Toimus Lõuna-Eesti Korteriühistute foorum

Postitaja: Marge Tõnnis @ 25.02.2010 01:57; kategooriad: Varia
Sildid: , ,
Kommenteeri artiklit siit

20. veebruaril toimus Tartus huvitava temaatikaga ümarlaud – tegemist oli Lõuna-Eesti korteriühistute VIII foorumiga, mis saab juba tavapärasena teoks iga aasta veebruaris ja oli seekord esindatud ligi 150 osavõtjaga. Üritust ilmestasid rida erinevaid EKÜL koostööpartnereid oma väljapanekutega – katusefirma Monier, Balti Vara Fassaadid, KÜ-tele laenu pakkuv Swedbank, Balti Kindlustusmaakler, päikeseenergiat kasutama kutsuv Elysium jpt.
Konstruktiivses avakõnes EKÜL juhatuse esimehelt Andres Jaadlalt pakuti välja viit erinevat visiooni toppama jäänud korteriühistute katusorganisatsiooni arengukavale aastateks 2010 – 2015.
Põgusa ülevaate Jõgeva linna abist nõu ja finantsvahenditega andis linnapea Kalmer Lain. Tartu linna energiasäästukavasid tutvustas abilinnapea Margus Hanson. Huvitav oli teada saada MTÜ Tartu Regionaalse Energiaagentuuri (TREA) tegemistest, mis on ellu kutsutud koostöös Tartu linna ja Tartu Teaduspargiga.
Päeva põhjalikum ning ilmselt ka KÜ-tele tähtsaima osakaaluga ettekanne tuli SA KredEx eluasemedivisjoni juhilt Mirja Adlerilt. Ilmekate näidete varal tõi ta kuulajate ette kogu renoveerimisega seotud temaatika, rõhutades eriti võimalikult terviklike variantide leidmist kui lõppkokkuvõttes odavaimat lahendust KÜ-tele.
Vesteldes erinevate KÜ-te juhtidega nii Tartust kui maakondadest, tõdesime ühiste valupunktide olemasolu – jõudsalt kasvavad korteriomanike read, kes koduvahetuse käigus üritavad oma võlgu uute omanike nö.kraesse sokutada. Harvad ei ole ka arusaamatused Eesti Energia ja muude teenuste pakkujatega.
Selle teema leevenduseks on Domus Kinnisvara kogu kinnitust saanud võlatemaatika palunud kanda notariaalsesse ostu-müügi lepingusse eesmärgiga jagada ära, kes osapooltest antud kulud katab.
Korteriühistud on kinnisvarafirmade olulisteks partneriteks: nendeta ei teaks me majas toimuvast – tehtud ja planeeritavatest töödest, väljavahetatud trassidest või katuse seisukorrast. Maja üldine olukord aga omab korteriostja jaoks aga vaat ehk olulisimatki kaalu kui korteri seisukord.

Euroremonditud korterist on saanud kvaliteetkinnisvara

Postitaja: Raul Reino @ 22.02.2010 08:05; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

SAT-TV oli juba tulnud, tänavatel tegi võidukäiku Ford Sierra, banaanide saamiseks ei pidanudki tutvusi omama – taasiseseisvunud Eesti elu oli suurtes muutuste keerises ja värvikirev. Hoogsalt hakati kasutama võõrsõnu ja rikastama Eesti keelt uute ja põnevate terminitega. Puutumata ei jäänud ka kinnisvaraturg ja üks levinumaid sõnu, mis 90-ndate keskpaigas tekkis, oli euroremont. Sõna euroremont teadmine näitas kuulumist trendikate tulevikuinimeste hulka, mida kasutasid nii paljud maaklerid kui ka kinnisvara müüjad. Kui algselt tähendas euroremonditud korter tollal kaasaegsete vahenditega renoveeritud elamispinda, siis õige pea tähendas see juba mida iganes. Ühest tähendust mõistele ei olnud ega saanudki olla, kinnisvara müüjad mõistsid selle all nii valget pabertapeeti, plastikust aknaid, uut laminaatparketti kui vannitoa seina katmist beeži kahhelplaadiga. Nii palju kui oli inimesi, oli ka arusaamu euroremondist. Euroremondiga põhjendati nii kõrgemat hinda kui ka omapäraseid, kohati ka maitsetuid, sisekujundusi. Euroremont oli tegelikult mõttetu väljend, mis ei tähendanud ega näidanud mitte midagi. Tänaseks on termin vajunud peaaegu unustuste hõlma, mis mõjub enam kui kulunud väljendina, kuigi aeg-ajalt see siiski kinnisvara kuulutuste juures kasutamist leiab.

Aga loodus tühja kohta ei salli. Märkamatult möödusid 10 aastat ja Eesti seisis silmitsi taas uue kinnisvaraturu buumiga. Nupukad ettevõtjad koos turundust ja kommunikatsiooni õppinud geeniustega mõtlesid välja uue termini, mille abil oli vaja põhjendada 40 000 kr/m2 küündinud müügihindu ja selleks sõnaks sai kvaliteetkinnisvara. Eesti Ekspressi teravkeelsed sõnameistrid on 2007.a. mõiste ära tõlkinud – kvaliteetkinnisvara on kinnisvaraspekulantide uus argooväljend, mis peab reklaamima seismajäänud kortereid. Natuke karmilt küll sõnastatud, aga oma irooniline tõde oli selles ka olemas. Termin oli oma ajas ja ruumis hea ning toimis aastatel 2005-2007 küllalt tulemuslikult. Nagu ka euroremont, kandis kvaliteetkinnisvara mingil hetkel ajastu vaimu päris kenasti. Ehitati ju ka maju ja kortereid, eriti buumi alguses, mille materjale valiti äärmiselt hoolikalt ja investeeriti korralikult ning kauba pakkuja võis rahuliku südamega kaupa kvaliteetsena välja reklaamida. Ühel hetkel aga, mil iga mees hakkas enda uudismaale ehitatud maja kvaliteetkinnisvarana reklaamima, sai sõna taaskord ära lörtsitud. Psühholoogiliselt oli tegemist kahtlemata hea leiuga, sest kes ei tahaks omada kvaliteetset kinnisvara! Tekitatud sõnum, et tegemist on millegi enama, kui tavalise kinnisvaraga, töötas hästi ja mõjus ostjate alateadvusele kui õienektar mesilastele. Kokkuvõtteks aga oleme jõudnud samasse seisu, mis oli euroremondiga – igaüks kasutab kvaliteetkinnisvara mõistet oma suva järgi või siis, kui ta ei suuda objekti turundamiseks midagi muud välja mõelda. Lugejad võiksid siinkohal oma mõtte lendu lasta ja mõelda, mis on see järgmine termin, mis laiadesse rahvamassidesse umbes 5-10 aasta pärast tungib ja laia kasutust leiab. Head nuputamist!

Veebruari kinnisvaratehingud

Postitaja: Raul Reino @ 18.02.2010 06:59; kategooriad: Kinnisvaraturg, Maaklertegevus
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Oleme meie blogi lugejaid ikka kursis hoidnud reaalsete turutehingutega ja toonud konkreetseid näiteid selle kohta, mis hindadega tehakse kinnisvaraturul tegelikult tehinguid. Seekord toome ära mõned näited majade sektorist, mida meie maaklerid on viimastel nädalatel Tallinn/Harjumaa piirkonnas vahendanud.

Ridamaja müük HarjumaalKangru
Asukoht: Kiili vald, Kangru küla
Kogupind: 155 m2
Ehitusaasta: 2008
Ehitusmaterjal: kivi
Seisukord: uus
Korruselisus: 2
Hind: 1 650 000 kr

Paarismaja müük HarjumaalToome
Asukoht: Harku vald, Toome tee
Kogupind: 163 m2
Ehitusaasta: 2007
Ehitusmaterjal: kivi
Seisukord: “valge karp”
Korruselisus: 2
Hind: 1 550 000 kr

Maja müük TallinnasTallinn
Asukoht: Haabersti linnaosa
Kogupind: 248 m2
Ehitusaasta: 2000
Ehitusmaterjal: kivi
Seisukord: väga hea
Korruselisus: 2
Hind: 3 950 000 kr

Ridaelamuboksi müük TallinnasKristiine
Asukoht: Kristiine linnaosa
Kogupind: 201 m2
Ehitusaasta: 1989
Ehitusmaterjal: kivi
Seisukord: keskmine, osaliselt remonditud
Korruselisus: 2
Hind: 2 295 000 kr

Saaremaa suvilatest kiputakse kokkuhoiu nimel loobuma

Postitaja: Raul Reino @ 18.02.2010 09:32; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Kui eestlastest suvekodu otsijate jaoks on Saaremaa seni olnud üks suuremaid lemmikuid, siis viimase poole aasta jooksul on kinnisvara ostu-müügi tehingute hulgas täheldatud eelistuste muutumist. Loe edasi www.omasaar.ee

Domuse Pärnu kontoris peeti soolaleivapidu

Postitaja: Ingvar Allekand @ 17.02.2010 09:21; kategooriad: Varia
Sildid: ,
1 kommentaar

Meie Pärnu kontor avati juba kuu aega tagasi ning suures tööhoos ei märganud me õieti isegi, et avamispidu jäi tegemata. Õnneks aga on meil nii mõnusad naabrid, kes aitasid seda viga parandada. Nii pidasimegi 16. veebruaril oma Pärnu kontoris Rüütli tn 38 koos naabrite, sõprade ja fännklubiga meeleolukalt soolaleivapidu. Näod olid naerul, laud oli lookas ning (mis minule eriti rõõmu teeb) tekkisid päeva lõpuks ka mõned tööalased kokkulepped, mida nüüd realiseerima hakata. Et lugejal ei tekiks muljet nagu oleks tegemist “peoga katku ajal”, siis pean kiitvalt tunnistama, et meie pärnakad on juba korralikult “käe valgeks saanud”. Mitmed tehingud notari juures ära vormistatud ja rahulolevatelt klientidelt naeratused välja võlutud :-)

Tänud kõigile külalistele ja jätkuvat edu Piretile, Aimele ja Viljale.

Domuse parimad töötajad

Postitaja: Raul Reino @ 15.02.2010 11:48; kategooriad: Domus
Sildid: , ,
Kommenteeri artiklit siit

Domuse traditsiooniline aastat kokkuvõttev üritus on jäänud seljataha. Päeva esimene pool kulges asjalikus meeleolus, kus võtsime kokku 2009. aasta ja tegime 2010.aasta plaane. Väljaspoolt maja saabunud lektorite ettekanded keskendusid klienditeenindusele ja kliendi rahulolu saavutamisele ning seda nii teoreetilisest vaatenurgast kui ka praktilisest poolest. Saime hulgaliselt kasulikke näpunäiteid, kuidas tõsta meie poolt pakutava teeninduse kvaliteeti ja nii suurendada kliendi rahulolu.

Päeva teine pool oli juba oluliselt meelelahutuslikum. Kuulutasime välja aasta parimad töötajad ja seda paljudes kategooriates. Aasta parima kolleegi tiitli said endale Põhja-Eestis Lea Kull ja Lõuna-Eestis Kaisa Hiire ning aasta maakleri tiitli võitis Martti Juse

MASU ja vaated kinnisvara väärtusele

Postitaja: Ingvar Allekand @ 14.02.2010 07:21; kategooriad: Hindamine, Kinnisvaraturg, Varia
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Heidame hetkeks kõrvale tehingutel põhineva kinnisvara hariliku väärtuse vähenemise ning mõtleme selle peale, kuidas mõjutab MASU kinnisvara väärtust veidi laiemalt. Turuväärtuse osas on MASU mõju selge – hinnalangus 2007.a. II kvartalist sisuliselt 2 korda (täpsemalt vaata nt Domuse viimast turuanalüüsi siit). Keerulisem on aga teiste kinnisvara puhul tunnetatud väärtustega.
Üldiselt hõlmab kinnisvara väärtus mitmeid komponente, sealhulgas turuväärtus, kasutusväärtus ja sümboliline väärtus.

Kasutusväärtus on sisuliselt kinnisvara (ja siinkohal räägime elukondlikust kinnisvarast) vastavus selle kasutaja vajadustele igapäevase tarbimise käigus. Seega on küsimus selles, kuidas MASU on mõjutanud inimeste vajadusi eluruumi tarbimise osas. Loomulikult on siin ainest mõneks põhjalikumaks uurimustööks, kuid üldreegel kipub olema lihtne. Esiteks sunnivad majanduslikult rasked ajad inimesi kokkuhoiule (eelarveline küsimus) – efektiivsem pinnakasutus, suurem tähelepanu kommunaalkuludel jne. Teiseks kipuvad inimesed siis rohkem väärtustama traditsioone ning harjumuspärast ning oma vajadusi hinnatakse tagasihoidlikumalt (emotsionaalne küsimus). Külluse ajad seevastu võimaldavad rohkem kulutada (suurem ning keerulisem arhitektuur) ning ollakse valmis rohkem eksperimenteerima.

Sellest tulenevalt võib oletada, et MASU tulemusena väärtustavad eestlased järgnevatel aastatel rohkem lihtsaid ning põhivajadusi katvaid eluruume. Selliseid, mis ei paista silma liialdustega (üleliigse põrandapinna, klaasist seinte, keeruliste arhitektuuri- või disainilahendustega jms). See aga viib meid järgmise tunnetatava (märgilise) väärtuse juurde. Kui suured klaaspinnad (meenutame, et need olid isegi kunagi maksustamise objektiks) ja keeruline disain on tänu sellega kaasnevatele suurematele kuludele üldjuhul olnud sümbolilise tähendusega selle omaniku kohta, siis kas hinnagud kasutusväärtusele (st hinnangud kinnisvara tarbijate vajadustele ja eelistustele) muudavad ka kinnisvara märgilist tähendust ? Usun küll. Kuigi omanikule jääb alati võimalus oma kinnisvara abil teistele deklaratsioone esitada, siis olen veendunud, et meie ühiskond muutub MASU kogemuse tõttu täiskasvanumaks. Kuna kasutusväärtus muutub tagasihoidlikumaks, siis kandub see üle ka märgilisele väärtusele – liialdused ei ole enam nii atraktiivsed ning seega pole need ka nii positiivse sõnumiga. Seejuures on lõpetuseks paras meenutada nn Lollidemaa kontseptsiooni. Usun, et järgmise 5 aasta jooksul Lollidemaaks kvalifitseeruvaid arendusi ei tehta. Seejärel hakkab meie mälu ilmselt taas tasapisi tuhmuma.

Suvekodu ostjate eelistused on muutumas

Postitaja: Raul Reino @ 11.02.2010 09:42; kategooriad: Kinnisvaraturg, Maaklertegevus
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Reede hilisõhtul jõuad kohale. Laupäevase päeva niidad muru ja koristad. Kui väga väsinud pole, siis õhtul viitsid sauna teha. Pühapäeva hommikul hakkad pakkima, et jõuda õigel ajal praami peale ja normaalsel ajal koju. Tuleb tuttav ette? Jah, te olete veetnud nädalavahetuse Saaremaa suvekodus. Seljataha on jäänud tundide pikkune autosõit, ootamised sadamas, praamisõit ja idüllilised tegevused suvekodus. Põhja-Eesti poolt tulles on üks sõit minimaalselt 4 tundi ja teine samapalju ehk tubli tööpäeva kulutad kokku transpordi peale.

Oleme kolleegidega arutanud, et mis on olnud Saaremaa (ka teiste saarte) fenomen ning jõudnud järeldusele, et eelkõige mälestus vanast ajast on see, mis on tekitanud alates 90-ndatest päris korraliku buumi ka Saaremaa kinnisvaraturul. Muidugi on seal märkimisväärselt nõudlust tõstnud tublid Skandinaavia kodanikud, aga ka mandri-eestlaste roll on suur. Kuvand Saaremaast, kuhu nõuka-ajal pääsemine oli justkui minek välismaale, piiratud ja ihaldatud tsooni, on visa meie mäludest kaduma. Saaremaa on müünud enese eksklusiivsust, mida üle mere olek hõlpsalt ka võimaldab. Sinna minekut on reklaamitud kui võimalust „olla ära ja omaette teistsuguses maailmas“ ning see on töötanud hästi. Eestlastest suvekodu otsijate jaoks on see saar olnud üks suuremaid lemmikuid.

Viimasel poolaastal on aga meie Lääne-Eestis tegutsevad maaklerid täheldanud klientide kasvu, kes on müünud oma suvekodu Saaremaal ja otsivad nüüd asenduseks kohta põhiliselt Läänemaa ranniku äärsetes valdades. Kuna põhiline osa klientidest tuleb Tallinna piirkonnast, siis on nad otse öelnud, et on ikka suur vahe sees küll, kas sõita autoga kohale 1-1,5 tundi või oodata sadamates ja sõita pool päeva. Just transpordi arvelt tahetakse kokku hoida nii aega kui ka raha ehk inimesed on muutunud palju ratsionaalsemaks.

Kuigi vaadatakse nii maade kui majade suunas, siis põhiline nõudluse objekt on täna ca 500 000 kr maksev maamaja. Läänemaal on koos Haapsaluga pakkumises ca 200 maja, nii uuemaid kui vanemaid, kuid põhiliselt otsitakse ikka unikaalseid objekte, millel vanust pool sajandit ja enamgi veel. Maa ostmise ja sinna suvekodu ehitamise osas ollakse veel mõnevõrra ettevaatlikud, kuna ehitushind on paljudel juhtudel siiski oluliselt kõrgem kui valmismaja hind. Lisaks vanade majade hõngu ja omaaegset arhitektuuri ei ole võimalik kaasaja vahenditega enam kuidagi saavutada. Maaklerid on ka täheldanud, et vanu maju ja talukohti eelistatakse rohkem sellepärast, et kui vanasti maju ehitati, siis valiti väga hoolikalt asukohta ja seepärast on levinud tugev uskumus, et vanad talukohad on hea auraga.

Haabersti linnaosas vähem odavate hindadega korterite tehinguid

Postitaja: Kristjan Gross @ 10.02.2010 10:53; kategooriad: Varia
Kommenteeri artiklit siit

Erinevates kinnisvaraturu analüüsides on esitatud positiivse kasvuga graafikud eelmise aasta viimase kolme kuu Tallinna korterite hindade kohta. Väga paljud on hinnakasvu imeks pannud, kuid korterituru muutust on selgelt näha tehingute struktuuris.

Heaks näiteks on Haabersti linnaosa, kus 2009.a viimase kvartali hinnakasv oli suurim. IV kvartali tehinguid täpsemalt vaadates jäi silma, et järjest vähem tehti tehinguid alla 10 000 kr/m².

Oktoobri kuus tehti Haabersti linnaosas 47 korteri tehingut, millest 14 oli uutes majades. Alla 10 000 kr/m² oli 12 tehingut. Novembris oli Haaberstis 45 korteri tehingut, millest 22 uutes majades. Alla 10 000 kr/m² oli 7 tehingut. Ning detsembris tehti Haabersti linnaosas umbes 47 korteri tehingut, sellest 18 uutes kortermajades. Kuna alla 10 000 kr/m² tehinguid oli ainult 2, siis võib öelda, et odavamad korterid on otsa saanud ning taas ollakse valmis ostma veidi kõrgemate hindadega.

Tallinna ja Harjumaa korteriturust loe meie turuanalüüsist, mis asub siin.

Mõttelise osa müügi edukus sõltub naabritest

Postitaja: Domus @ 08.02.2010 02:47; kategooriad: Domus, Maaklertegevus, Varia
Sildid: , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Tore oleks omada väikest majaosa oma aianurgaga, hindki on vanemat tüüpi maja puhul tihtipeale jõukohane – müün oma paneelmaja korteri maha ja ostangi sama üldpinnaga poole või kolmandiku majast. Kõik tundub lihtne, kuid silmas peaks pidama mõningaid olulisi aspekte. Hea näide on võtta veebruari alguses vormistatud tehingust.

Meie poole pöördus klient sooviga maha müüa 50ndatel ehitatud maja II korrus Tartus, ½ mõttelist osa kinnistust. Kehtivat kasutuskorra dokumenti ei eksisteerinud, pooled lähtusid maja ja kõrvalhoonete valdamisel väljakujunenud tavadest ja aastatetagusest notariaalsest kasutuskorralepingust, mida tollaste omanike surma tõttu ei olnud täna enam võimalik kinnisturaamatusse kanda. Kuna antud mõttelist osa kinnistust sooviti omandada pangalaenu abil, oli korrektne notariaalselt kinnitatud kasutuskord laenulepingu sõlmimise aluseks. Kasutuskorra vormistamine sõltub aga otseselt naabritest.

Meie näite puhul oli tegemist kenade ja vastutulelike naabrite/kaasomanikega ning pidevas kolmepoolses suhtluses (müüja- kaasomanikud-ostja) sündiski kõiki pooli rahuldav kasutuskorra kokkulepe, mille notariaalse kinnitamise kulu maksti samuti solidaarselt. Samas oleks võinud tegemist olla naabritega, keda antud teema ei huvita, kes on lihtsalt kiuslikud või aastate jooksul väljakujunenud suhete tõttu ei soovi oma majanaabrile milleski vastu tulla. Sellisel juhul olnuks lahenduseks taotleda kohtu kaudu kasutuskorra seadmist, mille raha-, aja- ja närvikulu ei oleks kellelegi kokkuvõtteks kasulik.

Kuna seaduse järgi on kaasomanikul 2 kuu jooksul pärast ostu-müügitehingu sõlmimisest teada saamist eelisostuõigus, paneb see potentsiaalse ostja tihtipeale muretsema. Kas ikka tasub osta ja 2 kuud ootusärevuses olla? Notarid pakuvad küll võimalust kaasomanikul tehingu juures viibida ja oma eelisostuõigusest loobumine ka fikseerida, kuid samas ei anna see ostjale siiski 100%list garantiid lähtuvalt eelisostuõiguse kasutamise seadusjärgsusest.

Antud objekti majanaabrid rahustasid ostjat, et nad ei soovi eelisostuõigust kasutada ning on pigem just huvitatud uuest kaasomanikust, et maja heaks koos midagi ära teha. Samas on teinekord olnud ka vastupidiseid näiteid: naaber püüab ostjate külaskäigul objekti võimalikult halvast küljest näidata, kas siis selleks, et hinda alla saada ja ise kaasomand lõpuks ära osta või lihtsalt lähtuvalt eelnevast omavahelisest läbisaamisest, mida ostja peal välja elatakse. Meelde tuleb ühe kolleegi aastatetagune juhtum, kus kaasomanikud alustasid ostja saabudes alati suuremat tülikiskumist puhtalt seetõttu, et naabri müüki takistada.

Seega: hoidke oma naabreid, säilitage häid suhteid ning tulge üksteisele vastu; täna aitad sina teda ja homme tema sind, lahkarvamuste puhul tasub alati asjad sirgeks rääkida, et kõigil oleks majas hea elada!

Näitena toodud majaosa müügiperioodiks oli 6 kuud, mille jooksul langes hind 25% võrra. Müüdava osa koosseisu kuulus maja II korrus (koridorsüsteem: 3 tuba, köök, esik, wc, sahver), pööning, ühiskasutuses kelder saunaruumidega, kõrvalhoone ning 2 kuuri.