Maadesse ja majadesse investeeringud suurenevad

Postitaja: Raul Reino @ 28.11.2009 08:33; kategooriad: Kinnisvaraturg
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

On see nüüd sellest, et talv ja lumi ei taha kuidagi saabuda või tõesti taaskordne märk kinnisvaraturu aktiviseerumisest, aga Domuse maade ja majade maaklerid on sellel hilissügisel tähendanud ootamatult suurt huvi maade, talude ja isegi suvilate suhtes, mis asuvad keskustest kaugemal. Maaklerid ei mäleta näiteks eelmisest aastast ka seda, et novembri lõpus oleks käinud aktiivne suvekodude otsimine. Kaubaks lähevad ka harilikud maatulundusmaad, kus puudub detailplaneering ja hoonestus. Ühelt poolt on selge, et ostjate huvi on saanud võimalikuks seetõttu, et hinnatase on muutunud sedavõrd soodsaks. Mõningaid talusid ja maatükke saab jälle kätte hindadega, nagu me mäletame umbes 6-7 aastat tagasi. Teiselt poolt võib täheldada, et enamus ostjaid on nö sularahas ostjad ja ei kasuta pankade abi finantseerimisel. Ei ole teab mis suur ime, et paljudel inimesetel on sukasääres olnud 300 000 või 600 000 kr ja nad on oodanud oma hetke. Mingit hulka inimesi hirmutab aga jätkuvalt devalveerimise hirm ja euro saabumine, sest mine tea, mis siis juhtuma hakkab. Ca 1/4 huvilistest on sellised, kes soovivad kinnisvara soetada puhtalt investeerimise eesmärgil.

Et jutt ei jääks ainult tühipaljaks promoks, siis toome siinkohal ära mõned tehingud, mis viimasel kuul on toimunud Domuse maaklerite vahendusel:

Suvila müük Harjumaal Laulasmaa suvila
Asukoht: Keila vald, Laulasmaa
Krundi suurus: 819 m2
Kommunikatsioonid: elekter, vesi
Kirjeldus: Krundil vundament ja vundamendi
ühes otsas esialgseks elamiseks
kohaldatud elamispind. Krunt väga heas korras.
Hind: 270 000 kr

Kinnistu müük Harjumaal
Asukoht: Saue vald
Krundi suurus: 2 ha
Sihtotstarve: maatulundusmaa
Detailplaneering: olemas
Kommunikatsioonid: elekter
Hind: 960 000 kr

Kinnistu müük HarjumaalPadise kinnistu
Asukoht: Padise
Krundi suurus: 25,8 ha
Sihtotstarve: maatulundusmaa
Kommunikatsioonud: puudu
Hind: 625 000 kr

Maja müük Läänemaal
Asukoht: Nõva
Maja suurus: 138 m2
Ehitusaasta: 1970
Krundi suurus: 2700 m2
Hind: 190 000 kr

Sundmüükide arv plahvatuslikult ei kasva

Postitaja: Raul Reino @ 25.11.2009 12:58; kategooriad: Majandus, Majanduspoliitika
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Sundmüükide teemal sõna võtta on umbes sama populaarne, kui rääkida kinnisvaraturu põhja prognoosimisest. Küll rikub sundmüükide tehingustatistika ära kogu vabaturu tehingustatistika, küll jäävad inimesed kodutuks, küll analüüsitakse sundmüükide suhtarvu pankade tagatisvarade hulgast jne. Aja märk, mis muud.

Jälgides viimase aasta jooksul ajakirjanduses artikleid, siis õhkub nendest valdavalt ootust, et kohe-kohe midagi juhtub ja massiline sundmüükide laine läheb lahti. Tegelikkuses aga midagi sellist juhtunud pole ega juhtu ka. Muidugi, kohtutäituritele ja pankrotihalduritele on tööd tulnud kõvasti juurde, ka pankade järelvalve ja äririskide osakondade töötajatel on käed-jalad tegevust täis, aga see hulk ei ole katastroofiline, vaid pigem marginaalne pankade kogu laenuportfellide mahtu silmas pidades.
Sundmüükide arvu plahvatusliku kasvu vastu räägivad 3 lihtsat tegurit:
1. Eestlastele on oma kodu niivõrd oluline, et ta jätab enne söömata, aga laenumaksed tasub ära. Tammsaaret kummardavatele rahvuskaaslastele on oma kodu omamine olnud tähtis juba ajalooliselt, et selle eest tasumine on perekondade selge prioriteet ka täna. Ega ilmaasjata pole olnud pangad niivõrd aktiivsed eluasemelaenu müümisel. Lisaks on eestlased piisavalt kõrge eneseuhkusega, et naabrite või sugulaste ees ei soovita oma majanduslikku nõrkust välja näidata. Kuni viimase hetkeni üritatakse vapralt ise hakkama saada.
2. Pangad on probleemsete kodulaenude osas paindlikud ja korduvalt rõhutanud, et tagatise müükipanek on äärmuslik abinõu, millele püütakse juba varem mõlemaid osapooli rahuldav alternatiiv leida. Kliendile pakutakse maksepuhkust või tähtajapikendust, et inimesed oma kodu müüki panema ei peaks.
3. Korteriühistud on paindlikud. Kõik saavad aru, et olukord on keeruline ja sestap püüavad kommunaalkulude eest võlgu olevad korteriomanikud sõlmida kompromisse ühistutega ja enamjaolt see ka õnnestub. Kõik on nõus, et korteriühistutel on praegu rasked ajad ja eelolev talv pingestab veelgi olukorda. Samas aga pole korteriühistutel aega ja huvi astuda radikaalseid samme, vaid pigem eelistatakse praktikas läbi rääkida ja osapooli rahuldavaid lahendusi leida. Korteriühistute Liidul on peamurdmist ja ühistute konsulteerimist ilmselt küllaga ja nende lugude arv kindlasti suureneb, kus korteriühistu on läinud ise pankrotti või on võlglastest korteriomanikke antud kohtusse ja saavutatud ka positiivne kohtulahend.

Seega võib kokkuvõtvalt nentida, et kuna majanduses on ebakindlust veel omajagu, siis sundmüükide arv pigem suureneb, aga massiliseks muutumist pole samuti põhjust prognoosida.

Kutseliste maaklerite arv suureneb

Postitaja: Raul Reino @ 19.11.2009 10:17; kategooriad: Domus, Maaklertegevus
Sildid: , ,
Kommenteeri artiklit siit

Täna avalikustatud kinnisvaramaakleri kutseeksami tulemused olid Domus Kinnisvara jaoks väga rõõmustavad. Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja poolt läbiviidava eksami läbis edukalt Domuse maakler Ester Liira ja suurendas nii veelgi Domuse arvukat kutseliste maaklerite hulka. Lisaks pikendas enda kutsetunnistust Maria Kopso, kes sooritas eksami samuti suurepäraselt. Õnnitlused Esterile ja Mariale ning lisaks ka neile viiele maaklerile, kes läbisid eksami edukalt ja saavad nüüd kanda kutselise maakleri austusväärset tiitlit! Elagu professionaalid!

50 asja mida kontrollida enne kodu ostu?

Postitaja: Kristjan Gross @ 18.11.2009 05:05; kategooriad: Domus, Maaklertegevus, Varia
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

DnB Nordi poolt hallatavas blogis kodufoorum.net foorumis on tõstatatud küsimus, et mis on need 50 asja, mida tuleb uue kodu juures arvestada ja kontrollida, et hiljem ei peaks pettuma või ootamatuid rahalisi väljaminekuid tegema.

Omalt poolt võiks lisada kindlasti energiamärgise, mis annab aimu kogu maja energiakuludest. Veelgi parem, kui majale on koostatud energiaaudit, kus ekspert annab hinnangu tehnilisele olukorrale ning soovitab energisäästu lahendusi.

Samuti tasub uurida ehitus- ja kasutusloa olemasolu.

Alljärgnevalt on Kodufoorum.net-is kogutud loetelu, mida ootame täiendama:

1. Endise korteriomaniku võimalikud võlgnevused KÜ / Eesti Energia / Eesti Gaas jt teenusepakkujate ees
2. Uue elamu puhul arendaja taust? Krediidiinfo.ee tasuta firma päringu võimalus
3. Millal lõppeb korteri garantiiperiood kus ehitaja/arendaja parandab vead?
4. Auto parkimise korraldus? (tänaval, hoovis, kas hoov on kinnine?)
5. Küte? Mis sorti küte? Küsi vaadata kõige kallima talvekuu küttearvet?
6. Elekter korteris? (vaata üle kõik ruumid), sealhulgas elektripistikud ja nende olukord igas toas?
7. Vee ja kanalisatsiooni olukord korteris? (k.a. wc flush)
8. Igakuised kommunaalkulud? Küsi näha kõige kallima talvekuu arvet
9. SatTV / Interneti võimalus/ kaabeldus ja seinakontaktid?
10. Veemõõtja olemasolu korteris?
11. Aknad / rõduuksed avanevad ilma probleemideta
12. Kontrolli kui palju tuleb õhku läbi akna ja uste (pragude)? See näitab maja soojapidavust ja ehituse kvaliteeti.
13. Uuri infot naabrite kohta ja võimalusel räägi nendega ise.
14. Kontrolli trepikoja seisukorda. Kui maja väline ilme on kehva ja samas igakuiselt saadetakse KÜ poolt remondi eest summa siis konflikt.
15. Kontrolli võimalusel maja katuse seisukorda (võib osutuda saatuslikuks kui elad nt viimasel korrusel)
16. Kas trepikoda on lukus? Kas trepikoja ust hoitakse lukus?
17. Kes on korterisse sisse kirjutatud? Sundüürnik?
18. Niiskus korteris? Kui tunned, et korter on niiske tähendab, et probleemis maja niiskustõkkega või probleemid ventilatsiooniga?
19. GSM levi korteris (k.a kõige kaugemas ja pimedamas nurgas?)
20. KÜ plaanid, arendused tulevikus? Kas KÜ on võtnud või plaanib võtta laenu, see kajastub hiljem sinu kuumaksel
21. KÜ aktiivsus? Regulaarsed koosolekud, võlglased majas, muudatuste ja uuenduste jagamine?
22. Kes pakub majale haldusteenust, firma taust, aktiivsus jne.
23. Kas majal on aiaga piiratud territoorium? Tasulises parkimisetsoonis oleval kinnistul kipuvad võõrad oma auto hoovi parkima.
24.Võta aega ja mine jaluta uue kodu piirkonnas. Soovitavalt õhtusel ajal.
25. Liiklus kodu ja kontori vahel. Võimalus läbi see tipptunnil, vaata kaua aega võtab.
26. Lasteajad, koolid läheduses?
27. Lähim toidupood?
28. Lähim bussi/trammi/trolli peatus?
29. Kokkulepe korteriomanikuga notarikulude jagamise kohta.
30. Suitsuandurite olemasolu (kohustuslik alates 07.2009)
31. Üldine tuleohutus majas?
32. Laste mänguväljakud, laste ohutus hoovis?
33. Ära unusta, et laenuga ostetud kodu nõuab kohustuslikku kindlustuskatet.
34. Seinte helipidavus? Võimalusel mine korterit vaatama eeldades, et ka naabrid on juba kodus ehk õhtusel ajal.
35. Koduloomad? (sinul või naabritel) Kas naabrid või sina pooldate seda?
36. Panipaik? Kus hoida auto hooajarehve, jalgratast, lapsevankrit?
37. Üldkasutatavad prügikastid. Kas eraldi ruum? Õues? Kas piiratud ligipääs, kuna avalikus kohas olevad prügikastid meelitavad asotsiaale.
38. Lift? Kas hooldatakse regulaarselt?
39. Tuletada meelde, et vana omanik lõpetaks kõik teenuste lepingud (nt. SatTV, Internet jms)
40. Korteris põranda seisukord? Põranda väljavahetamine on kõige ebamugavam protseduur kodus kus sa juba elad.
41. Ebameeldivad koduloomad? Prussakad, hiired, sipelgad jms. Vaata köögis kappi kus asuvad veeäravoolu torud ja prügikast.
42. Korterisse paigaldatud tehnika (k.a köögitehnika)? Kas kõik töötab?
43. …………..

Kodufoorum.net leheküljel asub arutelu siin.

Kodulaenu intresside maksusoodustus on kadumas

Postitaja: Raul Reino @ 18.11.2009 12:09; kategooriad: Majandus, Majanduspoliitika
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Umbes kuu aega tagasi kinnisvaramaksu poolt- ja vastuargumente analüüsides sai mainitud seda, et oluliselt realistlikum tundub mõte lõpetada eluasemelaenu intresside tulust mahaarvamine, kui uue maksu kehtestamine. Ei läinud palju aega mööda, kui rahandusminister Jürgen Ligi teatas, et eluasemelaenu intressid on üks esimesi maksusoodusi, mille kallale tuleval aastal ilmselt minnakse. Loomulikult on asi läinud kohe poliitiliseks ja juba on ka hr Savisaar esinenud avaldusega, et eluasemelaenude intresside tulumaksu hüvitamise lõpetamisest võidaksid väga vähesed.

Tegemist on hüvega, mille ajalugu ja tekkepõhjuseid enam keegi ei mäleta. Justkui kogu aeg on seda maksusoodustust saadud ja sellega on harjutud. Nüüd on kerge tekkima tunne, et röövlitest koosnev Ansipi valitsus läheb jälle tavakodaniku rahakoti kallale. Eks ta ole, raha jääb tõesti natuke vähemaks. Samas aga tuleb nentida, et selle soodustuse pakkumisel kodanikele on riigi tasandilt vaadates keeruline objektiivseid põhjendusi leida. See on täiendav boonus eluaseme ostnud maksumaksjale, aga millist eesmärki täidab see riigi maksupoliitilise instrumendina? Hüva, me võime ette kujutada, et seadusandja soovis omal ajal sellega elavdada kinnisvaraturgu ja aidata kaasa kodanikuühiskonna tekkele, kus eluaseme omamine on väärtustatud. Täna aga on Eesti väga omandi, mitte üüri, keskne ühiskond ja see eesmärk on justkui täidetud.

Seega võib Rahandusministeeriumist ühelt poolt täiesti aru saada, teisalt aga tekitab see plaan mõningaid küsitavusi. Kui mõelda maksusoodustust kui vahendit, millega jahutatakse või soojendatakse majandust, siis näeme, et Rahandusministeerium on oma ettepanekuga lootusetult hiljaks jäänud ja esitab selle lihtsalt valel ajal. On arusaamatu, miks ei tuldud ettepanekuga välja siis, kui kinnisvaraturg toimis täispööretel ja Eesti Pank viibutas hoiatavalt näppu. See oleks võinud olla riigi tagasihoidlik panus selleks, et avakosmose suunas liikuv Eesti kinnisvaraturg oleks maandunud pehmemalt. Ehk oleks sellest õigel ajal abi olnud. Nüüd aga, mil kodanikud ägavad 1,5 miljoniga ostetud 2-toalise korteri laenukoorma all, näitab riik justkui trääsa. Öelda ühel hetkel, et „ostke kinnisvara, meil on soetamist toetav maksusüsteem“ ja teisel hetkel, kui enamus inimesi ongi kinnisvara soetanud ja laenud võtnud, et „me loobume maksusoodustusest, mis oli meie kinnisvarabuumi üks põhilisi psühholoogilisi mootoreid“, on ikka küüniline küll. Elukogenud inimesi see fakt, et riigi maksusüsteem ja majanduspoliitika ei suuda läbi aastate stabiilsed püsida, muidugi ei üllata. Aga pettumust tekitab selline suhtumine kindlasti. Lisaks oleks väga tore, kui Rahandusministeerium paneks oma ettepaneku lõpuks ometi ka numbrite keelde. Ei ole ma märganud veel, mida antud ettepaneku realiseerimine riigi tuludele tähendaks kroonide hulgas. Kui suurest eelarve lisarahast me tegelikult räägime?

Muuseas, kas keegi teab kedagi, kes teab kedagi, kes on ostnud eluaseme selleks, et laenu intresse tulust maha arvata? Ilmselt neid inimesti eriti ei ole ja seepärast on hr Ligi juhitav Rahandusministeerium küllap õigel teel. Neil kodanikel aga, kes on harjunud kinke saama 2 korda aastas – jõuluvanalt ja Maksuametilt pärast kevadist maksudeklaratsioonide esitamise järgset aega – tasub vaikselt hakata ümber mõtlema ja tegema uut pere-eelarvet, kus tulude pool on veidikene tagasihoidlikum.

Õhus on defitsiidi hõngu

Postitaja: Raul Reino @ 12.11.2009 12:54; kategooriad: Kinnisvaraturg, Majandus
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Viimastel aastatel kinnisvaraturul toimunu on nagu peatükk mikroökonoomika õpikust ja tänuväärne materjal mõne kõrgkooli ärijuhtimise I kursuse tudengile uurimistööks. Mis siis kinnisvaraturul toimus? Mikroökonoomika alustõdede järgi on toodete/teenuste hind ja nõutav kogus pöördvõrdeliselt seotud. Pakkumisseaduse kohaselt pakutakse suuremat kogust kui toote või teenuse hind tõuseb ning väiksemat kogust kui hind langeb. Kuna krediidi saamise võimalused olid turul head ja tarbijate ootused igavesti kestvaks hinnatõusuks suured, siis tõusidki hinnad stabiilselt ja pakkumine reageeris sellele üha uute objektidega. See aga tähendas, et ühel hetkel läks tasakaaluhind, mille juures nõutav kogus ja pakutav kogus on võrdsed, täiesti paigast ära. Kuna protsessid on kinnisvaraturul pikad (detailplaneeringu algatamisest kuni objekti kasutusloani on pikk tee), siis juhtuski nii, et vaatamata sellele, et nõutav kogus kadus ära, tuli pakkumist ikka veel jõudsalt juurde. Piltlikult öeldes märkasid vedurijuhid tekkinud olukorda liiga hilja, tõmbasid küll kahe käega pidurit, kuid rong liikus veel hulga aega edasi. Isand Newtoni füüsikalised seadused toimisid ikka veel.

Pakutava kinnisvara koguse tipp ulatus 2009. aasta varakevadesse, kui veel aprilli lõpus oli City24 kinnisvaraportaalis pakkumises 50 073 aktiivset objekti. Pärast seda on toimunud stabiilne vähenemine ja nii on novembri alguseks alles jäänud 38 682 aktiivset objekti. See tähendab, et 6 kuuga on pakkumiste hulk vähenenud ca 23 %  võrra ehk keskmiselt 1900 objekti kuus! Muidugi, paljud objektid korduvad, aga korduvad on nad olnud kogu aeg ja on ka täna. Seega oleme situatsioonis, kus hinnad on teatavasti langenud tubli poole võrra, pakkumiste arv on vähenemas ja turg taas tasakaaluhinda otsimas. Kui aga hind ja pakkumiste hulk vähenevad, siis majanduse alustõdede järgi hakkab see ühel hetkel nõudlust kergitama. Esimesed märgid sellest on juba olemas. Kui veel mõni kuu tagasi võis nö rohujuure tasandil korterite enampakkumistest rääkida üksikutel juhtudel, siis täna toimub neid Domus Kinnisvara praktika kohaselt juba pidevalt. Nii mõnedki spekulatiivsed väikeinvestorid on märkinud, et parim aeg korteri ostimiseks jäi suvi 2009 aega. Sügis on olnud rikas mitte ainult metsaandide, vaid ka positiivsete uudiste poolest, mis on tarbijate huvi, usku, lootust ja võimalusi kergitanud.

Pakkumiste märkimisväärse vähenemise tõttu pole midagi imestada, et üle pika aja on turult kostmas nõrku hääli, et valik on väikseks jäämas. Muidugi on Tallinnas võimalik jätkuvalt valida tuhandete korterite vahel, aga selge ostusooviga inimesed, kes käivad objekte reaalselt külastamas, mitte ei anna hinnanguid portaalide pakkumiste arvu järgu, on üles näidanud kohatist rahulolematust kesise valiku osas. Olgu rõhutatud, et see jutt puudutab eelkõige korteriturgu ja eelkõige väiksemaid, 1-2 toalisi, kortereid, mille osas on püsinud nõudlus läbi aastate kõrgem. Nendel inimestel, kes tunnevad huvi maja või krundi osas, on valikuvõimalused jätkuvalt suured ja selle olukorra muutumist pole lähiaegadel ette näha. Meeles tuleb aga pidada, et korteriturg on kinnisvaraturu indikaatoriks ja siin näidatakse kätte suund, mille järgi ülejäänud kinnisvaraturg liikuma hakkab. Defitsiidiajastule veel oodi laulda ei saa, aga ostuhuvilistel tasub teraselt pakkumistel silm peal hoida.

Valik reaalseid tehinguid

Postitaja: Raul Reino @ 06.11.2009 06:12; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Maaklertegevus
Kommenteeri artiklit siit

Toome taas ära väikese valiku põnevamatest tehingutest, mida meie maaklerid on viimastel nädalatel vahendanud.

Ridamaja müük HarjumaalKangu ridamaja
Asukoht: Kiili vald, Kangru küla
Kogupind: 155 m2
Ehitusaasta: 2008
Ehitusmaterjal: kivi
Seisukord: uus
Korruselisus: 2
Hind: 1 800 000 kr

Paarismaja müük HarjumaalMeresihi maja
Asukoht: Viimsi vald
Kogupind: 340 m2
Ehitusaasta: 2003
Ehitusmaterjal: kivi
Seisukord: valge karp
Korruselisus: 2
Hind: 1 750 000 kr

Korteri müük ViimsisHeki tee
Asukoht: Viimsi vald, Heki tee
Tubade arv: 2
Üldpind: 55 m2
Korruselisus: 7/2
Hoone tüüp: paneelmaja
Seisukord: väga hea
Hind: 715 000 kr

Korteri müük LäänemaalRisti
Asukoht: Läänemaa, Risti alevik
Tubade arv: 4
Üldpind: 81 m2
Korruselisus: 2/2
Hoone tüüp: paneel
Hoone ehitusaasta: 1980
Seisukord: hea
Hind: 312 000 kr

III kvartali turuülevaade koostöös City24

Postitaja: Kristjan Gross @ 05.11.2009 10:22; kategooriad: Kinnisvaraturg, Majandus, Varia
Sildid: , , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Meil on hea meel tõdeda, et heade partneritega saavutatakse enamat kui muidu. Domus Kinnisvara on koostöös Eesti suurima kinnisvaraportaaliga City24 koostanud III kvartali kinnisvaraturu ülevaate. See sisaldab Tallinna, Tartu ja Pärnu piirkondade turuolukorra kirjeldusi ning prognoose. Samuti lisasime sinna soovitusi ostjatele, müüjatele ja investoritele.

III kvartali turuülevaatega saate tutvuda SIIN

Tallinna korterite ostu-müügi tehingute arv oktoobris selle aasta suurim

Maa-ameti tehingustatistika andmetel tehti Tallinnas taaskord rohkem korteriomandi ostu-müügi tehinguid kui eelmisel kuul. Kasv on nüüdseks kestnud juba 3 kuud järjest, kusjuures oktoobri tehingute maht on selle aasta rekordiline 539 (esialgsetel andmetel). Enim tehinguid teostati Kesklinnas (esialgsetel andmetel 147) ja Lasnamäel (109).

Tallinna korteriomandite keskmine hind on septembri kuu keskmise hinnaga võrreldes veidi kasvanud, esialgsetel andmetel 5%, olles oktoobris ca 12 800 kr/m². Kuid täpsema hindade muutuse saab välja tuua alles pärast tehingute põhjalikku analüüsi, mida enne kõikide tehinguandmete laekumist Maa-ametisse, ei saa teha.

Siinjuures on hea näide septembri kuu tehingute põhjalikuma analüüsi tulemus. Nimelt sai järjekordse tõestuse see, et müüa saab ainult õige hinnaga objekte. Augusti keskel lasti ühe Tallinna Aiandi tänava arendusprojekti korterite hinnad ca 50% ulatuses alla. Kui enne oli hind vahemikus 28 270 – 33 000 kr/m², siis septembris teostatud 13 tehingu keskmine hind oli ca 13 600 kr/m². Tänaseks on seal ainult 2 korterit müümata-broneerimata.

Tartu korteriturul on tehingute maht suhteliselt stabiilne – esialgsetel andmetel tehti oktoobris sama palju tehinguid kui septembris ehk siis 84. Keskmine hind on ca 5%  langenud, olles oktoobris 11 300 kr/m².

Pärnu linnas tehti oktoobris esialgsetel andmetel hoopis vähe tehinguid – ainult 19, mis on kaks korda vähem kui septembris (39). Vastavalt Maa-ameti statistikale keskmine hind nende väheste tehingutega kasvas ca 4% (11 200 kr/m²).

Kinnisvara hindamine – kas kvaliteeti eeldav teenus?

Postitaja: Kristjan Gross @ 02.11.2009 10:00; kategooriad: Domus, Hindamine, Maaklertegevus
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Tänases kinnisvaraturu madalseisus püüavad kõik firmad kulusid vähendada ning tulusid suurendada. Kinnisvara hindamine on paljude firmade teenus, mida pakutakse vahendusteenuse kõrval ning mille hind on konkurentsi tingimustes langenud.

Kui vahendusteenuse pakkumise eelduseks ei ole kutsetunnistuse olemasolu (siiski see on soovitatav), siis hindamisteenust saab pakkuda ainult pädev, kutsetunnistust omav hindaja. Näiteks juriidilistes küsimustes eelistatakse juristidele advokaate. Selle staatuse saamiseks on vaja omada vastavat haridust, piisavalt praktikat ning hiljem läbida põhjalik eksam. Samuti ka kinnisvara hindajatel, kusjuures vajalike teadmiste valdkondi on palju: õigus, ehitus, majandus, metsandus, geoloogia jms.

Hindamisteenuse eesmärgiks on anda kliendile teada tema vara turuväärtus. Hindamist vajatakse peamiselt pangalaenu tagatise väärtuse määramiseks. Lisaks teostatakse hindamisi varaliste vaidluste raames, enampakkimiste alghinna määramiseks, finantsaruandluse tarbeks jne. Kõik hindamise eesmärgid on seotud tehingutega (ost-müük, pantimine jne), kus liiguvad suured summad ning mille tõttu on hindaja vastustus väga suur. Seetõttu on oluline püüda vältida hindamisi, mis võivad tekitada hoopis probleeme.

Millised on ebakvaliteetse hindamisteenuse tulemused?

  • Turu tasemele mittevastava hinna puhul võib ostu-müügi tehing ära jääda;
  • Laenutagatise hindamisel jäetakse olulised nüansis kajastamata, mistõttu pank ei tea tagatise tegelikku olukorda;
  • Enampakkumise alghinna vale määramine võib põhjustada rahalist kaotust nii ostjale kui müüjale;
  • Kohtulikel vaidlustel võib väära hinnangu tulemusel üks poolt saada oluliselt kahjustatud.

Millised on ebakvaliteetse hindamise peamised omadused?

  • Objekti ebapiisav ülevaatus ja kirjeldus – mõni väga oluline väärtust mõjutav asjaolu jääb arvestamata;
  • Turuanalüüsi puudumine – hinnangu lugeja peab hinnangust välja lugema kinnisvaraturu taustsüsteemi, milles antud turuväärtus on leitud;
  • Ebaõiged võrdlustehingud. Kuigi kinnisvaratehinguid tehakse vähe, mil hindajatel ei ole piisavalt võrdlusandmeid, siis tähtis on olemasolevate andmete põhjalik tundmine, et meetod oleks õigesti rakendatud;
  • Ebapiisav põhjendamine – hinnangut lugedes peab aru saama hindaja loogikast, et miks ta nii teeb. See annab hiljem võimaluse tema arutluskäiku kontrollida.

Korraliku eksperthinnangu eesmärk ei ole ainult turuväärtuse leidmine. Hinnangust võib klient teada saada vara likviidsuse, et hinnata müügipotentsiaali. Selle teeb väärtuslikumaks prognoosid, mis antakse hinnatud vara kohta. Samuti antakse hinnangus ülevaade võimalikest õiguslikest probleemidest. Näiteks ehitus- ja kasutusloa puudumine võib mõjutada vara turuväärtust. Vastavalt kliendi soovile võib hindaja esitada arvamuse, et mida peaks klient tegema, et tema vara väärtus oleks suurim.

Kõige eelneva taustal on vaja rõhutada ka teenuse hinda, mis konkurentsi tingimustes on alanenud. Olen nõus, et üleüldise hindade languse taustal on põhjendatud ka hindamisteenuste hindade langus. Kuid tuleb meeles pidada, et madalaim hindamisteenuse hind ei pruugi anda piisavalt kvaliteetset tulemust. Samuti ei saa madalama hinna korral nõuda, et eksperthinnang vastaks kõikidele klienti huvitavatele küsimustele.