole abi sellest, kui lepingu tingimusi fiktiivselt ebamõistlikuks muuta. Sellise nipiga üldjuhul kaasomanikke tehingust eemal ei hoia, sest huvitatud kaasomanik võib neid tingimusi vaidlustada. Ostueesõigust võib teostada kahe kuu jooksul hetkest, mil tehingust teada saadakse. Seega ei ole ostueesõigus midagi, mida kaasomanik saaks pahatahtlikult ära kasutada. Kui aga kaasomandi osa müüja või ostja ei veendu selles, et teised kaasomanikud on kõik müügiinfo kätte saanud, võib siiski juhtuda, et mõni kaasomanik olles vahepeal oma majanduslikku olukorda parandanud tuleb näiteks aasta pärast tehingut enda nimele nõutama. Seetõttu minu soovitus – kui notaribürool ei ole õnnestunud sõlmitud lepingut kõigile kaasomanikele väljastusteatega postitada, siis on mõistlik lasta kohtutäituril teade kohale viia.
Tähele tasub panna ka seda, et enne ostu-eesõiguse kasutamise perioodi lõppu ei ole otstarbekas hakata kaasomandi osa remontima ega muid olulisi kulutusi tegema. Soovitan müüjaga juba broneerimislepingus kokku leppida, et ostueesõiguse kasutamise korral hüvitab müüja ostjale tehingu tegemiseks tehtud otsesed kulutused (laenulepingu sõlmimise tasu, hindamisakt, notaritasu jms). See motiveerib müüjat rohkem tegelema kaasomanikega ning nende reaalseid soove välja selgitama.

5. Kaasomanikel on nii õigused kui kohustused.
Nagu igasuguse ühistegevuse puhul on osapooltel olemas nii õigused kui kohustused. Kaasomandi puhul on kõigil kaasomanikel kohustus osaleda ühise asja heaperemehelikul haldamisel. Sellele kohustusele vastab õigus sellist osalemist teistelt kaasomanikelt nõuda. Eelkõige puudutab see ühise varaga seotud kulutuste kandmist. Seejuures aga peavad kulutused püsima mõistlikuna ning liiga suurte kulutuste kandmist ei ole võimalik ühele või mitmele kaasomanikule peale suruda. Sisuliselt kehtib sama süsteem ju ka korteriühistute puhul, mille liikmeteks on reaalosade omanikud.

6. Kõik korteriomanikud on kaasomanikud.
Tõepoolest. Ei maksa unustada, et isegi kui kortermaja on jagatud reaalosadeks ning seatud on korteriomandid (ka näiteks ridaelamubokside või paarismajade puhul), siis on hoone ehituslikest iseärasustest tulenevalt alati olemas kaasomandis olevad osad – kõik see, mis jääb korterist väljapoole. Seinad, koridorid, katus jne jne jne. Seega ei ole kaasomand midagi haruldast või erakorralist. Kaasomandi ühise haldamisega ning seejuures teiste kaasomanikega igapäevaste kokkulepete sõlmimisega peab enamus meist ühel või teisel viisil tegelema.
Eelneva võiks lühidalt kokku võtta nii, et kaasomandis oleva kinnisvara ostmine ei ole raketiteadus ega surmalõks. Pöördu pädeva maakleri poole, kes aitab sul kõik probleemsed kohad läbi mõelda ning igale olukorrale ette juba lahenduse leida. Kindlasti aga pea silmas, et probleemide vältimiseks on vaja:
– notariaalset kasutuskorda – mida põhjalikum, seda parem;
– veenduda, et kõik kaasomanikud saavad teate tehingu sõlmimise kohta kätte ning ostueesõiguse algusperiood on fikseeritud;
– vältida ostetud osa parendamiseks kulutuste tegemist, kuni kõigi kaasomanike ostueesõiguse periood on lõppenud;
– ja loomulikult inimlikult häid suhteid naabritega.
Jutt kiuslikest kaasomanikes ei ole eriti asjakohane, sest pahatahtlike naabrite otsa võid komistada suvalises kortermajas või muidu tiheda asustusega ruumis. Seepärast vaata alati naabrid üle sõltumata ostetava vara omandivormist.

Toimus Lõuna-Eesti maaklerite infopäev

Postitaja: Marge Tõnnis @ 28.05.2010 04:19; kategooriad: Varia
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Juba väikese traditsioonina võttis Domus Kinnisvara ka sellel kevadel kavva Lõuna-Eesti kinnisvaramaaklerite seas uut infot edastava ürituse korraldamise, mis sai teoks 25. mail Tartus.
Ühena teemadest tutvustati olulisemaid muudatusi 01. juulil k.a. jõustuvas perekonnaseaduses. Et miks just abielu sõlmida või lahutada notari juures või kuidas muutuvad abikaasade varalised suhted, tõi ilmekalt kuulajate ette notar Paavo Uibopuu.
Käsitlemist leidis maaklerite jaoks eriti uus ja huvitav teema – Notarite Koja juurde loodud vahekohus. Vahekohtu olemust, erisusi tavakohtust ning menetlusprotsessi tutvustas vahekohtu liige, notarikandidaat Triin Tein. Kõne all olid ka notari uued ametitoimingud ja ametiteenused.
Meeleoluka päeva lõpetas Pindi Kinnisvara Viljandi kontori juhataja, kutseline maakler ja kutseline hindaja Mirje Kallaste, kes viis kuulajaskonna kurssi erisustega põllu- ja metsamaade hindamisel. Teema, millega maakleritel tuleb tihti kokku puutuda, kuid napib teadmisi, kust vajalikku infot leida ja kuidas seda töös rakendada.
Elava vastukaja taustal võin öelda, et Ülikooli raamatukogu konverentsisaalis toimunud üritus läks ka seekord kenasti korda. Kutse kolleegidelt järgmise ürituse korraldamiseks on meile juba edastatud. :)

Nädala pärl

Postitaja: Raul Reino @ 28.05.2010 01:58; kategooriad: Domus, Maaklertegevus
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Selle nädala pärliks oleme valinud kolleeg Silja poolt pakutava korteri Tartus, Tähtvere linnaosas. Silja ütleb ise, et korteri 3.40 lagede kõrgus, eelmise sajandi alguse kelmikad aknakremoonid ja originaali järgi taastatud välisuks on pannud senised ostuhuvilised vaikselt vilet laskma:)

Asukoht: Tartu linn, Tähtvere linnaosa
Tubade arv: 3
Ehitusaasta: 1904
Üldpind: 80 m²
Korrus: 2/2
Konstruktsioon: puumaja
Hind: 950 000 kr

Pikemalt saab objektiga tutvuda www.domuskinnisvara.ee/1511603

Tartu

Pärnu korteriturg tõotab ka mai kuus tulla aktiivne

Postitaja: Kristjan Gross @ 28.05.2010 12:12; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Viimase aasta jooksul, mil Domus Kinnisvara on suuremate linnade korteriturgusid jälginud, on Pärnu linna tehingute aktiivsus olnud kõige madalam. Seetõttu oli hea meel näha eelmise kuu tehingute arvu, mis ületas mitme aasta taguse rekordi. Maa-ameti statistikaandmete järgi tehti aprillis Pärnus 53 korteriomandi tehingut keskmise hinnaga 11 000 kr/m².

Tehtud tehinguid vaadates jääb esimese asjana silma, et umbes 20% tehingutest tehti uuemates kortermajades. Selline tulemus on Pärnu kohta väga hea. Parema kvaliteediga elamispindade hinnad on ka kõrgemad ning keskmine hind sellistel korteritel oli 15 300 kr/m². Seejuures on pakkumises uuemad korterid, millede keskmised hinnad jäävad vahemikku 18 000 – 20 000 kr/m².

Kesklinna piirkonna korteritega oli vähem tehinguid, kuid hinnad olid väga erinevad, jäädes vahemikku 12 000 – 21 000 kr/m². Seejuures oli ostjate hulgas ka välismaalasi, kellede huvi on selgelt suurenenud. Nende huvi ongi peamiselt kesklinna ja rannarajooni elamispindade vastu.

Kohalik elanik eelistab siiski odavama hinnaklassiga kortereid Mai ja Rääma piirkonnas. Aprillis ostetigi seal rohkem 1- ja 2-toalisi kortereid.

Vaadates Maa-ameti statistikaandmeid mai kuu kohta, siis lehekuu tõotab Pärnus tulla rohkemate tehingute ja keskmise hinna väikse kasvuga.

Peakokk soovitab

Postitaja: Ingvar Allekand @ 28.05.2010 02:14; kategooriad: Varia
Kommenteeri artiklit siit

Ilmselt on ka Sinule tuttav olukord, kus tühja kõhuga toidupoodi minnes hakkad liiga ohtralt ostlema. Või tammud hoopis suurest näljatundest närviliselt keset poodi ja ei suuda üldse otsustada, mida osta. Igatahes – ostunimekiri on see, mis sellises olukorras päästab.

Kuivõrd on omale uue kodu ostmine erinev tavalisest šoppamisest? Raha kulub rohkem? Kulub tõesti ning just seetõttu ei ole mõistlik minna “näljasena” kinnisvaraturule uitama. Paljud tavakliendid, olles pikalt unistanud, lasevad oma emotsioonid uut kodu otsides väga üles kütta ning ei tea peagi enam, mida nad tegelikult tahavad või vajavad. Seega on mõistlik ka kinnisvara ostma asudes koostada omale “ostunimekiri”. Loomulikult ei saa ega tohigi see olla nö kivisse raiutud, sest tavakliendi jaoks on kinnisvaraturul ringi vaatamine ikkagi järjepidev õppimise protsess. Kuid oma põhikriteeriumid kirja pannes õpid kiiremini ning väiksema koolirahaga, sest siis ei saa teised turuosalised (või ka su oma pereliikmed/tuttavad jt) Sulle nii palju survet avaldada.

Mida siis “ostunimekirja” kirjutada:

1) Asukoht. See on kõige tähtsam kriteerium kinnisvara puhul. Elukoht-töökoht-kool-lasteaed-vanemad-jne-jne. Kõik need seosed on omavahel nii olulised, et lihtsam on valida kodukoht, mis arvestab Sinu senist elukorraldust, mitte hakata kogu oma elu uue kodu pärast ümber korraldama. Nii võib unistuste kodu muutuda hoopis õudusunenäoks. Asukoht on ka siis oluline, kui elukohavahetus võetaksegi ette just sel eesmärgil, et oma elukorralduses kardinaalne kannapööre teha.

2) Suurus. Kes väidavad, et suurus ei loe, eksivad kindlasti. Kui suur peab olema Sinu maja või korter, et kogu pere (ja koer, ja jalgrattad, jne jne) mugavalt ära mahuks? Võiks ju olla üsna suur. Aga kui suurt eluaset jõuad sa igapäevaselt hooldada ning sellega seotud kulud kanda? Kui suurt muruplatsi viitsid tegelikult iga nädal niita või kui suuri küttearveid suudad veebruarikuus maksta? Seega on suuruse puhul vaja juba alguses mingid piirid paika panna soovide ja võimaluste vahel kompromisse tehes, sest muidu suudab andekas müügiagent Sind liiga suure pinnaga ahvatleda.

3) Seisukord. Mis seisukorras kinnisvara Sa tegelikult endale lubada saad, sõltub sellest, kui võimekas remondimees või remondiorganisaator Sa oled. Korteri remondi tegemine on tegelikult peaaegu kõigile jõukohane ning see võib tuua päris korraliku rahalise võidu. Samas jällegi on see suur aja- ja närvikulutaja. Nii võib esialgselt lihtsana tundunud remont jääda aja või ettevõtlikkuse puudusel pikaks ajaks venima, mis näiteks peresuhetele üldiselt väga hästi ei mõju. See, et paljud noorpaarid, kes on ühiselt maja ehitama hakanud, pärast maja valmimist lahku lähevad, on ju lausa linnalegendiks saanud. Isetegemine on küll mõnikord odavam ja ka lõbusam, kuid “võtmed kätte” valmiduses kodu soetamine võimaldab Sul sellest meeletust väljaminekust ka kohe rõõmu hakata tundma.

4) Eelarve. Enne nimetasin juba, et pead piiritlema oma võimalused uue kodu ülalpidamiskulude osas ning arvestama seda kodu suuruse valikul. Samavõrd aga soovitan seada ka selged piirid ostuhinnale. Kinnisvaraturul ringi vaadates võib kergesti tekkida mulje, et unistuste kodu on siiski veel veidi kallim (ja natukene veel), kui algselt planeeritud ning juba lasedki end haarata entusiasmist teha rohkem kulutusi. Lõpuks võib juhtuda, et otsid 2-toalise korteri asemel ridaelamuboksi ning opereeridki oma laenuvõimaluste maksimumpiiridel. Seda aga ei maksa lasta juhtuda. Eelarve seadmisel on kohe alguses lisaks maaklerile, kellelt saad infot kinnisvara reaalsete tehinguhindade kohta, mõistlik pöörduda ka panga laenuhalduri poole, kes räägib Sulle lahti laenuvõimalused.

5) Ajakava. Viimaks pane omale paika ka ajakava – millal Sa tahad oma uude koju sisse kolida? Seejuures soovitan pigem olla konservatiivne. Nii väldid kiirustades tehtud otsuseid. Samas liiga pika ajaperioodi seadmine (või üldse ajalise eesmärgi mitteseadmine) võib viia selleni, et lased järjest sobivaid pakkumisi minema, sest “aega ju veel on”. Esialgse eesmärgina soovitan mõistlikuks ostuperioodiks planeerida ca 3 kuud. Selle aja jooksul jõuad kogu pakkumiste hulga mitu korda läbi vaadata, kõik huvipakkuvad variandid välja sõeluda, ohtralt objekte külastada ning ka mõned läbirääkimiste protsessid läbi käia. Kui Sa selle ajaga pole sobivat pakkumist leidnud, siis saad tähtaega alati pikendada. Seejuures soovitan taas rääkida mõne pädeva maakleriga, kes oskab Sulle öelda, kui reaalne on näiteks järgmise 3 kuu jooksul uute ahvatlevate pakkumiste lisandumine turule.

Muidugi võid “ostunimekirja” panna veel terve hulga Sinu jaoks olulisi kriteeriumeid. Näiteks korrus (korterelamu puhul) või korruselisus (eramu puhul), kasutatud ehitusmaterjalid (looduslähedane eluviis vms), arhitektuur, ostetava vara mõju Sinu mainele jne jne jne. Kui miski on Sinu jaoks väga oluline, siis pane aga rahulikult kirja. Vähemolulised asjad jäta kõrvale, sest ostuprotsessis õpid nende kohta alati midagi uut.

Kinnisvara “ostunimekirja” tegemine võib tunduda lihtne, kuid kindlasti ei saa seda võrrelda toidupoodi minekuks koostatava paberitükiga. Kinnisvaraturu poolt pakutavad lahendused ning Sinu enda elukorraldusest tulenevad vajadused on niivõrd keerukad ja detailiderohked, et julgen rahulikult soovitada kinnisvaraspetsialisti abi kasutada. Pädevad maaklerid tegelevad iga nädal kümnete inimeste analoogiliste probleemidega ning suudavad Sinu olukorda üsna kiiresti mõista. Ka neid külgi, mida Sa ise ei pruugi märgatagi või mille kohta Sul lihtsalt infot pole (nt ostueelarve koostamine). Seetõttu liigitaksin selle blogipostituse läbi huumoriprisma rubriiki “Peakokk soovitab” ning soovitan Sul “näljasena” kinnisvaraturule uitama mineku asemel hoopis küsida elukutselise koka soovitus, mida ja kuidas õhtuks süüa teha. Hea kokk teeb Sulle selle veel valmis ka.

Kui palju maksab meie privaatsus?

Postitaja: Ingvar Allekand @ 27.05.2010 01:12; kategooriad: Hindamine, Kinnisvaraturg, Majandus, Varia
Kommenteeri artiklit siit

Statistiliselt on Eestis üle 650 000 eluruumi (üle 40 mlj ruutmeetri). Seega peaaegu üks eluruumi iga kahe elaniku kohta ning ca 30 m2 pinda iga meie kaasmaalase kohta. Keskmine eluruum on 61,33 m2. Arvuliselt on meil kõige rohkem 2- (36% eluruumidest) ja 3-toalisi (30%). Statistiliselt tore, kuid tegelikult me nii lahedalt ei ela. Kõik need 650 tuhat eluruumi ei ole elamiskõlblikud oma tehnilise seisukorra, asukoha vms põhjuste tõttu. Mõnel perel on mitu eluruumi jne. Eks see kajastab üldjoontes meie keskmise perekonna (ca 3,6 inimest) ja keskmise majandusliku võimekuse (keskmise kuupalga ja m2 hinna suhe lähenes veel mõni aastat tagasi 2-le, nüüd alla 1) sümbioosi. Igatahes – liiga laialt meil ruumi käes ei ole.

Aga kui palju tuleb oma rahakotti kergendada, kui tahad rohkem privaatsust? Selle väljaselgitamiseks on mitu võimalust. Vaatame esmalt näiteks Tallinna korterite keskmist m2 hinda võrreldes erineva suurusega kortereid omavahel:

Suuruse vahemik Tehingute arv Keskmine pindala Keskmine hind M2 hinna erinevus keskmisest
10-29,99 382 20,42 11 143,68 -18,0%
30-40,99 540 35,17 12 617,46 -7,2%
41-54,99 727 47,77 13 396,69 -1,4%
55-69,99 616 62,63 13 712,60 0,9%
70-249,99 470 97,48 16 837,84 23,9%
KOKKU 2 735 53,35 13 590,66  

Allikas: Maa-Amet, periood 1.11.2009 – 30.04.2010

Eelnevast on näha, et mida suurem korter, seda kõrgem m2 hind. Kuigi seda mõjutab ka kõige tavalisem nõudluse/pakkumise vahekord, siis lõpuks taandub küsimus ikkagi sellele, et suurema korteri ehk privaatsema ruumi ihalejad peavad maksma selle eest kõrgemat hinda. Ja mitte vähe.
Kuigi eelnevast tulenevalt võiks oletada, et mida suurem eluruum, seda kõrgem m2 hind, see nii siiski pole.

Läheme veelgi privaatsemaks ja võrdleme omavahel kortereid ja maju. Kuna majatehinguid on korteritega võrreldes oluliselt vähem, siis lihtsalt võrreldavat tehingustatistikat ei ole. Aga me võime vaadata pakkumisi. Kinnisvaraportaali City24.ee SPOT`i andmetel oli 1 mail 2010 keskmine korteri pakkumishind 17832.- kr/m2 ning majadel 15607.- kr/m2 ehk siis ca 12,5% väiksem. Seega on majade puhul privaatsuse keskmine lõpphind muutunud nii kõrgeks, et hakkab m2 hinda alla suruma. Reaalset raha peab suurema privaatsuse ihaleja ikkagi kõvasti rohkem välja andma.

Kolmas võimalus on vaadata maa hinda. Esmapilgul võib ju vaadata, et mida suurem on krundi ehitusõigus (pilvelõhkuja vs eramaja), seda kallim on selle maa ruutmeetri hind. Kuid see ei ütle meile midagi selle kohta, kui palju hakkab maksma selle maa tulevane kasutaja oma olemasoleva või olematu privaatsuse eest. Seega on hoopis oluline maa hind võrreldes krundi ehitusõiguse mahuga (m2). Ja siin on täiesti selge, et mida suurem on ehitusmaht (ehk mida väiksem privaatsus), seda madalam on hind. Näiteks Tallinna kesklinna piirkonna suurte kortermaja kruntide ostu-müügitehingud on viimasel ajal tehtud suurusjärgus 1500-2000 kr/ehitusõiguse m2 kohta. Samas kui väikeste kortermajade tehingud jäävad suurusjärku 2500-3000 kr/ehitusõiguse m2. Ehk siis 20-30% rohkem. Samad näitajad saaks välja tuua pakkumise poolelt. Võtame nüüd hea asukohaga Tallinna kesklinna krundi kõrvale suvalise linnalähedase arenduskvartali eramukrundi, kus maa maksab keskmiselt ca 3000-4000 kr/ehitusõiguse m2 kohta (kui leidub privaatne kesklinne krunt näiteks Kadriorus, siis oleks see number kordades suurem).

Eelneva mõttearenduse lõpetuseks pean tunnistama, et ega indiviidi või perekonna tasemelt ei olegi selles midagi niiväga õpetlikku. Privaatsus on eestlasele olnud alati väärtus ning nagu kinnisvara hinnad näitavad, on see selgelt rahaliselt mõõdetav väärtus. Küll aga võiks siit teha mõne sotsioloogilise järelduse. On ilmselge, et Eesti liigub Lääne-Euroopa jälgedes ning kuna meil on maad veel siiski piisavalt, siis privaatsuse tase üha suureneb. See aga tuleb meie ühiskonnal kinni maksta. Praegune MASU teeb kindlasti omad korrektuurid meie statistiliselt keskmistesse unistustesse, kuid viie aasta pärast oleme taas valmis privaatsusele üldkokkuvõttes suuri summasid kulutama.

Mida pidada silmas poolelioleva eramu ostmisel

Postitaja: Ingvar Allekand @ 26.05.2010 02:10; kategooriad: Varia
Kommenteeri artiklit siit

Tänasel kinnisvaraturul elamute valik üsna suur ja mitmekesine – näiteks Harjumaal on ligi kaks tuhat eramu pakkumist. Samas, kui sul on üsna kindlad soovid, võib sobiva maja leidmine osutuda keeruliseks. Lahenduseks võib olla lõpetamata ehitustöödega elamu ostmine ning selle lõpuni ehitamine oma soovide kohaselt. Kuldsete kätega meistrimees saab nii veel boonuseks ka selgelt soodsama lõpphinna.

Millele aga pooliku maja ostmisel erilist tähelepanu pöörata? Loomulikult nendele samadele asjadele, millele valmis maja puhul – kas kinnistu asukoht sulle meeldib ja sobib, millised on naabrid, kas liitumine kommunaaltrassidega on ikka olemas, kas maja plaanilahendus rahuldab sinu vajadused jne. Aga sellele lisaks tuleb oluliselt rohkem tähelepanu pöörata ehitustehnilistele ning dokumentatsiooni küsimustele. Paljudel juhtudel on kasulik kaasata litsenseeritud ehitusekspert, kes aitab sul leida peidetud vigu ja hinnata riske. Ka pädev kinnisvaramaakler oskab su tähelepanu olulistele teemadele juhatada. Kindlasti võta ise või palu oma maakleril võtta ühendust kohaliku omavalitsusega ehitusprotsessi tausta uurimiseks.

1. Ehitusdokumentatsioon. Enne kinnistu ostu-müügilepingu sõlmimist veendu, kas ja mil määral on olemas kinnistul asuva pooliku elamu ja/või abihoonete ehitusdokumentatsioon. Sealhulgas uuri välja, kas on olemas ehitusprojekt (üldjuhul on eramute puhul olemas vaid arhitektuurne projekt, kuid hea kui oleks olemas ka konstruktsioonide tööjoonised ning eriosade (elekter, vesi, kanal, ventilatsioon, küte) projektid), ehitusluba, kaetud tööde päevikud, ehituspäevikud, ehitusjärgse mõõdistuse aktid, elektrisüsteemi ning vee kvaliteedi kontrolli aktid jms. Kui ehitusdokumentatsioon on puudulik, siis tuleb see uuel omanikul koostada, mis on kulu ning peaks seega mõjutama ka kinnistu ostuhinda. Mõnel juhul võib dokumentatsiooni puudumine tähendada ehitise lammutamise nõuet tulevikus (meenutame juhtumeid Pirita jõe ääres ja mujal).

2. Ehitise seisukord. Kui hoone ehitus on jäänud seisma, siis on suur tõenäosus, et meie heitlikud ilmastikuolud on hoone osadele oma mõju avaldanud. Mida pikem on seisuperiood ning mida algsemas staadiumis on ehitus seiskunud, seda suurem on kahjustumise oht. Kahjustused võivad olla ilmselged (nt kandvate seinte vee- ja külmakahjustused) või varjatud (nt lõhki külmunud põrandaküttetorustik või hiirepesa veetorustikus). Kuigi kuldsete kätega meistrimehe kogenud silm võib esmasel vaatlusel olemasolevate tarindite seisukorda hinnata, soovitan siiski kasutada ekspertide abi. Väike ekspertiisi kulu võib Teile hiljem säästa sadu tuhandeid kroone.

3. Ehituskvaliteet. Ehituse seisukorda hinnates tuleb kindlasti tähelepanu pöörata ka senise ehitustöö kvaliteedile. Ehitajad ja nende töösse suhtumine on erinev. On juhtumeid, kus on kasutatud täiesti ebakvaliteetseid ehitusmaterjale, rääkimata materjalide valest paigaldamisest. Kui mõnel juhul võib puudused alla neelata, sest vigu saab lihtsalt parandada, siis mõnel juhul võivad ebaolulisena tunduvad materjali või paigaldusvead ohustada hoone püsivust. Nii on meil tulnud kokku puutuda ehitisega, mis oli sisuliselt varisemisohtlik, kuna kasutatud puittalades oli liiga palju oksakohti ning talad ei suutnud vastu võtta neile valatud betoonpõranda koormust. Peaaegu sama halva tulemuse annab välja see, kui mingis etapis on osa vajalikke ehitustöid jäänud tegemata (nt kommunikatsioonide paigaldamine kandvatesse konstruktsioonidesse jms). Seega tuleb ehituskvaliteeti hinnates vaadata kindlasti ka ehitustööde vastavust projektile. Ka selliste vigade avastamiseks soovitan kasutada litsenseeritud ehituseksperdi abi.

4. Edasiste ehitustööde maksumus. Kuigi poolelioleva eramu soetamine võib kujuneda väga soodsaks tehinguks ning võimaldab tragile ostjale hubase kodu turuhinnast märkimisväärselt odavamalt, on vaja ehitise lõpuni ehitamise kulud enne ostu-müügilepingu sõlmimist kindlasti läbi kalkuleerida. Püsti laotud kiviseinad ning plekist katus pea kohal ei tähenda, et suurem töö on tehtud. Pigem tuleb arvestada, et põhikonstruktsioonide ehitamine ei olegi nii kallis ning märkimisväärsed kulutused kaasnevad just (sise- ja välis)viimistlusega ning detailidega. Üldjuhul tuleb juurde arvestada ka krundi korrastamise kulud. Mingi umbmäärase ruutmeetrihinna võtmine ehituskulude kalkuleerimise aluseks ei ole õige, vaid tuleks koostada detailne kalkulatsioon. Ka tehingut finantseeriv pank on sellest kindlasti huvitatud. Kuigi ka siin on võimalik eksperdi abi kasutada, saad siiski kulusid kokku hoida, kui lased eelarve koostada mõnel usaldusväärsel ehitusfirmal.

Detaile, millele poolelioleva ehitise ostmisel tähelepanu pöörata, on väga palju. Nagu eelnevalt märkisin, on soovitatav kasutada litsenseeritud ehituseksperdi abi. Lisaks turvatundele ehitusküsimustes pakub see sulle ka tugevama jalgealuse müüjaga läbirääkimistel.

Kuidas vuntsida oma kodu müügikõlbulikuks lihtsate vahenditega

Postitaja: Ingvar Allekand @ 25.05.2010 01:58; kategooriad: Maaklertegevus, Varia
Sildid:
Kommenteeri artiklit siit

Võib leida uuringuid, mille kohaselt inimesed kipuvad kulutama rohkem aega kingade kui oma uue kodu valimisele. Vähemalt minu puhul on see kindlasti nii, sest kinnisvaraobjekti suudan ma hoomata mõne hetkega, kingade ostmine aga ajab mind alati hulluks. Igatahes – kui sa tahad, et su müügis olev kinnisvara oleks järgmisele ostuhuvilisele atraktiivsem, siis alljärgnevalt mõned näpunäited, kuidas oma kodu müüdavamaks muuta. Ostuhuvilise saabudes ei ole sul tavaliselt just liiga palju aega, et positiivset muljet kujundada. Seega – tee see juba enne ära.

Miks ettevalmistus on äärmiselt oluline? Sest lõpuks on see puhas raha. Kui sa müüd oma eluruumi mingis kindlas hinnaklassis (nt 2-toalist korterit Mustamäe hinnavahemikus 600 00 – 800 000 kr), siis on konkureerivaid pakkumisi arvestades võimalik paigutuda selle hinnavahemiku alumisse või ülemisse otsa. Ülemisse otsa paigutumine ning seal müügitehinguni jõudmine eeldab aga väga selgelt suurt pingutust (ning mõnikord ka väikest investeeringut) positiivse emotsiooni loomisel.

Esimene mida klient näeb, on sinu maja valimus. Vaata avara pilguga ringi ning leia üles need kohad, mida saad lihtsate vahenditega või vähese pingutusega parandada. Kui elad majas, siis vaata, et värav ei oleks ripakil, muru oleks pügatud, kila-kola on õue pealt korralikult kuuri riiulitele paigutatud, lilled õitsevad seal kus vaja jne. Vajadusel võid muidugi kasutada murul vedelevaid laste mänguasju mulje tekitajana. Kui elad kortermajas, siis võimalusel korista koridori, istuta välisukse kõrvale mõni õitsev põõsas ning pane mõni lillepott trepikoja aknalauale. Kui mõni trepikoja sein on eriti rõvedaid roppusi täis soditud, siis selle ülevärvimine võib tegelikult maksta vaid mõnisada krooni ning paar tundi. Seejuures soovitan kortermaja trepikoja värvimistööd siiski ühistu juhatuse või vähemalt sama korruse naabritega kooskõlastada.

Edasi astub su potentsiaalne ostja esikusse. Ära kuhja seda üle kingade, jalgrataste jms-ga. Loo nii palju avarust, kui vähegi suudad. Riputa seinale mõni suur peegel, mis loob visuaalselt ruumi juurde ning peegeldab valgust ka pimedamatesse kohtadesse. Kui tahad küsida kõrgemat hinda, siis kaalu seinte heledamaks võõpamist, mis loob pisikesele esikule suurema ruumi ilme. Kui värvimine ei tule kõne alla või on ebamõistlik, siis vaata vähemalt üle, kas peaks seined puhtaks pesema. Ära sellega muidugi tapeeti ära riku.

Erilist vaeva peaksid nägema köögiga. See on koht, kus me veedame väga palju aega ning mis on seetõttu oluline mulje kujundaja. Ühest küljest võiks öelda, et kui sa saad korda teha vaid ühe ruumi, siis peaks see olema köök. Teisest küljest aga tahab uus omanik niivõrd olulise ruumi kujundada oma käe järgi. Seega pole mõtet kööki liiga palju investeerida, kuid korrastamisest pole pääsu. Pese puhtaks köögimööbel, pliit jms silmapaistvad esemed. Paiguta oma tavaline kila-kola köögi tööpindadelt ilusti kappidesse ning selle asemel eksponeeri vaagnat puuviljade ning vaasi lilledega.

Järgmine ruum tähtsuselt on vannituba. Vannitoas pese korralikult puhtaks seinaplaadid ning vann (või dušialus). Pane uus dušikardin. Tüüpkorteri niigi väikesest vannitoast vii ära kõik ebavajalik, et oleks natukenegi ruumi mida vaadata. Kraanikausi juurest korista ära risti-rästi klaasi visatud hambaharjad ja tühjad hambapasta tuubid. Nende asemele säti lilleõis ning kunstipäraselt kokku rullitud käterätid. Võimalusel säti kuskile lõhnaküünal.

Mida majas sees või korteris veel teha saaks? Pese puhtaks aknad. Riputa üles korralikud puhtad kardinad ning sea need veidi ebatavaliselt. Puhasta (pese või klopi) ära vaibad. Pesu korja toolidelt ja kapipealsetelt kokku ja pane korralikult kokku ja kappi jne jne jne. Ja pea meeles, et lihtsalt kogu kola rõdule peitmisest ei ole kasu, sest tõenäoliselt vaatab ostuhuviline ka sinna. Vaata kriitiliselt oma tube – kas tuleks seined ja lagi üle värvida ning põrandale panna senise värvitud soome papi asemele kasvõi laminaatparkett. Mõnekümnetuhande kroonine investeering võib sinu vara liigutada juba kõrgemasse hinnaklassi. Aga võib ka mitte, mistõttu konsulteeri enne suuremate rahaliste otsuste tegemist kinnisvaraspetsialistiga.

Sellist nimekirja detailidest võib jätkata pikalt. Lihtne on aga meelde jätta kõige algelisemad põhitõed – tee enne ostuhuvilise kutsumist kodus korralik suurpuhastus ning korralda asjad selliselt, nagu sa ise oma unistuste kodus näha tahaksid. Seeläbi saad pöörata ostuhuvilise inimlikkuse enda kasuks. Eruta tema meeli. Pärast maja või korteri korralikku tuulutamist valmista köögis mingi kerge ja hõrk maiustus mis levitab “mõnusa kodu” lõhna (nt küpseta õunakook) ja miks mitte pakkuda seda ostuhuvilisele tassi kohvi kõrvale. Nähtavale kohale pane mõned perepildid, et näidata “see on õnneliku pere kodu”. Sulge aknad, et hoida eemal tänavamüra. Või hoopiski ava aknad, et lasta tuppa linnulaulu. Igal juhul kujunda taustaks vaikne ja rahulik meloodia.

Mõnikord saad oma vara ka “suuremaks muuta”. Näiteks tee omale selgeks, kas su maja pööningukorrust on võimalik eluruumideks välja ehitada? Kui on, siis saad selle lisada müügipaketti. Korteriomanikul on selline võimalus üldjuhul vaid väikeste kortermajade puhul, kus pööningu- või soklikorruse osa on võimalik liita vastavalt kas siis ülemise või esimese korruse korteritega. Loomulikult eeldab see põhjalikult juriidiliste ning ehituslike detailide väljaselgitamist. Mõnikord võib siiski ümberehitustöö olla mõtetult kallis ega lisa su varale mingit väästust. Sellega seoses tuletan ka meelde, et eramut müües veendu, et sinu maja ja kinnistu dokumentatsioon (projektid, kasutusload jms) oleks ikka korras. Ostjad muutuvad üha teadlikumaks ning ei osta puuduliku dokumentatsiooniga objekte.

Ja ära unusta, et hea maakler oskab sulle kõiges selles nõu anda. Ning kui tahad müügiedu saavutada, siis on parem maakleri nõuandeid järgida :-)

Kinnisvaratehingud Pärnus

Postitaja: Raul Reino @ 24.05.2010 10:54; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Maaklertegevus
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Domuse kontor on Pärnus aktiivselt tegutsenud juba selle aasta algusest ning viimane aeg on ära tuua mõned näited reaalsetest tehingutest, mida meie maaklerid on möödunud nädalatel läbi viinud. Järjest aktiivsemaks muutuvast korteriturust valisime välja järgmised tehingud:

Korteri müük PärnusMai 6a korter
Asukoht: Pärnu linn, Mai 6a
Kogupind: 82 m2
Tubade arv: 3
Korrus: 8/5
Hoone materjal: paneelmaja
Seisukord: väga hea
Lisainfo: olemas saun, 2 rõdu, vaade merele
Hind: 1 170 000 kr

Korteri müük PärnusKuldse Kodu
Asukoht: Pärnu linn, Kuldse Kodu 5
Kogupind: 57 m2
Tubade arv: 3
Korrus: 5/4
Hoone materjal: kivimaja
Seisukord: hea
Lisainfo: rõdud kõikides tubades, 2 panipaika
Hind: 665 000 kr

Korteri müük PärnusPapiniidu 33
Asukoht: Pärnu linn, Papiniidu 33
Kogupind: 51 m2
Tubade arv: 2
Korrus: 5/3
Hoone materjal: paneelmaja
Seisukord: hea
Lisainfo: toad eraldi, rõdu
Hind: 500 000 kr

Korteri müük PärnusLiiva
Asukoht: Pärnu linn, Liiva tn
Kogupind: 44 m2
Tubade arv: 2
Korrus: 3/2
Hoone materjal: kivimaja
Seisukord: hea
Lisainfo: toad eraldi, maja renoveeritud
Hind: 330 000 kr

Nädala pärl

Postitaja: Raul Reino @ 21.05.2010 03:34; kategooriad: Varia
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Seekordseks nädala pärliks oleme valinud kolleeg Esteri poolt pakutava talumaja Läänemaal. Ester iseloomustab iidset talu järgmiste sõnadega – lisaks hea asukohaga krundile saate tasuta kaasa iidse popsitalu, mille vanaegne hõng ja omalaadne arhitektuur kannab suurepäraselt edasi Noarootsi piirkonna ajalugu.

Asukoht: Läänemaa, Noarootsi vald
Ehitusaasta: 1913
Kogupind: 56 m²
Krunt: 2000 m²
Mereni 700 m
Hind: 450 000 kr

Pikemalt saab objektiga tutvuda SIIN
Tahu