Miks kinnisvarasse raha ei paigutata?

Postitaja: Kristjan Gross @ 27.04.2010 04:03; kategooriad: Määratlemata, Majandus, Varia
Sildid: , ,
Kommenteeri artiklit siit

Kolleeg Ingvar tõmbas mõni aeg tagasi meie blogis paraalleele rollerisõidu ja kinnisvaraäriga. Tema sõnum oli see, et ka väiksest, kuluefektiivsest ja madala riskiga kinnisvarainvesteeringust saab endale korraliku pensionikindlustussüsteemi. Olen temaga selles ühel nõul. Kuid milline on tegelik olukord kinnisvarasse raha paigutamisel?

Eesti Päevalehes oli artikkel (loe siit), mille järgi oli märtsis eraisikute ja ettevõtete hoiuste maht ligi 112 miljardit krooni, kasvades kuu jooksul 1 miljardit krooni. Ka mainiti, et kinnisvaralaenude käive oli märtsis väiksem kui eelmise aasta keskmine. Kuna ka kinnisvaratehingute arv ei ole oluliselt kasvanud, siis järelikult elanikud ei paiguta raha kinnisvarasse ning ka laenusid võetakse kinnisvara ostuks vähem.

Seega tänaseni ei ole kinnisvaraturul tunda mõju, mida võiks eeldada olukorrast, mil elanikkonna säästud pankades on väga suured, kinnisvarahinnad on madalal ning suure tõenäosusega tuleb euro. Ehk teisisõnu justkui oleks raha, mida kinnisvarasse paigutada, et pärast euro tulekut väärtuse kasvult kasu lõigata (paljude klientide seisukoht). Kuid kinnisvaratehingute arv ei ole oluliselt kasvanud. Miks nii?

Üks põhjus võib olla see, et tänased tehingud tehakse reaalsete vajaduste rahuldamiseks: kes kolib suuremale, kes väiksemale pinnale, mõni tahab lihtsalt oma päranduseks saadud korterist lahti saada jne.

Teine põhjus võib seisneda kinnisvarasektori maines, mis kriisi tõttu on oluliselt kahjustatud. Kinnisvarahindade languse tõttu on buumi ajal tehtud investeeringute tänane väärtus väiksem, mis põrmustab seisukoha, et kinnisvarasse raha paigutamine on riskivaba. Oma mõju on kindlasti laenuraskustesse sattunud inimeste lugude avalikustamisel. Seega viimaste aastate negatiivsete kogemuste, ebamäärase turuolukorra ning tegelike tehinguhindadega mitte kursis olemise tõttu, on kinnisvarasse investeerimise julgust vähendanud.

Kolmandaks põhjuseks võib olla sobivate pakkumiste vähesus. Kindlasti on kinnisvaraomanikke, kes sooviks enda vara müüa. Kuid oluliselt kõrgema hinna eest kui vara tänane väärtus, sest ostuks kulutatud raha tahaks tagasi saada. Kahjuks on tänased kinnisvarahinnad samal tasemel 2003 ja 2004. aasta hindadega. Aastatel 2005- 2007 tehti ostu-müügi tehinguid kokku ca 168 000, millest osad oli mitteeluruumid ja ärimaad. Kindlasti oli 3 aasta jooksul vara, mis käis mitu korda käest-kätte. Hinnanguliselt on kinnisvaraomanikke, kes ei saa hinnalanguse tõttu uut tehingut teha sellest parimal juhul kolmandik. Seega teoreetiliselt ei ole ilma kahjumit kandmata 56 000 kinnisvaraomanikul mõtet vara müüki panna. Nende ainuke lootus on kinnisvarahindade kasv.

Loomulikult tekib küsimus, milline käitumine oleks õige? Olukorras, kus suurem üldsus ei julge kinnisvarasse investeerida, on ehk õige meenutada mida arvas suurem üldsus kinnisvarasse investeerimisest 2006-2007. Need, kes siis vastuvoolu ujusid, on täna oma otsusega ilmselt väga rahul. Kuidas hindame tänaste vastuvoolu ujujate otsuseid kolme aasta pärast, näitab aeg.

Majade turg aktiviseerub

Postitaja: Raul Reino @ 26.04.2010 11:48; kategooriad: Domus, Maaklertegevus
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Pole mingi saladus, et kevad on alati kinnisvaraturule hästi mõjunud ning eriti maade ja majade sektorile hoo sisse lükanud. Erandiks pole olnud ka see kevad. Kui maade turg pole talvisest letargiast veel täielikult välja tulnud, siis majade ja suvilate turg on Domus Kinnisvara maaklerite kinnitusel väga aktiivne. Majadega tegelevate maaklerite hinnangul tuntakse huvi nii kohe elamiskõlblike kui ka täielikku kapitaalremonti vajavate majade osas. Pakutavate objektide suuremateks “hittideks” on viimasel kuul olnud kuni 700 000 kr maksvad majad/suvilad, millest osa võib sisuliselt nimetada ka maa müükideks, sest kinnistul asuv hoone on ilmselt mõistlik lammutada.

Mõned näited reaalsetest tehingutest:

Suvila müük HarjumaalLaulasmaa 2
Asukoht: Keila vald, Laulasmaa
Kogupind: 65 m2
Ehitusaasta: 1990
Krundi pindala: 1277 m2
Ehitusmaterjal: puit
Seisukord: rahuldav
Korruselisus: 1, 2 korrus välja ehitamata
Hind: 590 000 kr

Suvila müük HarjumaalVääna 1
Asukoht: Harku vald, Vääna-Jõesuu
Kogupind: 60 m2
Ehitusaasta: 1985
Krundi pindala: 1045 m2
Ehitusmaterjal: puitkarkass-silikaatfassaad
Seisukord: vajab kapitaalremonti
Korruselisus: 1
Hind: 290 000 kr

Suvila müük TallinnasPirita 1
Asukoht: Pirita linnaosa
Kogupind: 72 m2
Ehitusaasta: 1974
Krundi pindala: 655 m2
Ehitusmaterjal: kivi
Seisukord: vajab remonti
Korruselisus: 1
Hind: 610 000 kr

Maja müük HarjumaalNaage 1
Asukoht: Harku vald, Naage
Kogupind: 150 m2
Ehitusaasta: 2007
Krundi pindala: 4600 m2
Ehitusmaterjal: kivi
Seisukord: uus
Korruselisus: 1
Hind: 1 825 000 kr

Kuidas kasutusluba mõjutab kindlustuslepingut

Postitaja: Raul Reino @ 23.04.2010 05:37; kategooriad: Varia
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Kasutusloa teemal olen saanud paar täpsustavat küsimust, mis puudutab kasutusloa olemasolu seoseid kindlustusjuhtumitega. Tõepoolest, see on oluline nüanss, millega kahjukindlustuslepinguid omavad isikud peavad arvestama.

Kõik kindlustuslepinguid sõlminud isikud on küllap kokku puutunud sõnastusega, mille kohaselt kindlustusseltsid välistavad kahju hüvitamise, kui hoone või selle tehnosüsteemid ei vasta kehtestatud nõuetele. Siit võib aimata, et kasutusloa puudumine võib osutuda argumendiks, miks kindlustusselts saab kahju hüvitamisest keelduda. Kolleeg Tiit Rannau uuris antud küsimust põhjalikult ja pöördus suuremate kindlustusseltside poole, et saada teada tegelik olukord. Esimene ja oluline tõdemus on, et kindlustusmakse ei suurene kasutusloa puudumise tõttu. See on hea uudis. Kahjujuhtumi puhul on aga kasutusloa puudumine hüvitise vähendamisel aluseks olnud, kui selgub, et kasutusloa väljastamisega oleks saanud viga vältida. Näiteks maja süttimise põhjuseks on ebakvaliteetne elektrisüsteem, sest puuduvad projekt, vastavusdeklaratsioon ja kontollmõõdistamine või mõni neist. Lühidalt öeldes ei vasta nõuetele. Antud näite puhul on kasutusloa puudumine kindlustusseltsi jaoks hea võimalus kahju hüvitamist vähendada. Loogika, mida siin kasutatakse, on iseenesest lihtne – kasutusloata hoonet ei tohi üldse kasutadagi ning seega ei saaks ka õnnetust juhtuda. Seega on kasutusloa puudumisel selged riskid olemas ja kõik kinnisvara omanikud peavad kindlustuslepinguid sõlmides neid teadma ja võimalike tagajärgedega arvestama.

Kasutusloa nõudmine on järjest levinum

Postitaja: Raul Reino @ 21.04.2010 10:51; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Ehitise kasutusluba on kohaliku omavalitsuse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. Nii ütleb 2002. aastal vastu võetud ehitusseadus. Tuleb tõdeda, et seaduse paragrahv 32, mis defineerib kasutusloa mõiste, on senini olnud küllalt teoreetilise tähtsusega, mille praktikasse juurdumine on võtnud aega. Küllap oleks see ajaperiood veninud veelgi pikemaks, kui kinnisvaraturu kukkumist Maracoti sügavikku poleks toimunud. Seaduse jõustumise järgne viisaastak möödus Eesti kinnisvaraturule esialgu rahuliku traavimise ja hiljem juba hoogsa galopi käigus, kus ei müüjaid ega ostjaid huvitanud kasutusloa olemasolu. Olukord on märkimisväärselt muutunud viimase kahe aasta jooksul, kus avalikkuse ette tulnud on tulnud kümned juhtumid kasutusloa puudumisest tingitud probleemidest ja pankrotistunud kortermajade arendajate puudulikust dokumentatsioonist. Täna nõuavad väga paljud kinnisvara ostuhuvilised kasutusloa olemasolu ja kui see puudub, siis on see argument tehingu ärajäämiseks. Kui ikka ostjal on võimalik valida kahe enam-vähem võrdse pakkumise vahel, siis ta valib selle objekti, millel kasutusluba on olemas. Ostjad on endale teadvustanud, et hoonele kasutusloa taotlemine on omaniku kohustus. Kui notaris käidud ja asjaõigusleping sõlmitud, siis on kasutusloa hankimine juba uue omaniku probleem, kui selle kohta pole müügilepingus märgitud eraldi kokkulepet. Muidugi võib ostja alati ette võtta lepingust taganemise tee, aga sellele keerukale ja kulukale protsessile ei taha enamus inimesi minna. Ja enamjaolt pole see ka mõistlik, kui hoone ise tegelikult täiesti korras on.

Kuigi vettpidavat statistkat kasutuslubade olemasolu kohta pole kuskilt võtta, siis palju on olnud juttu sellest, et kasutuslubade puudumine on eelkõige uute kortermajade probleem. See ei ole vale väide, kuigi on väidetud ka seda, et hoopis eramajadest puudub ligikaudu 70 protsendil kasutusluba. Aga uuemate kortermajade puhul tasub kindlasti olla tähelepanelik. Kuna mitmed kortermajad on ehitatud osade kaupa, siis on meie praktikas esinenud ka juhtumeid, kus ühe tervikliku kortermaja kahel trepikojal on olemas kasutusluba, aga ühel trepikojal mitte. See tähendab, et ostjad peavad olema tähelepanelikud ja kontrollima järgi, et ikka konkreetsel korteril on kasutusluba olemas. Kõige lihtsam viis seda teada saada on küsida professionaalse kinnisvaramaakleri käest või siis vaadata ise järgi ehitisregistrist. Selleks tuleb minna aadressile www.ehr.ee. Juhin aga tähelepanu sellele, et kui kasutusluba on väljastatud enne 2003. aastat, siis ei pruugi vastav märge elektroonilises andmebaasis olla. Täpsustav telefonikõne kohaliku omavalitsuse ehitusjärelvalvega tegelevale spetsialistile ei tee kindlasti halba. Ostjatel ei maksa ka eeldada, et kasutusluba võib puududa ainult uutel kortermajadel. See tasub üle küsida ka vanemate majade puhul. Alles hiljaaegu vahendasid Domuse maaklerid ühte korterit Tallinnas, Kristiine linnaosas, mis asus Stalini-aegses majas ja kus kasutusluba puudus. Kuna ostja poolt oli kasutusloa nõue kindel, siis aetigi vajaminevad paberid kiiresti korda. Olgu siinkohal lisatud, et enne 22.07.1995.a. ehitatud hoonele kasutusloa taotlemine toimub lihtsustatud korras ja kohalik omavalitsus ei pea kontrollima ehitise kooskõla ettenähtud nõuetega. Ehitise kasutusloa vorminõuded on kinnitatud majandus- ja kommunikatsiooniministri poolt ja leitavad siit.

Kasutusloal on oma selge mõte ja tähtsus kindlasti olemas. Juba ehitusseadus ütleb, et kasutusluba väljastatakse vaid sellisele ehitisele, mis vastab ettenähtud nõuetele ja mida võib kasutada. Teisisõnu on kasutusluba kinnituseks nii olemasolevale omanikule kui ka ostjale, et ehitis vastab nõuetele ja seda saab ohutult kasutada. Viimane argument on ajal, mil majadel kukuvad rõdud alla, katused varisevad sisse ja inimesed vigastavad end treppidel olulise tähtsusega ainuüksi võimalike kahjunõuete ja kindlustusjuhtumite peale mõeldes.

Kokkuvõtteks soovitan säilitada kinnisvaraturu osapooltel kainet mõistust, sest ka kasutusloa teemaga võib liigselt üle mõelda ja tähtsustada rohkem, kui asi seda väärt on. Tuletan meelde, et Eestis on olemas tuhandeid maju, mis on ehitatud aastakümneid tagasi ja kus inimesed elavad õnnelikult sees, vaatamata sellele, et kasutusluba puudub. Kasutusloa puudumine ei takista kinnisvaraga tehingute tegemist. Küll aga on oluline, et tehingu osapooled teaksid, kas kasutusluba on olemas või siis mitte.

Tartu ja Pärnu korterite keskmine hind märtsis kasvas

Postitaja: Kristjan Gross @ 20.04.2010 09:31; kategooriad: Hindamine, Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Märtsi kuu korteriturg oli Tallinnas rohkemate tehingutega kui veebruar. Maa-ameti tehingustatistika järgi tehti lausa 30% rohkem ostu-müügi tehinguid. Samas on tehingute arv niivõrd väike, et iga kõikumine mõjutab muutuse suhtarvu üsna palju. Tänasel passiivsel kinnisvaraturul, kus korterite müügiperiood on City24 Spot andmetel keskmiselt 3 kuud, ei anna 1 kuu pikkune analüüsiperiood kõige adekvaatsemat pilti turu aktiivsusest.

Keskmise hinna suhtes on olukord parem, sest Tallinnas on selleks piisavalt tehinguid, et hinnatrende vaadata. Tallinna korteriomandite keskmine hind oli märtsis 13 500 kr/m², mis on veidi madalam kui veebruaris.

Korterituru mõjutajaks on ka pakkumiste arv, mis City24 Spot andmetel on pealinnas 3 kuud kasvanud. Samas on oluline, et kuigi kliendid lisavad rohkem objekte müüki, tehakse seda siiski järjest madalamate hindadega, sest keskmine pakkumishind on langenud aasta algusest alates.

Uusi kortereid müüdi märtsis Tallinnas ca 90, mis on korteritehingute mahust ca 17%. Seejuures olid edukamad projektid Aiandi (keskmine hind 16 000 kr/m²), Kotkapoja (keskmine hind 14 800 kr/m²) ja Kollane tänaval (keskmine hind 26 500 kr/m²).

Tartu linna korteritehingute arv oli mõnevõrra veebruari kuu tehingutega võrreldes suurem, kuid keskmine hind kasvas siiski oluliselt. Maa-ameti tehingustatistika järgi oli keskmine hind märtsis 12 200 kr/m², mis on umbes 8% kõrgem kui veebruaris. Sarnane keskmise hinna kasv oli ka veebruaris, mil jaanuari kuuga võrreldes kasvasid hinnad 7%.  I kvartali lõikes on Tartu korterite hinnad kasvanud, olles peaaegu samal tasemel kui 2009.a. II kvartalis, mil keskmine hind oli 11 400 kr/m2.

Veebruari ja märtsi kuu keskmise hinna kasvu taga on järelturukorterite tehinguhinnad. Peamiselt on müüdud kesklinna piirkonna ja Annelinna linnaosa kortereid, milledest paljude 1 m² hind on vahemikus 11 000 – 15 000 krooni. Uute korterite tehinguid tehti märtsis ainult 10-ne ringis.

Pärnu korteritehingute arv langes märtsis oluliselt. Kui veebruari kuus jäi isegi mulje, et korteriturg on aktiviseerunud, sest Domus Kinnisvara maakleritel oli seal käed tööd täis ning Maa-ameti andmetel tehti lausa 43 korteri ostu-müügi tehinguid, siis märtsi kuu kontole jäi 28 tehingut. Neist uusi kortereid oli ainult üksikud.

Väheste märtsi kuu tehingute keskmine hind oli 11 300 kr/m2, mis on ca 12% võrra kõrgem kui veebruaris. I kvartali tulemuseks on siiski viimaste aastate madalaim hind – 10 400 kr/m2.

Aprilli kinnisvaratehingud

Postitaja: Raul Reino @ 15.04.2010 12:58; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Toome ära taaskord konkreetseid näiteid selle kohta, mis hindadega tehakse kinnisvaraturul tegelikult tehinguid. Seekord toome välja mõned näited korterite/ridamajade sektorist, mida meie maaklerid on viimastel nädalatel Tallinn/Harjumaa piirkonnas vahendanud.

Ridamaja müük HarjumaalRohuneeme
Asukoht: Viimsi vald, Rohuneeme tee
Kogupind: 164 m2
Ehitusaasta: 2008
Ehitusmaterjal: kivi
Seisukord: uus
Korruselisus: 2
Hind: 2 100 000 kr

Korteri müük TallinnasKotka maja
Asukoht: Kristiine linnaosa
Tubade arv: 4
Üldpind: 93 m2
Hoone tüüp: kivimaja
Seisukord: väga hea
Märkused: korter läbi kahe korruse
Hind: 1 740 000 kr

Korteri müük TallinnasPirita
Asukoht: Pirita linnaosa
Tubade arv: 2
Korruselisus: 3/3
Ehitusaasta: 2005
Üldpind: 56,6 m2
Seisukord: väga hea
Hind: 1 050 000 kr

Korteri müük Tallinnas
Hansu
Asukoht: Haabersti linnaosa
Tubade arv: 3
Korruselisus: 3/3
Ehitusaasta: 2006
Üldpind: 60,6 m2
Seisukord: väga hea
Hind: 1 130 000 kr

Domus Kinnisvara näitajad paranesid

Postitaja: Raul Reino @ 12.04.2010 11:06; kategooriad: Domus
Sildid: , ,
Kommenteeri artiklit siit

Domus Kinnisvara juhatuse liige Raul Reino kinnitas, et kinnisvarafirma majandusnäitajad käesoleva aasta I kvartalis vastasid prognoosidele. “Ületasime möödunud aasta sama perioodi tulemusi 8 % võrra,” märkis ta. Loe pikemalt edasi ehitusuudised.net

Milleks on vaja kinnisvaramaaklerit

CautionInternetis surfates märkasin ühte hoitusmärki, mis hakkas mulle kohe meeldima, kuna nägin selle taga pigem teravat huumorit kui pahatahtlikkust. Kinnisvaramaaklerite verbaalses peksmises pole iseenesest midagi uut. Kui lugeda kinnisvaraportaalide foorume või tavalisi kommentaare, siis maaklerite suunas ülistuskõnesid kohtab harva, iroonilised väljaütlemised ja terav kriitika on aga sagedased külalised. Vanarahvas teadis öelda, et kus suitsu, seal tuld. Jah, kinnisvaramaaklerina tööle hakkamiseks pole riik seadnud mingeid nõuded ja nii on maakleritena tegutsenud endised kurjategijad ja politseinikud, taksojuhid ja baarmenid, õpetajad ja näitlejad. On selge, et kogu selle sini- ja valgekraede kompotti on hulgaliselt sattunud ebakompetentseid, valelikke ja ilma südametunnistuseta elumerel seilajaid. Hea uudis on aga see, et viimased aastad on seda seltskonda oluliselt vähendanud ja allesjäänute keskmine tase on kordades kõrgem, kui 3-4 aastat tagasi. Oluline on ka märkida, et Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja eestvedamisel on väljastatud juba ligi 300 maaklerile kutsetunnistus, mille kompetentsusnõuded on kehtestatud kutsestandardiga. Seega on aastad juurde toonud maakleritele nii teoreetilisi teadmisi kui ka kogemusi.

Miks siis ikkagi kinnisvaramaaklerit vaja on? Tuleb ju tõesti tõdeda, et taasiseseisvumise algusperioodiga võrreldes, kus infot, teadmisi, kogemusi oli vähe, on tänaseks olud märkimisväärselt muutunud. Täna on turuosalistel võimalik kasutada elektroonilist ehitisregistrit, kinnistusregistrit, Maa-ameti erinevaid rakendusi, rikkalikku informatsiooni jagavad kinnisvaraportaalid, suuremate kinnisvarafirmade turuanalüüsid jms. Tõesti, arvutit ja ajusid omava inimese jaoks tuleb maakleril enese teenuse õigustamiseks põhjendusi leida. Kas neid, kui kogu oluline info on vabalt kättesaadav, olemas enam ongi? Igapäevases maaklertegevuses oleme siiski täheldanud, et on teatud hulk vigu, mida eraisikutest kinnisvara müüjad stabiilselt teevad. Olgu siinkohal ära toodud TOP 5:
1) Kinnisvara müügihind pannakse naabri, sõbra või kinnisvaraportaalis oleva konkureeriva pakkumise järgi. Viimase puhul reeglina 10 % isegi kõrgem, sest konkureeriv pakkumine on ju teatavasti alati kehvem. Pakkumishinna ja reaalse tehinguhinna vahelised käärid on aga viimastel aastatel paisunud suureks.
2) Kinnisvara objekt pannakse üles ühte portaali ja jäädakse ostjat ootama. Tänases turuolakorras võib aga nii ostjat jäädagi ootama. Suuremas firmas töötav professionaalne maakler riputab müügikuulutuse üles vähemalt 5 kinnisvaraportaali, kasutab trükimeediat, firmasisest kontaktivõrgustikku ja andmebaasi ning isiklikku järjepidevat müügitegevust.
3) Objekti pildid ja tutvustav tekst on kehva kvaliteediga ning ei kutsu ostma. Head maaklerid on läbinud nii fotokoolituse kui õppinud kirjutama müügitekste ning oma jooksvas müügitöös omandatud kogemustega teavad, kuidas ostjaid kõige enam objektist huvituma panna. Kuna tegemist on maaklerite põhitegevusega, siis head maaklerid vahetavad pilte (talvel ikka talvepildid ja suvel suvepildid) ja tekste vajamineva regulaarsusega.
4) Ebaregulaarne ja mitte metoodiline tegelemine müügiga. On täiesti tavaline, et eraisik paneb kuulutuse ühte kinnisvaraportaali kaheks nädalaks üles, siis unustab selle ja sisestab selle uuesti jälle ühe kuu pärast. Nii ostjat leida on sama, kui üritada suveks saledaks saada 1 kord kuus trennis käies.
5) Kinnisvara omanik pole väljaõppinud müügiinimene. Ostjatel on võimalik objekte valida ning antud objekti eeliste ja tugevuste väljatoomisel, aga ka ostja vajadustest arusaamisel jäävad omanikud sageli hätta. Professionaalsed maaklerid valmistavad kliendikohtumise ette, selgitavad välja klientide vajadused, pakuvad lahendusi, on välja õpetatud tulema toime klientide vastuväidetega ja suudavad klienti enda juures kinni hoida. Heaks müüjaks on küll võimalik ka sündida, aga läbitud kinnisvara müügikoolitused ja kogemused on siiski kinnisvaramaakleri tugevuseks. Tänases turuolukorras tuleb väga sageli pakkuda ostjatele lahendusi ning tutvustada võimalusi finantseerimiseks, vahetamiseks, vana objekti realiseerimiseks jne.

Väikeste ja lihtsate lahendustega kindlalt sihile!

Postitaja: Ingvar Allekand @ 04.04.2010 08:24; kategooriad: Kinnisvaraturg, Majandus, Varia
Sildid: , ,
Kommenteeri artiklit siit

Möödunud neljapäev oli 1 aprill. Pulli tegemise päev. Päeva tippsündmuseks oli loomulikult meie maaklerite Maria ja Olle sünnipäeva tähistamine Kose-Uuemõisas. Aga kõige pullim oli ikkagi rolleriga Tallinnast Kose-Uuemõisa sõitmine ning sealt edasi järgmisel hommikul Tartusse. See oli üsna värskendav kogemus päris mitmes mõttes.

Esmapilgul peaks muidugi mõtlema, et motoroller ei ole sellise teekonna läbimiseks õige vahend – autoga saab mugavamalt ning ca 40% kiiremini. Aga kulud on (vähemalt minu autot ning rollerit võrreldes) 8 korda suuremad. Või bussiga – ka natukene mugavamalt ning ca 15% kiiremini. Ja kulud on 4 korda suuremad. Kuigi konkreetsel juhul oli rollerisõit tingitud lihtsalt seiklusejanust, tõmbaksin siiski sellelt kogemuselt mõne paralleeli ka oma põhitegevusse – kinnisvaraärisse.

Mida on kinnisvaraäris võimalik saavutada aeglase kuid väga kuluefektiivse ja väikeste riskidega liikumisega? Julgen väita, et päris palju. Eelkõige on võimalik igaühel edukalt kinnisvaraäri ajades väheste ressurssidega kuid pikalt tegutsedes rajada omale isiklik väga korralik (ma mõtlen ikka VÄGA-VÄGA korralik) pensionikindlustussüsteem. Nimetagem seda siis neljandaks või kümnendaks sambaks vms. Kuigi viimase 5 aastaga on kinnisvaraäri omandanud algselt buumihullusest ning hiljem väga valusast kukkumisest tulenevalt negatiivse varjundi, ei ole kuhugi kadunud kinnisvaraturu poolt pakutavad võimalused. Loodetavasti oleme lihtsalt nüüd targemaks saanud.

Kuigi kinnisvarainvesteeringuid on võimalik teha ka väga lühiajalisi, siis pensioniplaani koostades mõtleme ikkagi mitmekümne aasta peale. Näiteks järgneva 30 aastase perioodi jooksul on meil võimalik näha veel vähemalt kahte kinnisvaramulli. Nii siin Eestis kui ka mujal. Ning iga järgmine teeb kõrgema tipu kui eelmine, ka iga järgmine põhi on siiski kõrgemal, kui eelmine. Autoga kihutades on suhteliselt lihtne sellel künklikul teel teelt välja sõita, rolleriga aga tasakesi liikudes on võimalik kõik kurvid sujuvalt võtta. Tasa ja targu liikudes ei ole olulist vahet, millal oma pensioniplaaniga alustada. Oluline on hoopis see, kui järjekindlalt seda ellu viiakse.

Igasugune pensioniplaan on investeering (või ka vastupidi). Riikliku pensionisüsteemi võlu ja valu on see, et keegi teeb need investeerimisotsused sinu eest ära ning sinul pole erilist sõnaõigust. Kinnisvaraturu poolt pakutava süsteemi võlu ja valu on see, et pead need otsused ise tegema, kuid sa saad valida omale nõuandjad. Kuna me aga liigume nagu rolleriga tasa ja targu, siis on võimalik teha läbimõeldud otsused ning investeerida varadesse, mille järele on nõudlust nö „iga riigikorra ajal“. Investeerida viisil, mis hoiab riskid madalal st sinule vastuvõetaval tasemel ka siis, kui turg tervikuna rappub.

Skandinaaviamaades levinud skeem, mida ka meil paljud edukalt rakendanud on, võimaldab alustada väikeselt (st ka väikeste riskidega) ning kasvatada oma investeeringuid koos oma teadmiste ja kogemustega. Täna, mil Eesti kinnisvaraturg on taas aastasse 2004 maandunud, on paljudel piisava tahtmise korral võimalik leida 35 000 krooni, et maksta ära oma esimese kinnisvarainvesteeringu omafinantseering. Selle eest saab näiteks 20-30 m2 suuruse kööktoa või 1-toalise korteri Põhja-Tallinnas hinnaga 175 000.- krooni. Läbimõeldud korterivalik, isiklik panus selle korrastamisse, hea maakler, kes leiab kiiresti üürniku ning ongi projekt valmis – üürniku poolt makstav 1000.- krooni kuus katab täpselt ära sinu igakuise eluasemelaenu makse. Osa sellest summast on küll laenuintressid, mis sinu rikkust ei suurenda vaid motiveerib panka selles pisiprojektis osalema, kuid suurem osa on siiski põhiosamakse, mis kasvatab iga kuuga sinu väärtust.

Eeltoodud näite riskid on suhteliselt väikesed – soetatava vara väärtus jääb tõenäoliselt väiksemaks, kui sinu aastasissetulek. Pärast aasta-paari möödumist, kui oled veendunud, et investeering töötab laitmatult, saad hakata kaaluma järgmise investeeringu tegemist. Selliselt väikeste sammudega ning väikeste riskidega oma isiklikku kinnisvaraportfelli kasvatades jõuad 30 aastaga selleni, et laenud on makstud ning üürituludest piisab pensionipõlve veetmiseks. Seejuures ei pea kõik portfelli kogutud kinnisasjad asuma üldsegi mitte Eestis – ka sooja mere ääres töötab vara sinu kasuks. Seni, kuni sa kolid sinna oma pensionipõlve veetma.

Alati on võimalik istuda autosse ning kihutada 2 tunniga surmahirmu trotsides ning kiiruskaameraid eirates Tallinnast Tartusse. Kui aga kevadisel ajal on loodus tärkamas – nii nagu kinnisvaraturg praegu pärast 3 aastat kestnud talve – on mõistlik värskendada oma meeli ja sõita sedasama teed tasapisi rolleriga. Nautida seejuures ilusat vaadet, päikest ja tuuleõhku põski paitamas. Ka väikesed ja lihtsad lahendused viivad kindlalt sihile!

Intervjuu Domus Kinnisvara aasta maakleriga

Postitaja: Raul Reino @ 01.04.2010 01:47; kategooriad: Domus, Maaklertegevus
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Domus Kinnisvara “Aasta maakler 2009″ tiitli sai endale kutseline Marttimaakler Martti Juse. Siinkohal toome ära intervjuu temaga:

Martti, Sa oled Domuse 2009. aasta parim maakler. Mis Sa ise arvad, tänu millele Sa selle hea tulemuse saavutasid?

Arvan, et eelkõige järjekindlus ja pidev tegutsemine viisid mind uute klientideni ja edukate tehinguteni. Minu tööpäev koosneb aktiivsest ja asjalikust suhtlemisest klientidega ning nende nõustamisest ja lahenduste leidmisest. Kindlasti aitas kaasa ka varasem töökogemus maaklerina ja hea kontakt paljude klientidega, kes on minu juurde uuesti pöördunud ning soovitanud mind oma tuttavatele. Minu tulemuslikkusele on kaasa aidanud Domus Kinnisvara hea maine ja klientide varasemad positiivsed kokkupuuted Domuse maakleritega. Mul on palju häid kolleege, kes jagavad omavahel infot ja kellega koostöös on tehtud palju tehinguid. Lisaks on palju abi olnud Domuse turundustegevustest. Firma reklaami eelarve on olnud oluliselt suurem kui nendes firmades, millega ma varem olen kokku puutunud.

Kuidas Sul tegelikult läks? Kui palju tehinguid praegu üks hea maakler üldse vahendab?
Aasta 2009 oli vägagi aktiivne minu jaoks. Ma vahendasin kokku 49 kinnisvara tehingut, mis teeb keskmiselt üle 4 tehingu kuus. Nende hulgas oli nii kinnisvara müüke kui üürivahendusi. Tehingud olid äärmiselt erinevad, mõned kestsid kuid, mõned toimusid nädalaga.

Aasta 2010 peale mõeldes. Kas midagi paneb ka muretsema?

Maaklerite jaoks on probleemiks saamas kogu turul olevate müügiobjektide vähenemine, mis vähendab ka maaklerite võimalusi teha palju tehinguid. Turul on ostuhuvilisi piisavalt, kuid kahjuks ei ole tihti neile midagi pakkuda. Jutud, et ostjaid ei ole, ei vasta kindlasti tõele.

Kinnisvara müüjaid ja ostjaid on turul palju. Milliste omadustega maaklerit Sa neile soovitad?

Endiselt on suurem osa müüjatest huvitatud koostööst maakleriga, kes omab laiemaid teadmisi ja turundamise võimalusi, mis on hetke turul väga olulised asjad. Müüja soovib, et teda konsulteeritakse hinna küsimustes, korraldatakse laialdane reklaam, antaks tagasisidet, nõustatakse juriidilistes küsimustes, mis pidevalt aina keerulisemaks lähevad, kuna notariaalse lepingu osapooli on palju. Müüjad soovivad, et neil on maakler, kes kontrollib asjade käiku ja keda saab usaldada.

Ostjate juures hakkab silma aina rohkem see, et on palju eeltööd tehtud, uuritud kinnisvara kohta, mis neid huvitab, seadusandlust teatakse paremini, mõeldakse tõsisemalt ka tulevikule. Arvan, et maakler peaks kindlasti teadma oma töös vajaminevat seadusandlust, tundma turgu oma piirkonnas, omama ligipääsu tehingustatistikale ja registritele, et saada objekti kohta lisainfot.
Oluline teema on ka läbirääkimisoskus, suhtlemine on väga erinevate inimestega, kõigiga peab olema asjalik, aga samas jääma sõbralikuks ja heasoovlikuks.

Millised on Sinu soovitused kinnisvara müüjale?
Müüjal soovitaksin valida endale maakler, kes teab kinnisvara turgu müüdava objekti piirkonnas, abistaks korraliku müügiplaani koostamisel, annaks tagasisidet ja nõustaks küsimuste tekkimisel.
Soovides koostööd teha mitmete maakleritega, on aeg näidanud, et keegi ei oma kogu vajalikku infot, ostjateni jõuab palju segast infot.

Millised on Sinu soovitused kinnisvara ostjale?
Turul on hetkel suur hulk ostjaid, kelle nõudmised on kindlasti suurenenud varasema ajaga. Valik on suur, aga lähemalt vaadates jääb kliendi valikusse ainult paar sobilikku objekti. Kindlasti peaks ostja tutvuma igakuiste kommunaalmaksetega, dokumentatsiooni korras olekuga, kui finantseerimine toimub pangalaenuga, siis tasuks eelnevalt selgitada välja laenutingimused. Hea oleks küsida maaklerilt kogu müügiprotsessi kulgu, nii ajaliselt kui ka rahaliselt.

Kuidas on kõige parem Sinuga kontakti saada?
Mul ei ole vahet, kas klient soovib suhelda elektrooniliselt või telefoni teel, kuna olen paindlik ja vastan kiirelt. Minuga saab ühendust e-posti aadressil martti.juse@domuskinnisvara.ee, telefoni teel kontoris 6464 035 või mobiiltelefonil 52 14362. Üle kõige eelistan inimestega otsekontakti, kuna olen veendunud, et silmast-silma suhtlemine annab kõige paremaid tulemusi.