Üüritabude murdumise aeg

Postitaja: Raul Reino @ 29.12.2009 05:23; kategooriad: Kinnisvaraturg, Majandus
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Viimased 2 aastat on Eesti jaoks olnud väga õpetlikud ja muutnud mitmeid arusaamu, millest osad olid kuni 2007. aastani vaat et tabu all. Üks nendest puudutab suhtumist omandisse ja üürimisse. Eestis on valdav olnud seisukoht, et ainult rumal on see, kes korterit üürib. Rahva seas on levinud seisukoht, et üüri maksmine on nagu surnud hobuse eest maksmine. Maksa, kui kaua sa maksad, endale sa seda korterit kunagi ei saa. Perspektiiv maksta pangale 15 aastat ja siis saada ise kinnisvara täieõiguslikuks omanikuks tundus mõistlik. Kerge paradigma muutus hakkas toimuma siis, kui pangad tulid välja kuni 40-aastaste laenudega. Siis hakkasid levima jutud eluaegsest pangaorjusest ja perspektiiv saada ise omanikuks muutus oluliselt ähmasemaks.

Nimetatud suhtumisele on oluliselt kaasa aidanud 90-ndatel läbi viidud omandireform, mille käigus on Eestis saanud kinnisvara omanikuks ligikaudu 90 % tööealisest elanikkonnast. Iirimaal on vastav näitaja 80 %, Itaalias 78 %, Taanis 52 %, Saksamaal 41 %. Euroopa Liidu keskmine on 61 %. Kui enamus sinu sugulastest ja tuttavatest on kinnisvara omanikud (mis siis, et panga hüpoteegid peal) ning nad räägivad sugestiivsel häälel juurde, et omaniku tunne on ikka hoopis teistsugune tunne, võrreldes võõras kodus elamisega, siis ongi tubli kodanik seadnud sammud lähima pangakontori poole ja täitnud seal ära avalduse laenu saamiseks.

Kui juba sai viidatud välisriikidele ja Eesti noorele kinnisvaraturule, siis lisaks psühholoogilistele ja emotsionaalsetele põhjustele on omandamist soodustanud ka praktilised põhjused. Eesti kinnisvaraturg on noor ja väljakujunemata, siin on elatud päev korraga, ilma on teinud lühiajaline laenuraha ja spekulatsioon. Kuna pole võrdlusbaasi ja kogemust varasematest aastakümnetest, siis on ebastabiilsust ja teadmatust tuleviku ees olnud palju. Ka meie üüriturg on täielikult väljakujunemata ja omanikud on selgelt eelistanud lühiajalisi, reeglina kuni 1-aastasi üürilepinguid. Õndsal buumiajal võis korter maksta 1 aasta pärast 50 % rohkem ja seega polnud põhjust korterit välja üürida odava rahaga pikaks ajaks. Sel ajal oli üüritulu tähtsus üldse täiesti marginaalne, sest vara väärtuse kasv oli täiesti pöörane. Seega, kui stabiilsust otsival perel on olnud valida 1-aastase üürilepingu ja 15-aastase pangalaenu vahel, siis on ta ikka valinud omandamise tee. Seda muidugi eeldusel, et noorel perel on midagi kõrvale pandud omafinatseeringu jaoks. Nendel noortel, kellel pole omafinantseeringu raha ega ka lisatagatiste võimalust, on pidanud muidugi leppima üürniku staatusega.

Tuleb ka lisada, et riik on oma maksupoliitiliste instrumentidega pigem toetanud kinnisvara omandamist, kui üürimist. Eluasemelaenu intresside tulust mahaarvamise võimalus, kinnisvaramaksu puudumine jms on kõik andnud selge sõnumi, et „Ostke kinnisvara“ ja mitte „Üürige kinnisvara“.

Ajad on aga muutunud.
Šokina on kogu Eestit tabanud teadmine, et kinnisvara hinnad on kukkunud nii palju, et vähemalt poolte kodude väärtus on väiksem nende ostmiseks võetud laenudest. Ootamatult on kinnisvara omamisega seotud palju jama ja hoopis üürnikud ei pea kartma panga järelvalveosakonna töötaja kõnet. Kommentaariumites on enamuses kommijatest saanud üürnikud, kes tühjendavad oma padrunisalve mõnuga omanike suunas. Välja on ilmunud arvamusliidrid, eesotsas Kristjan Lepikuga, kes deklaleerivad selgelt, et nemad üürivad endale elamispinda ja see väga mõistlik elamise viis. Õukonnas on narri staatuses olnud üürnikust saanud kuningas.

Eesti on saanud valusa õppetunni ja see muudab suhtumist kodude soetamisse. Buumi lõppemise järgselt on üüriturg olnud väga elav ja üürikorterid suure nõudluse objektiks. Mingil perioodil oli üürikorteritega tegelemine paljude maaklerite jaoks ainus võimalus elatist teenida. Täna on paljud omanikud väga rõõmsad, kui nad saavad endale pikaajalise ja stabiilselt makseid tegeva üürniku. Rahandusminister Ligi on teatanud, et juba jaanuaris saab Rahandusministeerium valmis eluasemelaenu intresside tulust mahaarvamise kaotamise eelnõu, Läti on juba kehtestanud kinnisvaramaksu ja ka vanas heas Euroopas süveneb mõtteviis, mis räägib vajadusest suurendada omandi maksustamist. Rahvastik on vananemas ja sellega kaasneb soov vähendada just nimelt töötava elanikkonna maksukoormust. Omandi või ka tarbimise maksustamine võimaldab maksukoormust jaotada erinevate elanikkonna gruppide vahel ühtlasemalt.

Seega üürituru maht on kasvamise teel. Omandi hulk on Eestis juba niivõrd suur, et üürimise ja omamise suhtarvu protsent saab siit vaid allapoole tulla. Demograafiline Eesti on samuti muutumas ja kõik need Ukraina keevitajad, Poola ehitajad ja korvpallikoondise keskmängijad hakkavad rikastama eelkõige üüriturgu. Noored inimesed vaatavad nii Eestis kui kogu maailmas rohkem ringi ega kiirusta endale püsiva pesa punumisega. Üürihinnad hakkavad varem või hiljem tõusma ja väljaüürimisest on saamas senisest tõsisemalt võetav äri, kus üüri tootlus rahuldab kinnisvara omanikku ja üüri hind elamispinna soovijat.

Jõulutervitus

Postitaja: Raul Reino @ 23.12.2009 10:50; kategooriad: Domus
Kommenteeri artiklit siit

Talvine pööripäev on jäänud äsja seljataha ja aasta lõpp on kumamas. Milline on olnud Sinu aasta? Domuse aasta on olnud värvikirev ja erakordselt põnev. Ettevõttena oleme juurde saanud toredaid inimesi, kasvatanud kutseliste spetsialistide osakaalu, laienenud regionaalselt ja suurendanud nii maaklerteenuse kui ka hindamisteenuse käibenumbreid. Inimestena oleme end palju koolitanud, saanud uute kogemuste ja teadmiste võrra rikkamaks ning kogenud palju erinevaid emotsioone, mida keeruline ajajärk on pakkunud. Meil on piisavalt energiat, usku endasse ja tegutsemistahet, et saavutada 2010. aastal veelgi paremaid tulemusi.

Me täname südamest oma kliente, kes on meid usaldanud ja kellega koostöös oleme lahendanud sel aastal ka kõige keerulisemaid kinnisvara probleeme. Aitäh! Me anname endast parima teie huvide eest seismisel ka uuel aastal.

Me täname oma partnereid, kellega koostöö oli 2009. aastal sisutihe ning pakkus palju positiivseid hetki. Täname ka teid usalduse eest ning me jätkame pingutamist ja enese tõestamist tegusa partnerina kindlasti ka 2010. aastal.

Me täname oma konkurente, kelle olemasolu on aidanud meid vormis hoida. Tänu teile ei lõpeta me enda koolitamist, töötajate arendamist ja uute ideede väljamõtlemist. Aitäh ja soovin teile kõigile siiralt edu uuel, eeldatavasti stabiilsemal aastal.

Rahulikku jõuluaega.

Domus Kinnisvara jõulutervitust saab näha SIIN
Palun lülita ka kõlarid sisse.

Meie esimene jõulusoov

Postitaja: Raul Reino @ 17.12.2009 12:14; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Majandus
Sildid: ,
Kommenteeri artiklit siit

Viimasel nädalal on taas kasvanud artiklite hulk, mis räägivad kinnisvaraturu põhjast. Et kas oli juba ära, on praegu või siiski tuleb veel. See viis mind mõttele, et mõni statistikahuviline kodanik võiks järgi uurida, mitu artiklit on kirjutatud 2009. aastal kinnisvaraturu põhja prognoosimisest? Eesti taasiseseisvumisest alates on rekord kindlasti saavutatud. Ei imesta üldse, kui mõni kõrvalseisja loeb seda kõike ja mõtleb, et ilmselt on Eesti Kinnisvarafirmade Liit välja pannud auhinna kõige täpsema prognoosi tegijale – sedavõrd aktiivsed on olnud kinnisvarafirmad, kelle poolt köetavat tuld on aidanud oma halgudega kütta nii ajakirjandus kui ka laiem üldsus. Kinnisvarafirmade tootlikkus artikleid kirjutada antud teemal on isegi mõnevõrra kummastav (ei ole muidugi ka Domuse päris puhas sellest). Kas tõesti on tiitel „Mina tegin kõige täpsema prognoosi“ nii väärtuslik? Ilmselt siiski mitte, kui natuke järele mõelda, siis koosneb kinnisvaraturg paljudest osalistest, ta jaotub väga erinevalt ja turgu võib analüüsida erinevate näitajate järgi – teemasid artikliteks ja vaidlusteks on küll. Hakkaks näiteks vahelduseks mõttelisi mõõku ristama hoopis elamispinna kättesaadavuse indeks teemal? Igatahes, Domus Kinnisvara soovitab teha pausi kinnisvaraturu põhja teemal, lasta mõttel puhata mõned nädalad, lugeda läbi mõni tore raamat pühade ajal ja tulla juba 2010. aastal avalikkuse ette uute ja põnevamate teemadega.

Lõppevat kinnisvara-aastat täitsid ootuspärased arengud

Postitaja: Raul Reino @ 16.12.2009 11:33; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg
Sildid:
Kommenteeri artiklit siit

City24 kinnisvaraportaal küsitles juhtivaid kinnisvarafirmasid, et võtta kokku 2009. aasta ja heita pilk juba 2010. aastasse. Oma nägemuse esitas ka Domuse arendusdirektor Ingvar Allekand.

Ingvar pidas 2009. aastat suurte muutuste aastaks. „Osa muutuseid on igale inimesele silmaga näha ja tunda – majandus on kokku tõmmanud, kinnisvarahinnad tugevas languses, mitmed kinnisvarafirmad kadunud jms. Kuigi selles protsessis on ka võitjaid, on see siiski paljudele väga valus aeg olnud,“ kommenteeris Allekand.

Tema hinnangul on aga toimunud ka suuri olulisi muutuseid, mida pole eriti lihtne märgata – kinnisvarateenused, nagu arendus-, maakler- ja konsultatsiooniteenused, on nihkumas kvaliteedi mõttes hoopis uuele tasemele. Nende muutuste tulemusi saame näha tulevikus ning siis oleme tänulikud, et see kriis meie kinnisvaraturust üle käis.

Domus Kinnisvara jaoks jäi 2009 ootuspäraseks aastaks

„Kõik see, mis juhtunud on, oli ette näha ning nii meie kui ka mitme konkurendi tänane edu hoolimata kinnisvaraturu raskest olukorrast tuleneb just sellest ettevaatamise ja prognoosimise tahtest ja oskusest. Mitteootuspäraseid sündmuseid tasuks otsida välismaalt, need on sel aastal olnud üldiselt positiivsed ning seotud ühe või teise maailmamajanduse jaoks olulise piirkonna ootustest kiirema kosumisega,“ selgitas Allekand.

„Meie ootused 2010 aastale on justkui tavalised – niisama unistamisel pole mõtet ja tuleb lihtsalt faktidele otsa vaadata. Kinnisvaraturg toimib edasi ning vähemalt Tallinna mõjutsoonis käib põhjast läbi. 2010 saab olema mingis mõttes stabiilsuse aasta. Kõigi kinnisvaraturu osaliste jaoks tekib teatav stabiilsus ja see on hea aeg edasisele arengule aluse panemiseks,“ ütles Allekand.

Domuse 2009 jõulupidu

Postitaja: Raul Reino @ 14.12.2009 11:33; kategooriad: Domus
Kommenteeri artiklit siit

Hoogsas 70-ndate stiilis möödunud Domuse jõulupidu on selleks aastaks seljataga. Õhtu tipphetkedeks olid mõned päevad varem tabatud metskitsede söömine, karaoke võistlus ja loomulikult jõuluvana külaskäik. Õhtu stiilsema luuletuse esitas Maria:

Meie juures ikka lõbusKuke talu 070
Maakler – ilus, särav, kõbus

Nalja saab meil väga palju
Maakler viskab vintskeid nalju

Tehingud on meie sõbrad
Raha vaja, ikka rabad!

Aga maakler see on kaval
Kiirelt maha müüb ta majad

Töö on tore, töö on hea
Raul see silitab me pead

Kokku saame esmaspäeval
Siis teab kuidas käpad käevad

Aga nüüd on pidu meil
Voolab õlu , voolab vein

Juhhei

Erilisi objekte kinnisvaraturul

Postitaja: Raul Reino @ 09.12.2009 04:37; kategooriad: Varia
Sildid: ,
Kommenteeri artiklit siit

Pole mingi saladus, et kinnisvaraturule on buumi järgselt tulnud palju erilisi objekte müüki ja ostjad saavad teha valiku väga suure hulga objektide vahel. Domuse analüütikute tähelepanu köitis üks 5 m2 suurune eramu, millega kõik kinnisvara huvilised saavad tutvuda SIIN

Millised on kinnisvara hinnad aastal 2016?

Postitaja: Raul Reino @ 09.12.2009 12:03; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Eesti Kinnisvarafirmade Liidu juhatus esimees esines hiljuti avaldusega, et 5-8 aasta pärast oleme hindadega 2007. aastas tagasi. Tuntud arvamusliidri julge avaldus pani mõtlema ja nõuab analüüsimist.

Mõttearendus on tähelepanuväärne, sest kogu avalik meedia on valdavalt täidetud arvamusega, et hinnad nii kõrgele, kui nad seda olid 2007. aastal, enam kunagi tagasi ei lähe. See seisukoht on levinud nii anonüümsete internetikommentaatorite kui ka finantssektori juhtide väljaütlemistes. Ühelt poolt võib seda arvamust suurepäraselt mõista ja toetada. Kasvunumbrid, mida Eesti kinnisvaraturg 2005 kuni 2007 näitas ja kuhu keskmised ruutmeetri hinnad välja jõudsid, olid ju tõepoolest lausa fenomenaalsed. Ainuüksi Eesti keskmist palka arvestades tundub see tagantjärgi olevat lausa võimatu. Seega on tõepoolest skeptikutel alust väita, et hinnad ei tõuse enam kunagi buumitasemele tagasi.

Veendumus sellest on aga kuidagi üllatavalt kindlameelne ja selge, et ma otsustasin panna kerima mälupildi 2000-ndate aastate algusesse ja déjà vu oli kerge tekkima. Sel perioodil olid laiades rahvahulkades levinud vastupidised veendumused, millest üks tuntuim oli, et „Maa hind ei saa kunagi langeda“. Ka siis oli selleks oma alus olemas, sest me tulime ajaperioodist, kus maal hinda ei olnud ja seda peeti väärtusetuks. Kes siis ikka tahtis 90-ndatel põllumajandusega tegeleda! Ühel hetkel aga hakkas euro kaugelt kumama, me saime EL liikmeks ja tundsime end osana Euroopast, kartulipõldude asemele hakkasid esimesed nutikad maju ehitama ning tõesti, usk sellesse, et maa hind ei saa langeda, oli väga levinud.

Kollektiivse hüsteeria aastatel 2005-2007 ei märganud ma eriti kedagi, kes oleks julgenud esineda artikliga, et ka uute korterite võivad ka langeda. Seda inimest oleks naeruvääristatud täie raha eest, nii nagu praegu seda, kes julgeb öelda, et ühel hetkel on hinnad 2007. aastas tagasi. Peavoolus on ikka lihtsam ujuda. See on väga huvitav, kuidas 5 aastaga on jõutud totaalsest optimismist totaalsesse pessimismi. Kahtlemata võib öelda, et on jõutud hoopis reaalsusesse ja majanduse toimimisele vaadatakse ilma silmaklappideta. Ja ega seegi arvamus väga vale pole. Kui me ei usu, et Eesti majandus kasvab piisavalt või et inflatsiooni kasv ei ole samuti märkimisväärne ega piisavalt suure mõjuga, siis on ka kinnisvarahindadel raske omaette maailmas olla ja kasvu näidata.

Vana tõde on aga see, et haugi mälu pikkus on sekundites ja inimese oma on vaid veidi pikem. See kogemus, mille me kõik oleme viimastel aastatel saanud, püsib meeles veel aastaid. Üks pangajuht on öelnud, et lähiaastatel on kinnisvara arenduseks väga raske laenu saada, sest laenuametnikel on äsjased sündmused kenasti meeles. Ta ei välistanud aga seda, et 5 või 10 aasta pärast ei ole ametnike mälu enam nii värske ja vähegi osavama suuvärgiga sell võib Kõue valda elamurajooni rajamiseks taaskord päris lihtsalt laenu saada. Ja unustavad ka tavakliendid selle, et nende naaber ostis 2007. aastal 30 000 kr/m2 hinnaga korteri, mille laenumakseid ta tasus aastaid suurte raskustega. Usk tulevikku ja emotsioonid võivad 2016 olla sama kõvad tegijad kui nad olid 2006. aastal.

Sõpruskohtumine Lätis

Postitaja: Ingvar Allekand @ 06.12.2009 11:22; kategooriad: Kinnisvaraturg, Varia
Kommenteeri artiklit siit

Hiljuti külastasin Riiat eesmärgiga sealsete kinnisvarainimestega tööalaselt paremaid suhteid sisse seada. Kohtumine Riga Real Estate SIA juhi Aivars Andersons`iga kestis koguni pool päeva ning teemasid, mis sai läbi käidud, oli päris palju. Kuna tegemist oli esmakohtumisega, siis pole mõtet veel mingitest suurtest edusammudest rääkida, kuid mõlemapoolne hea koostöövalmidus loob selleks igatahes head alused.

Hoopis huvitavam on ehk aga läti kolleegi vaatenurk majandusolukorrale. Lühidalt võiks selle kokku võtta alljärgnevalt:
– Teadmatus on suur. Kui meil Eestis hakkab juba valgus tunneli lõpus paistma ning elame juba peaaegu euro ootuses, siis lätlastel pole tegelikult eriti millestki kinni hakata. Majanduslangus on suurem kui meil ning pole kindlust, et valitsuse tegevus on piisav kriisist väljatulekuks. Seejuures kardetakse, et euro kasutuselevõtt Eestis saab olema hoobiks Läti majandusele.
– Läti kinnisvaraturu olukord tundub siiski olevat sarnane meile. Tehingu mahud ja hinnad on meeletult langenud ning enamus kliente on ebareaalsete hinnaootustega. Samas on suuremates linnades tunda elavnemist ning ostuhuvi kasvu madalamalt hinnatasemelt. Maaklerfirmad on oma tegevust kõvasti koomale tõmmanud ning arendajad võitlevad jätkuvalt eluspüsimise nimel.

Praeguses seisus loodame Teid Läti olukorrast konkreetsemalt informeerida oma uues turuanalüüsis, mis valmib veebruari alguses.

Tallinna korterite keskmised hinnad väikses kasvus

Postitaja: Kristjan Gross @ 03.12.2009 11:59; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Tuginedes Maa-ameti tehingustatistikale, saame taas tagasi vaadata eelmise kuu korterite ostu-müügitehingutele. Esialgsetel andmetel jäi Tallinna, Tartu ja Pärnu linna novembri kuu tehingute arv madalamale kui oktoobri kuus.

Vastavalt Maa-ameti andmetele tehti Tallinnas novembris umbes 449 tehingut, mis on 20% vähem kui oktoobris (550). Siiski võib öelda, et viimaste kuude tehingute maht on stabiilne, jäädes 400 – 500 tehingu vahemikku.

Ka korteriomandite keskmised hinnad ei ole oluliselt muutunud. Kui oktoobri kuu keskmine hind oli 12 951 kr/m², siis novembris oli see 13 061 kr/m² (kasv ca 1%). Oktoobri kuu keskmine hind oli võrreldes septembri kuu keskmise hinnaga ca 5% kõrgem.

Tänase seisuga on Tallinna korteriomandi tehingute keskmine hind olnud kasvav ainult 2 kuud. Alates septembrist, kus tehingute keskmine hind oli selle aasta väikseim (12 259 kr/m²), on järgneva kahe kuu jooksul hinnad kasvanud ca 6%.

Vastupidiselt Tallinna korterihindade kasvule, on Tartu korterite keskmised hinnad pärast üsna stabiilset perioodi hakanud langema. Käesolevaks ajaks on hinnad langenud juba kaks kuud järjest. Seejuures oli suurim hindade langus just novembris. Vastavalt esialgsetele andmetele oli 77 ostu-müügi tehingu keskmine hind ca 10 300 kr/m². See on umbes 9% väiksem kui oktoobris ning umbes 20% väiksem kui jaanuaris.

Pärnu linna korterite tehingute maht on stabiilselt väike. Esialgsetel andmetel tehti linnas 33 ostu-müügi tehingut keskmise hinnaga 10 270 kr/m², mis on ca 5% väiksem kui oktoobris. Aasta algusest on keskmine hind langenud ca 25%.

Tallinna kinnisvarahindade muutused on tihtipeale olnud eeskujuks Tartu ja Pärnu turule. Muutused nende linnade korterite hindades toimuvad mõningase ajalise nihkega. Tartu ja Pärnu korterite hindade langust oli ka oodata, sest Tallinna korteri hinnad hakkasid langusega jõudma juba Tartu ja Pärnu hindade tasemele. Kuna tegemist on ikkagi väga erinevate turupiirkondadega, siis väiksemate linnade elamispindade hinnad pidid langema. Mõningast langust prognoosime ka edaspidiseks.