Domus Kinnisvara ajaveeb

Meie Keila büroo tegevuspiirkonda kuulub hulk Lääne-Harju väikeasulaid ja linnu ning meil on hea meel tõdeda, et turg toimib omas rahulikus rütmis kõigis kohtades, Keilast Paldiskini. Kõige elavam ongi turg Paldiskis, aga meie maaklerid on viimastel kuudel täheldanud huvi kasvu ka Rummu aleviku osas ja peamiseks põhjuseks on mõistagi odav hind. 1-2 toaliste korterite reaalsed tehinguhinnad jäävad 50 000 ja 120 000 kr vahele ning see on olnud vastuvõetav hinnaklass. Jaanuaris ja veebruaris tehtud tehingute keskmine ruutmeetri hind on 2076 kr. Huvipakkuv fakt on ehk see, et tehinguid ei tehta asulate põlisasukate vahel, vaid ostjateks on põhiliselt Tallinnas elanud isikud. Nad on pigem vanemaealised kodanikud, kes ühel või teisel põhjusel on jäänud elu hammasrataste vahele ning kolimine odavamale pinnale on olnud pigem sunnitud käik, mitte aga unistuste kodu otsimise ja leidmise tagajärg.

Kinnisvaraportaalide City24 ja Ekspresskinnisvara andmetel on Rummu alevikus pakkumises 15 korterit ja nende keskmine pakkumishind on 2659 kr/m2. Nagu näha, siis jääb keskmise pakkumishinna ja reaalse tehinguhinna vahele ca 600 kr ruutmeetri kohta.

Aia 13, Rummu

Eile oli tore päev. Tegin Domus Kinnisvara poolt Pärnu Linnavalitsuse rahvale ülevaate kinnisvaraturul toimuvast. Minu jaoks muutis selle ürituse huvitavaks just diskussioon, mis tekkis pärast ettekannet. Kas ja millised võimalused on ühel MASUst räsitud aga muidu tragil kohalikul omavalitsusel tänasel kinnisvaraturul ?

Vastastikku mõtteid vahetades selgus, et võimalusi ikka on ning küllap on neid võimalik ka tasa ja targu realiseerida. Seejuures ei olegi alati määrav kui suur (või väike) hetkel rahakott on. Ilmselt ei puuduta see ainult Pärnut vaid ka mitmeid teisi kohalikke omavalitsusi. Raha ei ole maailmast (ega ka Eestist mitte) otsa lõppenud, pigem on ikka küsimus heades ideedes. Minu järeldus eilse diskussiooni tulemusena on küll selline, et era- ja avaliku sektori ühise tegutsemisega on võimalik ka MASU ajal arendusplaane teha ja ellu viia. Pärnu potentsiaal on selles osas jätkuvalt kõrge hoolimata sellest, et kinnisvaraturu numbrilised näitajad ehk esimese asjana just naeratust näole ei too.

Päeva huumor oli muidugi see, et minu kinnisvaraturu alast ülevaadet oli kuulama tulnud ka Pindi kohaliku büroo juht. Loodan, et nüüd teavad ka konkurendid, mis kinnisvaraturul toimub Kui mõni konkurent veel meie turuanalüüsi vastu huvi peaks tundma, siis see on jätkuvalt  avalikult kättesaadav meie kodulehel www.domuskinnisvara.ee.

Nii nagu kogu kinnisvaraturg näitab stabiliseerumise märke, siis näitab stabiliseerumist ka objektide hinna üle kauplemise turg. Kui veel aasta tagasi oli tingimist väga palju ja ostjad pakkusid väga julgelt hinda alla pakkumishinna (paljudel juhtudel ka põhjendatult), siis täna ollakse tagasi juba palju reaalsemas maailmas. Aasta tagasi oli kauplemine nii aktiivne, et isegi suuremad kinnisvaraportaalid pidasid vajalikuks lisada objektide kuulutuse juurde võimaluse „Paku oma hind“. Seda võimalust kasutasid ostuhuvilised väga aktiivselt ja nii said maaklerid palju hinnapakkumisi, mis olid reeglina 20-50 % pakkumishinnast madalam tasemel. Nö õngitsemist oli hästi palju, millega prooviti müüjate vastupidavust ja ise võita jackpot tuulte ja tormide käes vappunud kinnisvaraturult. Mõnedel juhtudel see ka õnnestus, aga enamjaolt siiski mitte. Muidugi oli ja on praegugi palju inimesi hädas oma eluasemelaenudega ja eks õngitsejad on püüdnud neid tabada. Aga nagu on kalal käimisega, siis päris suvaliselt lanti loopides haug siiski otsa ei tule.

Tänaseks on proovijaid ja katsetajaid, kes loodavad suurt hinnavõitu saada, jäänud oluliselt vähemaks ja kauplemine on läinud tagasi normaalsetesse rööbastesse ning turul domineerivad inimesed, kellel on olemas selge vajadus osta või müüa. Üldjuhul jääb tavaline tingimismaa alla 10 % pakkumishinnast ja siis on põhjust loota müüjalt vastutulekut. Kes tahab ja julgeb teha suuremaid pakkumisi, siis andke minna! Viimasest nädalast saamegi tuua paar konkreetset näidet selle kohta, kus huviliste pakkumised on olnud väga uljad ja seetõttu pole tehinguni jõutud. Ühele kvaliteetsele ja 7 miljonit krooni maksnud majale tehti hinnapakkumine tervelt 2 milj võrra odavam ehk siis 5 milj peale ja seda hinnalangetust hindas müüja täiesti põhjendamatuks. Teine näide tuleb aga hoopis teisest äärmusest, mida võiks nimetada „Tingimine Tapa moodi“. 2-toaline üürikorter Tapal maksab kuus 700 krooni ja möödunud nädalal tehti sellele hinnapakkumine 100 krooni/kuu, mida omanik samuti vastu ei võtnud…. Seega, omapäraseid näiteid kauplemisest on siiski olemas ka tänasel kinnisvaraturul, kuid tõsiseltvõetavad pakkumised jäävad siiski piiridesse, mis vastavad omanike ootustele.

Kinnisvaraturu langusest on osa saanud ka kinnisvara hindamise teenus – hindamiste arv ja teenuse hinnad on langenud. On selge, et laenumahtude vähenemise tõttu pole ka hindajatel nii palju tööd kui varem, mistõttu võideldakse klientide saamise nimel. Kliendi jaoks ongi konkurentsi meeldiv külg soodsamad teenusehinnad.

Hindaja töös on muutus pigem vastupidine – tööd tuleb teha rohkem. Hindamine on üsna reguleeritud ning teadmisi ja kõrgeid eetilisi nõudeid eeldav valdkond. Kõikidel hindajatel on kohustus lähtuda hindamisstandardist, millest nüüdseks on välja antud 11 osa. Samuti tuleb lähtuda Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingus vastu võetud Heade Tavade Koodeksist. Need dokumendid määravad mõisted, meetodid ja põhimõtted. Viimane hindamisstandardi osa EVS 875-11:2009 on elukondliku kinnisvara hindamise peamise meetodi, võrdlusmeetodi kohta.

Võrdlusmeetod lähtub põhimõttest, et ostja ei ole nõus maksma vara eest rohkem, kui sarnase vara eest turul makstakse. Hindaja peab seda meetodit kasutades leidma hinnatava objektiga sarnase varaga toimunud turutasemel ostu-müügitehingu. Kuna turul tehakse vähe tehinguid, siis sobivate võrdlusobjektide leidmiseks teeb hindaja oluliselt rohkem tööd. Vähem sobivate tehingute tõttu võib kannatada eksperthinnangu kvaliteet ning hinnangu tulemus, mis ei ole kasulik ju ühelegi kliendile.

Hindaja jaoks on hinnangu andmisel väga oluline olla kursis kinnisvaraturul toimuvaga. Seejuures on üheks parimaks info allikaks turul tegutsevad maaklerid, kes klientidega suheldes omavad kõige paremat ülevaadet hindadest, mida potentsiaalne ostja on nõus maksma. Viimaste aastate muutuv turg oli hindajate jaoks keeruline, sest väga raske oli anda konkreetset numbrilist väljendust objekti turuväärtusele, kuna hinnad langesid üsna palju ning piirkonniti erinevalt. Seetõttu on kinnisvaraturuga paremini kursis suuremad firmad, sest neil on paratamatult rohkem infot.

Eksperthinnangu lahutamatu osa on kinnisvaraturu analüüs. Selle eesmärk on anda lugejale ülevaade turul toimunust/toimuvast, nõudlusest-pakkumisest, tehingute mahust, hindadest jms. See kõik on annab nö taustinformatsiooni hindaja poolt leitud turuväärtusele. Põhjaliku ning ülevaatliku analüüsi koostamine on üsna ajamahukas töö.

Nagu eespool öeldud, siis tänaseks on välja antud juba 11 hindamisstandardi osa, mis hindajatel on kohustuslikud. Seega on üldised kvaliteedinõuded hindajate jaoks pidevalt kasvanud. Teenuse hind on liikunud teisiti. Tänases majanduslikus olukorras peavad kõik rohkem tööd tegema. Ka hindajad, kuid unustamata kvaliteeti.

Sellel aastal on ajakirjanduse veergudel võimalik täheldada artiklite kasvu, mis on võtnud luubi alla panga vastutuse eluasemelaenude väljastamisel. Näiteks Hannes Rumm meenutab oma blogis mõnda markantset juhtumit, kus laenu on saanud inimesed, kes „tavamõistuse“ järgi justkui ei oleks pidanud laenu saama. Rumm toob näite USA-st, kus 30-aastase eluasemelaenu sai lastetu 86-aastane vanaproua, kellel tekkisid makseraskused ja keda pank tahtis 90-aastases vanuses majast välja tõsta. Niigi traagiline lugu oleks peaegu lõppenud enesetapuga. Lugu näitab Rummi hinnangul eriti hästi pankade vastutustundetust, kuna keegi ei usu, et et pärijateta vanaproua elab 116 aastaseks ning suudab kogu selle aja oma laenu tasuda.

Kuidas on olukord Eestis? Kinnisvarabuumi ja laenuralli kuldaegadel juhtus siingi, et tihedas konkurentsiolukorras anti laenu inimestele, kes matemaatiliste valemite järgi poleks tohtinud laenu saada. Üks silm pigistati kinni, panga sisene müügi eesmärk sai täidetud ja turuosa säilitatud. Mäletan mõned aastad tagasi vähemalt ühte klienti, kes lähenedes 80-ndale eluaastale sai pangast pikaajalise eluasemelaenu ka siin, Eestis. Majanduse hoogsa kasvu tingimustes kipuvad enamus äriettevõtteid toimima ühtemoodi kõikides maailmajagudes ja emotsioonid võidavad ratsionaalsuse. Seda isegi pankade puhul, mida muidu peetakse kaine mõistuse kehastuseks.

Mis nende avaldatud artiklite puhul mõnevõrra imestama paneb, on see, et küllalt ühte väravasse tahetakse neid palle lüüa ehk siis pankade väravasse. Ühelt poolt võib tõesti möönda, et pangad on saanud senini tegutseda suhteliselt väljaspool kriitikat ja näiteks sotsiaalse vastutuse poolt ei tajuta niivõrd selgelt. Pankadel on aastatega kogutud hulgaliselt tarkust, rohkem vahendeid ja informatsiooni ning see kõik seab nad paremasse olukorda võrreldes tavalise laenuvõtjaga. Tavakodanik sageli ei hooma seda, et tema sissetulekute ja säästude juures ei ole võimalik seda „unistuste kodu“ endale lubada. Aga laenuametniku kasutuses olevad teadmised, kogemused ja riskianalüüsid peaksid välistama selle, et laenu saab pilvedes hõljuv kodanik. Ometi pole alati printsipiaalsust üles näidatud.

Teiselt poolt aga on laenulepingule allakirjutamine iga inimese vaba otsus. Pole kuulda olnud, et laenunõustajad oleks relvaga ähvardades sundinud inimesi laenu võtma.Samuti kaasneb eluasemelaenuga alati notarisse minek, kes kontrollib, et tehingut teostab ikka teovõimeline isik. Paneb mõtlema, et mis küll sünnib selle inimese peas, kes väga kõrges vanuses otsustab laenu võtta ja eluaseme soetada. Milleks talle see? Olemas on pansionaadid, üürikorterid, hooldekodud, munitsipaalkorterid jms. Soovitan alati inimestel enne laenu võtmist konsulteerida oma pere, sõprade ja tuttavatega ning koos nendega jõuda selgusele, kas laenu võtmine on otstarbekas või mitte. Kui 80-aastasel pole lapsi või ka sugulasi, siis on alati olemas mõni mõistlik naaber, kellega saab asjade üle arutleda. Analüüs peab esmalt vaatama tulevikku ja esikohal olema põhimõtteline küsimus – mis siis kui… Võlakaitseseadus võib tulla või siis ka mitte, aga laenu andjate ja laenu võtjate terve mõistus peab jääma esikohale.