Miks kinnisvarasse raha ei paigutata?
Kolleeg Ingvar tõmbas mõni aeg tagasi meie blogis paraalleele rollerisõidu ja kinnisvaraäriga. Tema sõnum oli see, et ka väiksest, kuluefektiivsest ja madala riskiga kinnisvarainvesteeringust saab endale korraliku pensionikindlustussüsteemi. Olen temaga selles ühel nõul. Kuid milline on tegelik olukord kinnisvarasse raha paigutamisel?
Eesti Päevalehes oli artikkel (loe siit), mille järgi oli märtsis eraisikute ja ettevõtete hoiuste maht ligi 112 miljardit krooni, kasvades kuu jooksul 1 miljardit krooni. Ka mainiti, et kinnisvaralaenude käive oli märtsis väiksem kui eelmise aasta keskmine. Kuna ka kinnisvaratehingute arv ei ole oluliselt kasvanud, siis järelikult elanikud ei paiguta raha kinnisvarasse ning ka laenusid võetakse kinnisvara ostuks vähem.
Seega tänaseni ei ole kinnisvaraturul tunda mõju, mida võiks eeldada olukorrast, mil elanikkonna säästud pankades on väga suured, kinnisvarahinnad on madalal ning suure tõenäosusega tuleb euro. Ehk teisisõnu justkui oleks raha, mida kinnisvarasse paigutada, et pärast euro tulekut väärtuse kasvult kasu lõigata (paljude klientide seisukoht). Kuid kinnisvaratehingute arv ei ole oluliselt kasvanud. Miks nii?
Üks põhjus võib olla see, et tänased tehingud tehakse reaalsete vajaduste rahuldamiseks: kes kolib suuremale, kes väiksemale pinnale, mõni tahab lihtsalt oma päranduseks saadud korterist lahti saada jne.
Teine põhjus võib seisneda kinnisvarasektori maines, mis kriisi tõttu on oluliselt kahjustatud. Kinnisvarahindade languse tõttu on buumi ajal tehtud investeeringute tänane väärtus väiksem, mis põrmustab seisukoha, et kinnisvarasse raha paigutamine on riskivaba. Oma mõju on kindlasti laenuraskustesse sattunud inimeste lugude avalikustamisel. Seega viimaste aastate negatiivsete kogemuste, ebamäärase turuolukorra ning tegelike tehinguhindadega mitte kursis olemise tõttu, on kinnisvarasse investeerimise julgust vähendanud.
Kolmandaks põhjuseks võib olla sobivate pakkumiste vähesus. Kindlasti on kinnisvaraomanikke, kes sooviks enda vara müüa. Kuid oluliselt kõrgema hinna eest kui vara tänane väärtus, sest ostuks kulutatud raha tahaks tagasi saada. Kahjuks on tänased kinnisvarahinnad samal tasemel 2003 ja 2004. aasta hindadega. Aastatel 2005- 2007 tehti ostu-müügi tehinguid kokku ca 168 000, millest osad oli mitteeluruumid ja ärimaad. Kindlasti oli 3 aasta jooksul vara, mis käis mitu korda käest-kätte. Hinnanguliselt on kinnisvaraomanikke, kes ei saa hinnalanguse tõttu uut tehingut teha sellest parimal juhul kolmandik. Seega teoreetiliselt ei ole ilma kahjumit kandmata 56 000 kinnisvaraomanikul mõtet vara müüki panna. Nende ainuke lootus on kinnisvarahindade kasv.
Loomulikult tekib küsimus, milline käitumine oleks õige? Olukorras, kus suurem üldsus ei julge kinnisvarasse investeerida, on ehk õige meenutada mida arvas suurem üldsus kinnisvarasse investeerimisest 2006-2007. Need, kes siis vastuvoolu ujusid, on täna oma otsusega ilmselt väga rahul. Kuidas hindame tänaste vastuvoolu ujujate otsuseid kolme aasta pärast, näitab aeg.