Ülemiste keskuse lähedale kerkib uus elamurajoon

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 23.01.2017 11:55; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Pressiteated
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Domus Kinnisvara alustab Vana-Tartu maantee äärde rajatavate loft-stiilis ridaelamute müüki. Südalinnast kõigest 2 muusikapala kaugusele, Ülemiste keskusest mööda ja järvest vaid 150 m eemale luuakse uus elamurajoon Ülemiste Kodu.

Hoonete arhitektuur ja põhjamaisesse kliimasse loodud funktsionaalne ja energiatõhus kivimaja kontseptsioon töötati välja Jämera ja Domus Kinnisvara koostöös ning põhineb Aeroci tehnilistel lahendustel. Jämera on Soome vanim ja enim müüdud kivimajade kaubamärk alates aastast 1974, mille omanikuks on Põhja-Euroopa kvaliteetseimate poorbetoontoodete valmistaja ja müüja Aeroc International. Ridaelamute sisekujunduse on loonud tunnustatud Cocomari sisearhitekt Mari-Liis Raudjärv ning elamurajooni maastikukujunduse on teinud Eesti parimaid aja- ja maastikukujundusega tegelev Kivisilla OÜ legendaarse Ülle Grišakoviga eesotsas.

Ülemiste Kodu iseloomustab selgelt eristuv põhjamaine arhitektuur, läbimõeldud ja funktsionaalne planeering ning suurepärane asukoht Tallinna linna piiril. 2017. aastal valmib 12 ridaelamuboksi, mida ümbritseb kergliiklustee ja rajatavad ühepereelamud. Majade paiknevus loob turvalise keskkonna ja privaatse kodu, kuna ridaelamuboksidel puuduvad ühised seinad. Liigendatud projekti tõttu saavad ostjad endale sisuliselt ühepereelamu privaatsuse ridamaja hinnatasemel.

Ülemiste Kodu on terviklik keskkond oma roheluse, värvide, maastikuarhitektuuri ning privaatse tagahooviga. Maja ees on valgustatud kergliiklustee ning vaid hetke kaugusel jääb lasteaed, piirkonna kool ning väga head võimalused sportimiseks. See on koht, kus kasvavad õnnelikud lapsed!

Registreerimine on alanud: www.ulemistekodu.ee

 UlemisteKodu_2-rida_varviline_300ppi

Alustab artiklitesari, mis lahendab koduomanike igapäevaseid probleeme

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 18.01.2017 01:31; kategooriad: Domus, Seadusandlus, Varia
Sildid: , ,
Kommenteeri artiklit siit

office-table-home-roomKoduomanikud seisavad silmitsi väga paljude küsimustega, mis puudutavad kinnisvara hooldamist, renoveerimist, rekonstrueerimist, majandamist jne. Kuna meie Domus Kinnisvaras puutume selliste teemadega igapäevaselt kokku ning püüame esilekerkivaid probleeme lahendada, oleme otsustanud juhtumi põhiselt oma kogemusi ka Teiega jagama hakata.

Millest rääkima hakkame?

  • Millistele dokumentidele pöörata tähelepanu korteri remondil?
  • Millal on vaja korteri remondiks naabrite nõusolekut?
  • Millised on nõuded eluruumi ventilatsioonile?
  • Millised on nõuded eluruumi tuleohutusele?
  • Mida tegelikult tähendab kinnisvara energiaklass ja millest see sõltub?
  • Millised on elementaarsed eramu hooldustegevused kevadel?
  • Millised on elementaarsed eramu hooldustegevused sügisel?
  • Millised on kinnistu omaniku kohustused heakorraeeskirja kohaselt?

Mõned eelnimetatud teemad on niivõrd laiad, et nendest tuleb kirjutada mitu lugu, sest eesmärk on käsitleda aktuaalseid küsimusi piisava põhjalikkusega.

Miks me seda teeme?

Koduomanike probleeme lahkavate artiklitesarja eesmärk on:

  • vastata korduma kippuvatele küsimustele või selgitada keerulisena tunduvaid teemasid
  • püüame ennetada olukordi, mille tagajärjel võiks väheneda vara likviidsus või seatakse ohtu enda ja teiste ohutus.
  • teadmatus võib tekitada olukorra, kus kindlustusjuhtumi korral kindlustuse andja ei ole kohustatud kahju hüvitama, kuna mõni dokument on jäänud taotlemata või nõue täitmata.

Edaspidi püüame juhtumi põhiselt hakata lahkama erinevaid juhtumeid ning selle juures ootame ka aktiivset osavõttu lugejate küsimuste/probleemide näol. Need palume saata kaupo.mottus@domuskinnisvara.ee

kaupo

KAUPO MÕTTUS

Kutseline maakler/ projektijuht

5 asja, mida jälgida ehituskrundi ostmisel

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 17.01.2017 10:24; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg
Sildid: , , , , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Kevad pole enam kaugel ja käes on paras aeg sobiva krundi soetamiseks uue kodu rajamise eesmärgil. Kuigi kinnisvara ostmisel lähtutakse eelkõige asukohast, tuleks jälgida veel mitmeid asjaolusid, millest sõltub ostetava maa hind ja edaspidine asja-ajamine. Kinnisvara  pakkumistest leiab krunte, kus kõik vajalikud kommunikatsioonid on olemas, kuid alati ei tarvitse see sobida kas asukoha, suuruse, hinna või mõnel muul põhjusel.

Mida siis tuleks jälgida meelepärase krundi ostmisel?

  • Kas kinnistule on võimalik ehitada? –  Kõige täpsema info saab kohalikust omavalitsusest, kas maa-alal on olemas kehtestatud detailplaneering või kas kinnistule on võimalik taotleda projekteerimistingimusi, millega määratakse kindlaks lubatud hoonete arv, suurus, asukoht jms. Krundi ostmisel peab arvestama, et igale poole ei ole võimalik ehitada ja tuleb jälgida ehituskeelu piiranguid, mida saab lähemalt  vaadada Maa-ameti geoportaalist  http://geoportaal.maaamet.ee/ „Kitsenduste rakenduse“  kaardilt.
  • Kas kinnistule juurdepääs on olemas ja kes teedevõrku haldab? – Kui ostetav kinnistu asub detailplaneeringuga kehtestatud alal siis on teedevõrk planeeritud, kuid mõistlik oleks pöörata tähelepanu kellele need teed kuuluvad. Kui tegemist on linna või valla teedega,  siis vastutab teede korrashoiu eest kohalik omavalitsus. Keerulisem on olukord siis, kui teed kuuluvad eraisikule või ettevõttele,  kes ei suuda või ei taha teedevõrku korras hoida ja keskendub pigem oma õigustele.
  • Kas elektrivõrguga liitumine on võimalik? – Igal majapidamisel on tänapäeval vajalik elektrivarustus. Kui osta kinnistu olemasolevast alajaamast kaugemale, kui 400 m siis läheb elektriga liitumine üsna kulukaks. Samuti tuleks arvestada peakaitsme suurusega ehk mitu amprit oleks ehitataval hoonel vaja. Täpse info saamiseks tuleks pöörduda Elektrilevi poole: https://www.elektrilevi.ee/et/liitumine
  • Kas vesi ja kanalisatsioon on olemas? – Kui osta krunt privaatses asukohas, kus naabrid on kaugel, siis tuleb arvestada omal kulul lokaalse vee ja kanalisatsiooni väljaehitamisega ja selle korrashoiuga. Tiheasustuses on üldjuhul vee- ja kanalisatsioonitrassid olemas ja nendega liitumiseks tuleb trasse haldava ettevõttega  vastav leping sõlmida.
  • Millised on looduslikud tingimused? – Krundi ostmisel tuleks jälgida ka selle looduslikke eripärasid nagu ilmakaared, valdavad tuuled, kaugus veekogust, maapinna kõrgus, mullastik, olemasolev taimestik  jms. Kui on olemas juba suured puud ja põõsad siis tasub alati nendega haljastuse planeerimisel arvestada. See mis esialgu võib tunduda miinusena, saab põhjalikult planeerides muuta plussiks.

Kodu ehitamine on pikk ja kulukas protsess aga kui see tee ette võtta siis on võimalus algusest peale oma vajaduste ja soovide järgi meelepärane kodu kujundada ning lõpptulemus on selline, mis kindlasti pakub rahuldust ja jääb kestma aastateks.

tiiu

TIIU KUUSIK

maakler

Detsember 2016 ülevaade: aasta lõppu ilmestas uute korteritega tehtud tehingute arvu tõus

Aasta lõpus vormistatud uute korterite müügitehingud viisid Tallinna korteritehingute arvu ja keskmise hinna masujärgse aja kõrgeimale tasemele. Samuti teostati Tartus varasematest kuudest rohkem tehinguid uute korteritega. Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati Eestis eelmisel kuul kokku 4233 ostu-müügitehingut koguväärtusega 292,908 miljonit eurot. Novembriga võrreldes teostati 7% rohkem tehinguid ning tehingute koguväärtus tõusis 27%. Tehingute arv jäi eelmise aasta detsembriga samale tasemele, kuigi tehingute koguväärtus langes 8%. Kogu Eesti kinnisvara ostu-müügitehingute arv oli detsembris viimase 12 kuu keskmisest 7% kõrgem.

KOKKU detsemberAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

.
TALLINN

Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati Harju maakonnas detsembris 2204 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 219 074 669 eurot. Võrreldes novembriga tõusis tehinguaktiivsus 24% ja tehingute koguväärtus 33%. Tehingute arvu tõusu tõid aasta lõpus kaasa mitme uusarenduse korteritehingute vormistamine. Samuti mõjutas koguväärtuse tõusu Tallinna Kesklinna linnaosas toimunud kalli hoonestatud ärimaa tehing. Aastataguse ajaga võrreldes tõusis tehingute arv 10%, kuid koguväärtus langes 5%.

Kui enamuses ülevaates välja toodud linnades oli detsember korteritehingute arvult tagasihoidlik, siis Tallinnas oli detsembrikuu taaskord aasta kõige aktiivsem. Tallinna linnas teostati 937 korteriomandi tehingut, mis oli 146 tehingut rohkem kui novembris ja 36 tehingut rohkem, kui eelneva aasta detsembris. Tehingute arvu tõusu tõi eeskätt kaasa uute korteritega tehtud tehingute arvu tõus. Tallinna korterite keskmine hind tõusis eelmise kuuga võrreldes 3%, olles 1744 €/m² (mediaan 1679 €/m²) ületades 2007. aasta aprilli hinnarekordi – 1706 €/m². 2015. aasta detsembriga võrreldes on keskmine hind tõusnud 12%. Detsembris teostati ca 38% tehingutest uute korteritega, kuu varem oli sama näitaja 26%. Uusarendustega tehtud tehingutest paistis see kuu silma Virbi 8//10, Erika 15, Sõpruse pst 33, Lastekodu 23 ( Tartu mnt 52), Vanakuu 1//3//5//7//9, Poordi 3 ja Valgevase 9b arendused, kus kokku teostati 181 korteri ostu-müügitehingut keskmise hinnaga 2089 €/m².

Tallinn KOM detsemberAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega sooritati detsembris 26 ostu-müügitehingut (maakonnas 125), mis on novembriga võrreldes 6 tehingut vähem ja aastatagusega võrreldes 2 tehingut vähem. Hoonestamata elamumaadega teostati 6 tehingut (maakonnas 54). Novembris teostati 17 ja aasta tagasi detsembris 11 hoonestamata elamumaa tehingut.

.
TARTU

Tartu maakonnas teostati detsembris 366 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 27 916 119 eurot. Võrreldes novembriga langes tehinguaktiivsus 3%, kuid tehingute koguväärtus tõusis 23%. Tehingute koguväärtuse tõusu tõi kaasa mitme kalli ärimaa ostu-müügitehingud Tartu linnas ja uute korterite tehingute osakaalu tõus. Aastataguse ajaga võrreldes tehingute arv tõusis 4%, kuid tehingute koguväärtus jäi samale tasemele.

Detsembris toimus Tartu linnas 141 korteriomandi tehingut, mis on 10 tehingut vähem kui novembris ja 33 tehingut vähem, kui eelneva aasta detsembris. Detsembri keskmine hind tõusis 5%, olles 1297 €/m² (mediaan 1307 €/m²). Detsembris teostati ca 23% tehingutest uute korteritega, kuu varem oli sama näitaja 17%. 2015. aasta detsembriga võrreldes tõusis keskmine hind 10%.

Tartu KOM detsemberAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega teostati detsembris 9 ostu-müügitehingut (maakonnas 33), mis on novembriga võrreldes 1 tehing rohkem ning aastatagusega võrreldes 3 tehingut vähem. Hoonestamata elamumaadega toimus detsembris 5 tehingut (maakonnas 17). Novembris toimus 6 ja aasta tagasi detsembris 9 hoonestamata elamumaa tehingut.

.
PÄRNU

Pärnu maakonnas teostati detsembris 246 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 9 796 826 eurot. Võrreldes novembriga langes tehinguaktiivsus 5% ja tehingute koguväärtus 10%. Aastataguse ajaga võrreldes tehingute arv tõusis 7%, kuid koguväärtus langes 19%.

Pärnus toimus detsembris 54 korteriomandi tehingut, mis on 28 tehingut vähem kui novembris ja 4 tehingut vähem, kui eelneva aasta detsembris. Keskmine hind oli 1019 €/m² (mediaan 1010 €/m²). Keskmine hind tõusis novembriga võrreldes 8% ja 2015. aasta detsembriga võrreldes 11%.

Pärnu KOM detsemberAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega tehti detsembris 9 ostu-müügitehingut (maakonnas 29), mis on eelneva kuuga võrreldes 4 tehingut vähem ning aastatagusega võrreldes 3 tehingut vähem. Hoonestamata elamumaadega teostati 2 tehingut (maakonnas 19). Novembris tehti 4 tehingut ja aasta tagasi detsembris 3 hoonestamata elamumaa tehingut.

.
VILJANDI

Viljandi maakonnas teostati käesoleva aasta detsembris 152 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 3 684 966 eurot. Võrreldes novembriga tõusis tehinguaktiivsus 16% ja tehingute koguväärtus 23%. Aastataguse ajaga võrreldes tõusis ostu-müügitehingute arv 8%, kuid koguväärtus langes 38%.

Detsembris kui ka novembris toimus Viljandi linnas 19 korteriomandi tehingut, mis oli 3 tehingu rohkem kui eelneva aasta detsembris. Detsembris tõusis keskmine hind novembriga võrreldes 6%, tasemeni 626 €/m² (mediaan 562 €/m²). Võrreldes aastatagusega tõusis keskmine hind 26%.

Viljandi KOM detsemberAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega tehti nii novembris kui ka detsembris 2 ostu-müügitehingut (maakonnas 19), mis oli aastatagusega võrreldes 3 tehingut vähem. Hoonestamata elamumaaga detsembris ostu-müügitehinguid ei teostatud (maakonnas 5). Nii 2016. aasta novembris kui ka 2015. aasta detsembris müüdi 1 hoonestamata elamumaa kinnistu.
.

KURESSAARE

Saare maakonnas teostati käesoleva aasta detsembris 135 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 3 006 835 eurot. Võrreldes novembriga tõusis tehinguaktiivsus 22%, kuid tehingute koguväärtus langes 5%. Aastataguse ajaga võrreldes langes tehingute arv 39% ja koguväärtus 31%, kuna eelmine aasta samal perioodil toimus mitu maatulundusmaa komplekstehingut, mis viisid tehingute arvu üles.

Detsembris toimus Kuressaare linnas 13 korteriomandi tehingut, mis oli 2 tehingut vähem kui novembris ja 2015. aasta detsembris. Detsembrikuus oli keskmine hind 828 €/m² (mediaan 835 €/m²). Novembriga võrreldes tõusis keskmine hind 10% ja eelnenud aasta detsembriga võrreldes 20%.

Kuressaare KOM detsemberAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega tehti detsembris 4 ostu-müügitehingut (maakonnas 13), mis oli 2 tehingut rohkem, kui eelnenud kuul ja 1 tehing rohkem kui aasta tagasi. Hoonestamata elamumaadega teostati detsembris Kuressaares 2 tehingut (maakonnas 4). Novembris toimus 1 ning aasta tagasi detsembris samuti 2 tehingut.

.
NARVA

Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati Ida-Viru maakonnas detsembris 215 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 3 803 943 eurot. Võrreldes novembriga langes tehinguaktiivsus 21% ja tehingute koguväärtus 23%. Aastataguse ajaga võrreldes langes tehingute arv 18% ja koguväärtus 76%. Tehingute koguväärtuse suure languse taga oli asjaolu, et eelmisel aastal samal perioodil müüdi mitu kallist hoonestatud äri- ja tootmismaad, millede koguväärtus moodustas üle 80% terves maakonnas tehtud tehingute koguväärtusest.

Detsembris toimus Narvas 47 korteriomandi tehingut, mis oli 13 tehingut vähem kui novembris ja 4 tehingut vähem kui eelneva aasta detsembris. Detsembris tõusis keskmine hind 11%, olles 471 €/m² (mediaan 415 €/m²). Eelmise aasta detsembriga võrreldes langes keskmine hind 6%.

Narva KOM detsemberAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega tehti detsembris kui ka novembris 4 ostu-müügitehingut (maakonnas 20), mis oli aastatagusega võrreldes 4 tehingut vähem. Narva linnas detsembris hoonestamata elamumaa tehinguid ei toimunud (maakonnas 1). Novembris toimus 9 ja aasta tagasi detsembris 4 hoonestamata elamumaa müügitehingut.

Kadri Lest
Kadri Lest
Kutseline maakler / analüütik
 

Miks on maakler kasulik?

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 13.01.2017 10:58; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Maaklertegevus
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

coffee-cup-mug-apple

Teid ootab ees oma kinnisvara müük. Kas teha koostööd maakleriga  või müüa ise?
Ise müüa tundub soodsam, hoiab kokku maakleritasu, kuid eelised maaklerit palgata on siiski mõjusad.

 

  • Professionaalne maakler:
  • aitab kokku hoida kliendi aega
  • vabastab kliendi tüütutuest telefonikõnedest, mis segavad oluliselt kliendi igapäevast elurütmi
  • töötab välja müügistrateegia
  • teeb kvaliteetsed fotod ja aitab kokku hoida reklaamikuludelt
  • aitab määrata reaalse müügihinna
  • korraldab läbirääkimised ostjatega
  • tagab tehingu turvalisuse ning nõustab juriidilistes küsimustes

Meie seadused muutuvad pidevalt ja tehes elus vähe kinnisvaratehinguid ei jõua kuidagi kõigi muudatustega kursis olla. Seetõttu on ise müügiga tegutsedes sageli  vaja  võtta tasulisi kinnisvara õigust puudutavaid konsultatsioone.
Ka esialgu tühisena näivad muudatused-parendused kinnisvara juures võivad muutuda suureks takistuseks, kui ost toimub pangalaenuga. Olgu see siis avatud köök või seadustamata garaaz-puukuur aias, puuduv juurdepääsutee servituut või vesi, mida saadakse naabri kaevust.
Sageli puutuvad müüjad kokku päritud või kingitud kinnisvaraga, kinnistute jagamisega jne. Kõikidele nendele küsimustele ja ka paljudele teistele ootamatult päevakorda tulevatele  leiate abi ja nõuanded teie vara müüva  kompetentse kinnisvaramaakleri käest, samuti oskab ta hoiatada tekkida võivate probleemide eest.

Tänapäeval on tekkinud kinnisvaraturule uus nähtus – sihilikult pahatahtlikud ostjad.

Need on inimesed, kes ostavad korteri või maja ja hakkavad müüjalt peale tehnigut osa makstud raha tagasi nõudma kasutades väljendit “varjatud puudused”.   Selline käitumine on küll juriidiliselt korrektne aga pole õiglane ega väärikas. Nende olukordade vältimine või lahendamine ilma maakleri abita on väga raske. Normaalne oleks kui müüja ja ostja lähtuksid heast tavast ja üksteisest austaksid. Kahjuks heatahtlikku käitumist jääb aina harvemaks ja otsitakse seaduselünki, millega kellegi arvelt teenida. Leidub ka ostjaid, kes hea meelega näeksid, et soodsa hinnaga ostetud maja saaks müüja kulul varjatud vigadele tuginedes renoveerida. Arvan, et pole olemas maaklerit, kes sellega poleks kokku puutunud. Maakleri olemasolul on sul kõrval inimene kelle kogemustele toetudes saab kahjunõude ennetada või viia miinimumini.

Kui valid maaklerit, siis vaata kindlasti ka kui palju müügilolevaid objekte tal on.

Üle 30 müügiloleva objekti korral läheb ka väga heal ja kompetentsel maakleril juba raskeks oma tööd korralikult teha. Maakleril ei jätku piisavalt aega sihtpakkumisteks ja Teie kinnisvara jääb ootama inimest, kes selle juhuslikult kinnisvaraportaalist leiab.

Eelista kutselist

Kui valid maaklerit siis eelista kutselist maaklerit,sest ka maaklerite hulgas on suur hulk ebaprofessonaalseid  inimesi,  kes loodavad kerge vaevaga hõlptulu teenida ja seega kahjustavad maaklerite mainet.  Ennast maakleriks nimetada võib igaüks isegi kui tal puuduvad selleks vajalikud teadmised-oskused. Eesti seadus ei reguleeri seda. Kutseliseks maakleriks saamine on tööd- ja aeganõudev protsess. See eeldab vähemalt 2 aastast korrektset  tööd maaklerina, erinevaid koolitusi, firma soovitust Eesti Kinnisvaramaaklerite Kojale ja lõpeuks kutseeksami sooritamist.

Kutseline maakler vastutab oma töö eest mitte ainult kliendi ees, vaid ka Eesti Kinnisvaramaaklerite Kojale ees. Raske eksimus lõpeb tema jaoks aukohtus. Ta ei saa öelda nagu kutsetunnistuseta  maakler – ikka juhtub.  Kutsetunnistuseta maaklerit ei saa aukohus vastutusele võtta. Libamaaklereid iseloomustab sageli vahendustasu pakkumine oluliselt madalama tasu eest kui on kinnisvara turul välja kujunenud. Sageli kopeerivad nad luba küsimata teiste maaklerite või omanikupoolt kuulutuste tekste ja fotosid.
Kontrolli maakleri ja hindaja kutsetunnistuse kehtivust kutseregistrist  www. kutsekoda.ee

Juhul kui oled hädas võlgadega, pea nõu maakleriga enne kui kinnisvara on läinud kohtutäituri kätte. Ka kutseline maakler ei saa selles osas imet teha kuid tõenäosus, et leiate olukorrast kasumlikuma väljapääsu on suurem. Ta on selliste olukordadega kokku puutunud ja oskab anda head nõu, et lahendada kinnisvara  müük parimal võimalikul viisil. Kutseeetika kohaselt maakleri ja kliendi vaheline jutt peab jääma vaid nende kahe teada. Ära häbene oma murega maakleri poole pöörduda.

Kui sa pole rahul oma maakleri tööga on sul võimalik maaklerit vahetada täpselt samuti nagu vahetad oma perearsti, juuksurit, õmblejat või  autoremonditöökoda. Tähelepanu pöörata tasub sel juhul maaklerlepingu lõpetamise tingimustele.
Kinnisvara müügiga tegeledes on tark kasutada kutselise spetsialisti abi,  seal võid kaotada tuhandeid eurosid valesti tehtud otsuste tõttu väga kergesti. Tasub märkida, et Viljandis on üheksa kinnisvara vahendusega tegelevat firmat ja ainult ühes neist, Domus Kinnisvara Viljandi esinduses, on tööl ainult kutselised maaklerid ja hindajad.

21620743_550478

ÜLLE MAINSOO

kutseline maakler

Sa oled nüüd koduomanik. Mis edasi?

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 11.01.2017 08:55; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Varia
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

_mg_6251Lõpuks on see käes. Sinu uue kodu võtmed. Lõppenud on see pikk teekond, mille jooksul sai kulutatud mitmeid tunde internetiavaruses vaadates läbi kõik kinnisvaraportaalid ja kuulutused, valides välja objektid, mida kohapeale vaatama minna. Oled käinud maha sadu tuhandeid samme ja avanud kümneid uksi, et leida endale kõige õigem pesapaik.
Peale ametlikku osa notaris, kus väriseva käega sai allkirjastatud leping, seisad sa nüüd õnnelikuna oma uue kodu lävel ja vaata seda kõike pisarsilmil. Aga selleks, et hakata tegelema meeldivamate asjadega, nagu näiteks kodu sisustamine, kardinate valimine, soolaleivapeo korraldamine, tuleb käia läbi veel paar olulist punkti, mis igapäevaelus on vältimatu tähtsusega.

Siin on 5 punkti, mida pead veel tegema:

  1. Kes vastutab halduskorralduse eest?

Kui oled värske korteri või ridaelamuboksi omanik, siis uuri välja, kes vastutab sinu majas halduskorralduse eest. Üldjuhul on selleks moodustatud korteriühistu. Seda saad teada eelmiselt omanikult, oma haldurilt või Äriregistrist. Ridaelamu puhul ei pruugi ühistut olla ning kogu halduskorraldus on omaniku kanda nagu eramaja puhul.

  1. Teavita oma värskest omandisuhtest

Kui sinu kortermajas on tegev korteriühistu või haldusettevõte, siis anna neile teada oma värskest omandisuhtest ning jäta neile oma kontaktandmed. See on oluline saamaks igakuiseid kommunaalarveid.

  1. Kust tuleb vesi, küte ja elekter?

Selleks, et sinu uues kodus tuleks kraanist vett ja tuba oleks soe, peab olema sõlmitud vee ja kanalisatsiooni leping, kütteleping ning elektri teenuseleping. Kui sinu uueks elupaigaks on korter, siis on üldiselt need lepingud tehtud korteriühitus poolt ning tasuda tuleb igakuiselt tarbitud mahtude eest, mille kohta pead esitama andmed korteriühistule või nii nagu see sinu elupaigas korraldatud on. Kui ühistu puudub, tuleb antud lepingud ise sõlmida. Selleks tuleb võtta ühendust oma piirkonna teenusepakkujaga.

  1. Kui mul on gaasiküte?

Kui sinu kodus on gaasiküte, siis selle tarbimise jaoks on samuti vaja sõlmida teenuseleping. Küsi ennem oma haldusettevõttelt või korteriühistult, kas see on ehk sõlmitud juba või pead leidma endale ise sobiva partneri?

  1. Televisioon ja/või internet?

Kui eluks vajalikud lepingud on sõlmitud ja valikud tehtud on jäänud veel üks teenus, mille tarbimine pole otseselt hädavajalik, aga korraldus jääb iga koduomaniku enda kanda. Kuidas minu uues kodus saab tarbida internetti ja vaadata televisiooni? Selleks vali enda kodukohas sideteenust pakkuva ettevõtte sobiv pakett ning sõlmi leping. See leping tuleb igaühel ise sõlmida.

7 tähelepanekut 2016 kinnisvara-aastast

Riik püüdis anda endast parima, aga välja kukkus nagu alati
Riiklike üürimajade teemale kulutati trükimusta ja eetriaega koguses, mis vaigistas hulk teisi ning sugugi mitte vähemtähtsaid küsimusi. Ideel jumet justkui on, aga kohmakas kommunikatsioon tekitas tõsise vastasseisu. Riiklik soov ja seaduse muudatused vähendada bürokraatiat ehitustegevuses ning lihtsustada ja kiirendada erinevaid menetlusvorme on päädinud vähemalt pealinnas olukorraga, kus arendajad on nõutud ega saa aru, et kohaliku omavalitsuse tasandil oleks midagi muutunud.

Vastuolud tarbijateadlikkuses
Kasvas nii nende inimeste hulk, kes olid teadlikud oma õigustest ja ajasid vajadusel juuksekarva lõhki kui ka nende inimeste arv, kes õigustest ja kohustustest teadlikud pole, kuid sellele vaatamata segasid hoogsalt vett ja andsid juristidele tööd. Astusime sammu lähemale USA tüüpi ühiskonnale, kus võimalust haistes hakatakse rõõmuga kohtuuksi kulutama ja nõudeid esitama, vajadusel (sotsiaal) meediat kasutades.

Nutilahendused ei jõudnud massidesse
Jah, me näeme, et nii vanade kui uute majade katustele on järjest enam tulnud päikesepaneele. Järjest enam kohtame välisuksi, mida saab avada kaardiga ning inimeste hulk, kes panevad telefoni teel saunaahju tööle, muudkui kasvab. Aga massidesse nutikodu lahendused pole veel jõudnud, seda nii rahalistel põhjustel kui ka ettevaatliku suhtumise pärast elektrooniliste vahendite töökindlusesse.

Kinnisvarafondide edukus
Olemasolevad kinnisvarafondid näitasid väga häid tulemusi, mistõttu pole imestatav, et fonde, mis investeerivad ärikinnisvarasse ja metsandusse, tuli veelgi juurde. Korraliku rahavooga kinnisvara on kuum kaup nii fondide kui ka üksikinvestorite jaoks. Järjekord investoritest stabiilse rahavooga kinnisvarale on pikem kui oli inimeste arv, kes soovisid lõppenud aastal presidendiks saada.

Tallinna korteriturg rokkis, muu Eesti vaatas kurvalt pealt
Tehingute arv stabiliseerus aasta lõpuks 800 tehingu tasemele ühes kuus ning korterite hinnad kasvasid Tallinnas aastas ligimale 10 %, jõudes väga lähedale buumiaegsele rekordhinnale. Statistiline hinnakasv oli pisut ootamatu, kuid ostuklientide huvi uusarenduste vastu püsis läbi aasta piisavalt kõrgel tasemel, mis tegi märkimisväärse hinnatõusu siiski võimalikuks.

Kutsetunnistused järjest enam au sisse
Piisavat kutsekvalifikatsiooni tõestavad eksamid nii kinnisvaramaaklerite kui hindajate jaoks näitasid suurt huvi ja osavõttu. Kinnisvara hindamise puhul on ilma kutsetunnistuseta hindajad sundseisus, sest 2016. aastal jõustunud määrus võimaldab 2017. aasta 21. märtsist tegutseda hindajana vaid kutsetunnistuse olemasolul. Seega on hindamise valdkonnas riiklik nõue ühene ja turg uuest aastast veelgi enam korrastunud. Maaklerteenuse osas kahjuks väliseid nõudeid ei lisandunud ja osalised saavad vaid loota klientide teadlikkuse ja nõudlikkuse kasvu peale.

Taksojuhid jälle kinnisvaraturul, seekord ühisrahastuse kaudu
Kui buumi ajal osalesid taksojuhid kinnisvaraturul otseselt, ostes kortereid diivanitest väljapurskava laenuraha abil, siis nüüd on nad jõudnud turule tagasi kaudselt. Ühisrahastuse investeeringud arendusprojektidesse meelitavad oma tootluse numbritega noori ja vanu, rikkaid ja vähem rikkaid. Pangad vaatavad toimuvat mõnevõrra morni pilguga, kuid seni on kõik ülejäänud rõõmsad.

Härra Vihterpalu

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 28.12.2016 12:02; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

img_4467Oli aasta 1999. Soomest pärit Timo Lemberg oli sobiva kinnistu otsingul, et alustada Eestis majutus- ja konverentsiteenuste äriga. Tal oli silme ees romantiline maakoht suure majaga, aia ja kõrvalhoonetega, kuhu rajada hotell ja kõik sinna juurde vajalik…
Timo ei teadnud, et nn vanad maakohad on Eestis üsna väikesed, et isegi laut või rehetuba võis elamuga sama katuse all olla ja esimese Eesti õitseaja esimesel kümnendikul rohkelt ehitatud verandadega tüüpelamud ei sobi samuti mitte… liiga väikesed kõik! Kiirelt jõudis ta arusaamisele, et ainukesed sobivad ehitised on vanad mõisahooned, ning kujundas ümber nii oma nägemuse kui ka tegevuse…

Armastus esimesest silmapilgust

Just nii on ta ise kirjeldanud oma esmakohtumise emotsioone. Tuleb taas tõdeda – armastus on tõepoolest pime… Seistes Vihterpalu vana häärberi ees, haigutas talle vastu vaid kunagise imposantse ilu jäänus – lagunevad varemed, sissekukkunud portikus, ripakil aknad ja risustatud ümbrus. Igalt poolt vaatas vastu hoolimatus ja mahajäetus… Kuid kas oli see valguse ja varju mäng vanadel müüridel, tuule salasosin põlispuudes või vee vulin jões või hoopis kõrgemad jõud, kuid teadmine ning äratundmine tulid üheainsa hetkega – ainult siin ja ainult see! Tookord Timo veel ei aimanud, et just seda äratundmise ootust oli ta hinges kandnud alates lapsepõlvest. Selle allikaks oli kadunud vanaisa südamest tulnud palve, mida Timo oli aastakümneid enese teadmata kaasas kandnud. Otsus oli tehtud, liisk oli langenud – uueks Vihterpalu mõisahärraks sai Timo Lemberg.

Vanaisa palve

Meil kõigil on mõni oluline inimene, kelle mõtteid me jagame ja kelle tegusid hindame. Timol oli selleks inimeseks emapoolne vanaisa, kellega kujunes soe läbisaamine juba poisipõlves – oli kuidagi hea ja soe tunne vanaisa juures läbi astuda, lugusid kuulata ja niisama istuda. Oli ju vanaisa vana sõjamees, kellel oli, mida pajatada, eriti noorele poisile.
Ühesõnaga – vanaisa oli Timo iidol nii lapsepõlves kui ka nooruses, tema tõekspidamised ja vaiksed jutustused kujundasid noore mehe eluhoiakuid ka edaspidi. Kord, Timo noormehe eas, istuti taas mõnusalt koos vanaisa majas, kuid jutt oli tõsisem. Vanaisa rääkis, et on elanud ilusa ja pika elu ning jumal on andnud talle hea tervise, kuid üks suur mure tal siiski on. Mure on ajaga kasvanud – vaevab vaimu ja sööb südant…
Vanaisa oli oma pataljoniga läbi teinud nii talvesõja (november 1939–märts 1940) kui ka jätkusõja (juuni 1941–september 1944) ning tema rühmas oli mitu eestlasest soomepoissi. Eesti mehi hindas ta väga kõrgelt. Timole tundus, et mõnede soomepoistega tekkis vanaisal just see haruldane relvavendlus, mis kestab läbi elu ja mis iial ei unune.
Jätkusõja lõppedes pidi Soome vastavalt Nõukogude Liidu ja Soome Vabariigi vahel sõlmitud rahulepingule loovutama kõik Nõukogude Liidu vastu sõdinud nõukogudemaalt pärit mehed. Nende hulka kuulusid ka vanaisa relvavennad, eestlastest soomepoisid. Kõik toimus kiiresti – käsuliinis ja sõjaaegsetes tingimustes. Üksikasju vanaisa ei täpsustanud, kuid Timo mäletab siiani vanaisa erilise tähendusega lausutud sõnu: „Ja siis viidi nad minema ja ma ei näinud neid iialgi.“
Vanaisa hinge jäi piinama Soome vabaduse eest võidelnud Maarjamaa sõprade ebaõiglane kohtlemine ning ta pani Timole südamele, et kui Timol avaneb kunagi võimalus teha kellelegi head, siis peaks see olema Eesti ja eestlaste heaks – hüvitamaks kasvõi vähesel määral nii sõprade kaotust kui ka omaenda tookordset võimetust asjade käiku muuta. Ehk oli vanaisa soov nii sügavalt südame põhjast Timole antud, et seda kuulsid ka kõrgemad jõud?
Oli kuidas oli, kuid ometi juhtus nii, et Timo edasine elutee kulges ärilises mõttes väga edukalt. Aastal 1999, vaadates tõtt vanade Vihterpalu varemetega, teadis ta hetkega, mida teha.

Üks asi viis teiseni

Kuigi algne plaan oli taastada vaid häärber ja seda ümbritsev mõisapark, kujunes töö palju mahukamaks ning aega ja vahendeid neelavaks. Peagi õnnestus omandada ka häärberi juurde kuulunud meierei, millest sai uue mõisahärra eramu, võsastunud pargist kaevati välja endise tiibhoone vundament, millele projekteeriti külalistemaja, ehitati kõrgtehnoloogiaga varustatud koolitusmaja ja osteti juurde maad. Ehitus- ja taastamistööd kestsid viis aastat. Lõpuks, 1. juunil 2005, toimus pidulik avamine, kus osalesid ka president Lennart Meri ja Soome suursaadik Eestis Jaakko Blomberg. Muuseas, mõisahotelli häärberis on olemas ka Lennart Meri sviit, vaatega vanale pargile. Elutöö Timo Lemberg on tagasihoidlik Soome mees, kellest on saatuse tahtel saanud ühe huvitava peatüki taastaja Eestimaa ajaloos. Tänu temale on ehedal kujul säilinud suur osa Vihterpalu mõisakompleksist – kõik see, mida oli võimalik taastada, üles ehitada, kujundada, rajada ja säilitada.
img_4449Praegu kuulub Vihterpalu mõisakompleksi endise häärberi varemetest ülesehitatud luksuslik mõisahotell, ajalooliste jooniste järgi täielikult taastatud mõisapark, endisest meiereist ümberehitatud mõishärra eramu, vana tiibhoone vundamendile rajatud külalistemaja, mõisamaadele ehitatud koolituskeskus, konserveeritud kuivatihoone ja autoparkla 50 sõidukile. Mõisa juurde kuulub ka helikopteri maandumisplats – mugavus, millest mõisa esimene omanik, Riia toomhärra Theodor von Ramm, ei osanud undki näha.
Vihterpalu imposantses häärberis on võimalik korraldada erinevaid üritusi ja tähtpäevi – pidulikke vastuvõtte, pulmi, koolitusi ja muid üritusi, ning imetleda vanade hoonete ja kauni ümbruse võlu. Imetledes Vihterpalu mõisaansambli suursugusust ja kunagise arhitektuuri täiuslikkust, peame imetlema ka Timo tohutut initsiatiivi, ettevõtlikkust ja missioonitunnetust, et ta viis lõpule tohutu töö ja täitis vanaisa palve. Vihterpalu mõis – see ongi Timo Lemberg, mees sooja südame ja aadlimehe hingega.

Artikkel ilmus esmakordselt kinnisvaraajakirjas IMMO.

Siiri_Maask_suur

SIIRI MAASK

Tallinna kontori maakler

November 2016 ülevaade: Tallinna korteriturul oli buumiaegne rekordhind käega katsuda

Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati käesoleva aasta novembrikuus Eestis kokku 3974 ostu-müügitehingut koguväärtusega 231,311 miljonit eurot. Eelnenud kuuga võrreldes teostati 2% rohkem tehinguid, samas tehingute koguväärtus oli 3% madalam. Tehingute arv on võrreldes eelmise aasta novembriga tõusnud 2% ning tehingute koguväärtus on tõusnud 10%. Kogu Eesti kinnisvara ostu-müügitehingute arv oli novembris viimase 12 kuu keskmisel tasemel.

kokku-novemberAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

 

TALLINN

Maa-ameti tehingute statistika andmetel teostati Harju maakonnas käesoleva aasta novembris 1779 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 164 644 708 eurot. Võrreldes oktoobriga tõusis tehinguaktiivsus 3% ning koguväärtus langes 2%. Aastataguse ajaga võrreldes on tehingute arv jäänud samale tasemele, kuid koguväärtus on tõusnud 9%.

Novembris toimus Tallinnas 794 korteriomandi tehingut – 10 tehingut vähem kui oktoobris ja 38 tehingut rohkem, kui eelneva aasta novembris. Tallinna korterite keskmine hind tõusis eelmise kuuga võrreldes 5%, olles 1695 €/m² (mediaan 1566 €/m2) ning pürgides 2007. aasta aprilli hinnarekordini – 1706 €/m2. 2015. aasta novembriga võrreldes on keskmine hind tõusnud 9%. Uusarendustega tehtud tehingutest paistis see kuu silma Tartu mnt 56, Lastekodu 23 ( Tartu mnt 52) ja Astangu 19 arendused, kus kokku teostati 63 korteri ostu-müügitehingut keskmise hinnaga 2353 €/m2. Nii novembris kui ka kuu varem oktoobris teostati ca 25% tehingutest uute korteritega.

tallinn-kom-novemberAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Tallinnas tehti eramutega novembris 36 ostu-müügitehingut (maakonnas 111). Võrreldes oktoobriga toimus Tallinnas 8 eramu tehingut rohkem ning 2015. aasta novembriga 12 eramu tehingut rohkem. Hoonestamata elamumaadega teostati 14 tehingut (maakonnas 84). Oktoobris müüdi 5 ja aasta tagasi novembris 6 hoonestamata elamumaad.

.

TARTU

Tartu maakonnas teostati novembris 380 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 22 753 359 eurot. Tartu maakonna tehingute aktiivsus langes oktoobriga võrreldes 11% ning koguväärtus 2%. Aastataguse ajaga võrreldes tehingute arv langes 3%, kuid koguväärtus tõusis 28%.

Novembris toimus Tartu linnas kokku 154 korteriomandi tehingut, mis oli 11 tehingut rohkem kui oktoobris ja 20 tehingut rohkem, kui eelneva aasta novembris. Keskmine hind tõusis novembris 3%, olles 1231 €/m2 (mediaan 1216 €/m2). Novembris teostati ca 16% tehingutest uute korteritega, kuu varem oli sama näitaja 10%. Võrreldes 2015. aasta novembriga tõusis keskmine hind 5%.

tartu-kom-novemberAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega teostati novembris 8 ostu-müügitehingut (maakonnas 37), kuu varem oktoobris müüdi 2 eramut rohkem ning aasta tagasi novembris müüdi 8 eramut rohkem. Tartu linnas toimus 6 hoonestamata elamumaa tehingut (maakonnas 30). Oktoobris toimus 4 ja 2015. aasta novembris 2 hoonestamata elamumaa tehingut.

 .

PÄRNU

Pärnu maakonnas teostati novembris 260 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 10 682 411 eurot. Võrreldes oktoobriga tõusis tehinguaktiivsus 4%, kuid tehingute koguväärtus langes 22%. Aastataguse ajaga võrreldes langes tehingute arv 2%, kuid koguväärtus tõusis 14%.

Pärnus toimus novembris 81 korteritehingut. Kuu varem oktoobris toimus 19 tehingut vähem ning 2015. aasta novembris toimus 13 tehingut vähem. Keskmine hind oli novembris 941 €/m² (mediaan 847 €/m2), mis võrreldes oktoobriga langes 9% ja 2015. aasta novembriga võrreldes langes 3%.

parnu-kom-novemberAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega tehti novembris 14 ostu-müügitehingut (maakonnas 33), mis on eelneva kuuga ja aasta tagasi novembriga võrreldes 5 tehingut rohkem. Hoonestamata elamumaaga teostati novembris 3 tehingut (maakonnas 22). Kuu varem oktoobris  müüdi 1 ja aasta tagasi novembris 5 hoonestamata elamumaad.

.

VILJANDI

Viljandi maakonnas teostati käesoleva aasta novembris 132 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 3 039 780 eurot. Tehingute arv langes oktoobriga võrreldes 8% ning koguväärtus 6%. Aastataguse ajaga võrreldes tõusis ostu-müügitehingute arv 4%, kuid koguväärtus langes 5%.

Novembris toimus Viljandi linnas 21 korteriomandi tehingut, mis on 6 tehingut rohkem kui kuu varem oktoobris ning 2 tehingut vähem, kui 2015. aasta novembris. Keskmine hind oli novembris 579 €/m² (mediaan 571 €/m2), mis võrreldes oktoobriga langes 3%, kuid 2015. aasta novembriga võrreldes tõusis 11%.

viljandi-kom-novemberAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega tehti käesoleval aastal 2 ostu-müügitehingut (maakonnas 11). Oktoobris ja 2015. aasta novembris teostati 3 ostu-müügitehingut rohkem. Viljandi linnas müüdi novembris 2 hoonestamata elamumaad (maakonnas 11). Oktoobris müüdi 3 hoonestamata elamumaad, kuid aasta tagasi novembris tehinguid ei toimunud.

.

KURESSAARE

Saare maakonnas teostati käesoleva aasta novembris 112 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 3 168 005 eurot. Võrreldes kuu varasemaga langes tehingute arv 18%, kuid tehingute koguväärtus tõusis 23%. Tehingute koguväärtuse tõusu taga oli novembris teostatud mitme kalli ärikinnisvara ostu-müügitehingud. Aastataguse ajaga võrreldes tõusis tehingute arv 12% ning koguväärtus 55%.

Novembris teostati Kuressaares 15 korteriomandi tehingut, mis on 5 tehingut vähem, kui kuu varem ja 2 tehingut rohkem, kui 2015. aasta novembris. Novembrikuus keskmine hind tõusis 4%, olles 755 €/m² (mediaan 790 €/m2). 2015. aasta novembriga võrreldes tõusis keskmine hind 19%.

kuressaare-kom-novemberAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Novembris toimus Kuressaare linnas 2 (maakonnas 8) eramu ostu-müügitehingut. Oktoobris toimus 2 tehingut rohkem ning aasta tagasi novembris teostati 1 eramutehing vähem. Nii käesoleva aasta kui ka eelmise aasta novembris teostati 1 (maakonnas 7) hoonestamata elamumaa tehing. Oktoobris müüdi Kuressaares samuti 1 hoonestamata elamumaa.

.

NARVA

Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati Ida-Viru maakonnas novembris 271 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 4 916 667 eurot. Võrreldes oktoobriga langes tehinguaktiivsus 7% ning tehingute koguväärtus 26%. Aastataguse ajaga võrreldes langes tehingute arv 8% ning koguväärtus 13%.

Novembris toimus Narvas 60 korteriomandi tehingut, mis on 1 tehing vähem kui oktoobris ja 4 tehingut vähem kui eelneva aasta novembris. Võrreldes kuu varasemaga langes keskmine hind 3%, olles novembris – 425 €/m² (mediaan 380 €/m2). Aastatagusega võrreldes langes keskmine hind 14%.

narva-kom-novemberAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega teostati novembris 4 ostu-müügitehingut (maakonnas 19), mis on oktoobriga võrreldes 4 tehingut vähem ja 2015. novembriga võrreldes 5 tehingut vähem. Narva linnas müüdi novembris 9 hoonestamata elamumaad (maakonnas 11). Oktoobris teostati 4 ja aasta tagasi novembris 2 hoonestamata elamumaa tehingut.

.

Kadri Lest

Kadri Lest
Kutseline maakler / analüütik
 
 

Kuidas mõjutab ehitise ebaseaduslikkus vara väärtust?

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 14.12.2016 09:03; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Seadusandlus
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

pexels-photoEhitamine on üks pikaajalisi keskkonnamuutusi tekitav tegevus, mis sageli mõjutab pöördumatult looduskeskkonda ning tehtud vigu on raske või isegi võimatu parandada. Seetõttu on tugeva kontrolli kehtestamine ehituses osalejate üle põhjendatud. Ehitusõiguse olulisim eesmärk on sätestada nõuded eri liiki ehitistele, nende ehitamisele ja kasutamisele ning neid ehitatavatele isikutele. Kahjuks leidub linnaruumis palju ehitisi, mis on ehitatud õigusvastaselt ehk ebaseaduslikult. Riigikontroll leiab, et kohalikel omavalitsustel (edaspidi KOV) tuleks muuta senist valdavalt leebet ning passiivset suhtumist ebaseaduslikku ehitamisse. Seetõttu tuleks teha kindlaks, kui palju neid ehitisi on ning kas need on elanikele ning kaaskodanikele ohutud. Vajaduse korral tuleks nõuda ebaseaduslike hoonete lammutamist või need pärast nõuetega vastavusse viimist seadustada.

Uue ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise  seaduse (edaspidi EhS) kohaselt tuleb 2020. aasta 1. juuniks kõik ehitisregistri andmed korrastada. Registrisse tuleb kanda kõik seni kandmata hooned ning tuvastama hakatakse neid ajakohaste ortofotode abil, mille alusel kantakse ehitisregistrisse ehitiste ehitisealune pind ja hoone koordinaadid. Seadustamise juures on oluline, kas ehitis on ehitatud enne 01.01.2003 või enne uue EhS-i jõustumist 01.07.2015. Samuti see, kas ehitis on pooleliolev või valmis ning kas ehitamiseks või kasutamiseks on olemas õiguslik alus, kuid vastavate dokumentide olemasolu kohta on registrikanne tegemata jäetud.

Ehitusloa taotlemine võtab kauem aega

Uue EhS-iga muutusid ka riigilõivud ning menetluse aeg: kui varasemalt kestis ehitusloa taotluse menetlemine 20 päeva, siis nüüdsest pikenes see 10 päeva võrra, 30 päevani. Üldjuhul selle ajaga luba kätte ei saa – näiteks Tartus vaatab ühte projekti läbi kümmekond inimest. Algselt esitatud projekt on üldjuhul alati puudulik ning kõigepealt saabki taotleja projekti kohta märkused ning seejärel sõltub edasine kodanikust endast. Nendel omanikel, kellel on kiire, saavad parandused tehtud mõne päevaga, kuid mõnega võib kontakt kaduda mitmeks kuuks. Juhul kui esimesel korral ei olnud projekt väga-väga puudulik, siis teisel korral läheb KOV-il projekti läbivaatamine kiiremini, sest siis ei vaata projekti uuesti läbi kõik ametnikud, vaid need, kes tegid märkuseid.

Ligi viiekordne riigilõivu tõus

Riigilõivu tasumine ehitusloa eest muutus kulukamaks just elamute puhul. Varasema 32 euro asemel tuleb 1. juulist 2015 tasuda riigilõivu 150 eurot. Mitteelamute puhul oli varem riigilõiv 128 eurot + 0,32 eurot/m2, nüüd on riigilõiv 250 eurot. Elamute puhul tõsteti riigilõive jõudsalt ning mitteelamute puhul langetati. Maaelanikud maksavad selgelt rohkem kui varem ja suured arendajad maksavad oluliselt vähem kui varem. Näiteks kaubanduskeskuse ehitusloa riigilõiv on sarnane taluküüni (suurem kui 60 m2) riigilõivuga.

Üllatavalt palju teadmatust

Omanike hulgas on palju inimesi, kes ei ole kursis, et ehitustegevusega kaasneb ka ehituslubade taotlemine või uue mõistena ehitus- ja kasutusteatiste esitamine. Väga oluline aspekt on ka ajafaktor, kuna ehitama tahetakse hakata kohe, kui idee tekib. Aga kui minna KOV-i luba taotlema või teatist esitama, lükkub ehitustegevus edasi. Tartu linnas tegutsevate varahindajate arvates on vähese teadlikkuse põhjus väheses teavitustöös. Samuti on ebaseadusliku ehitamise põhjus mugavus, sest projektide tegemine ja kooskõlastuste võtmine on aeganõudev ja kulukas. Mõeldakse, et pigem teen vajalikud tööd ära ja kui vaja, siis hakkan seadustama. Klassikaline on ka ise-ehitamine ning selle tulemus võib olla elamiseks ohtlik – kõigel on vara (kinnisvara, ehitise) säilimise ja inimelu kohalt oluline tähendus.

Õigel ajal loa taotlemine on alati odavam kui hiljem omavolilise ehitise seadustamine. Protseduurid on üldjuhul samad – nii seaduslikult ehitades kui ka hiljem ehitist tagantjärele seadustades tuleb tasuda riigilõiv ning koostada ehitusprojekt. Lisaks võib ebaseadusliku ehitamisega kaasneda ehitise auditi vajadus, mis võib kaasa tuua konstruktsioonide avamise. Hiljem hooneid ümber ehitades võib kaasneda ka rahaline trahv. Karistada saab ehitusloakohustuslike ehitiste puhul. Objektide puhul, millel on kohustuslik ehitusteatis, karistust ei ole.

Tagantjärele seadustamine võib kalliks maksma minna 

Rahakulu ebaseaduslike ehitiste seadustamiseks sõltub väga paljuski konkreetsest hoonest. Omavolilise ehitise teeb kulukamaks ehitusprojekti või vastavalt vajadusele muudatusprojekti koostamine. Kõige suurem kulu omavolilise ehitamise puhul ei pruugi olla ka ehitusprojekt, vaid see, kui omavoliline ehitis tuleb mingil põhjusel ümber ehitada. Sellekohase näite võib tuua Tartus Vanemuise tänaval asuvast hoonest. Majutushoone külaliskortereid kasutatavate inimeste jaoks peatati selles hoones elamine senikauaks, kuni linn väljastab ehitusloa, tehakse nõutavad ümberehitused ning on antud ka kasutusluba. Näiteks oli vaja ehitada nõuetekohaseks trepp ning rajada juurdepääsud evakuatsioonitrepile, samuti tuli rajada tuletõkkeseinu ja -uksi ning ühes välisseinas tuli asendada 18 akent tuletõkkeakendega. Selle juhtumi puhul rakendati sunniraha ja trahvi kokku ca 15 000 eurot. Lisaks tuli hoones pindasid üürivate isikutega üürisuhe peatada ja nii kujunes saamata jäänud tulu suuruseks ca 20 000 eurot. Ümberehitustööde maksumus oli ca 60 000–70 000 eurot. Kokkuvõttes oli selle ehitise ebaseaduslikkuse mõju vara väärtusele ca 100 000 eurot.

Ehitusprojektist mööda ehitamise kohta võib näite tuua Tartust Oa tänavalt. Sisekontrolli käigus tuvastati, et arvestades ehitusprojektis esinenud vigu ja mõnede osakonnasiseste kooskõlastuste puudumist, ei oleks tohtinud ehituslubade väljastamise küsimus linnavalitsuse istungile jõuda. Linnavalitsuse liikmetele edastati aga info, mille kohaselt vastasid ehitusprojektid nõuetele ning vajalikud kooskõlastused olid olemas. Ehitusluba tunnistati kehtetuks ning linnavalitsus tegi ettekirjutuse hoone osaliseks lammutamiseks. Selle ehitise ebaseaduslikkus läks maksma ca 140 000 eurot, mis sisaldas ühe korruse lammutamist, ümberehitustöid, saamata jäänud tulu ning rahalist trahvi.

Ebaseaduslikkus teravamalt luubi all

Oma bakalaureusetöö kirjutamise käigus sain selgust, et üha enam on hakatud ehitiste ebaseaduslikkusele tähelepanu pöörama. Seaduste karmistumine toob tulevikus omanikele kaasa rohkem sanktsioone ning samuti ei finantseeri krediidiasutused ebaseaduslike ehitiste soetamist. Suuremad pangad pööravad rohkemal või vähemal määral objekti seaduslikkusele tähelepanu ning seda eelkõige eesmärgiga teavitada objekti soetajat võimaliku ebaseadusliku ehitise omandamise riskist. Kinnisvara ostjale on kasulik, kui ta palub objekti senisel omanikul puudused enne ostu-müügilepingu sõlmimist kõrvaldada.

Ostu-müügitehingute puhul võib vara turuväärtuse määramiseks vaja minna ka eksperthinnangut. Selle valmimise aeg sõltub objekti ebaseaduslikkusest. Mõne objekti puhul ei võetagi üldse eksperthinnangu tegemist töösse ning teisel juhul oodatakse, kuni dokumentatsioon on korda aetud. Sõltuvalt ebaseaduslikkuse iseloomust on võimalik hinnang koostada eeldusel, et dokumentatsioon on korras. Sellisel juhul kirjutavad pangad lepingusse tähtaja, millal peavad tööd tehtud olema. Näitena võib tuua olukorra, kus vana eterniitkatuse asemele on paigaldatud plekk-katus. Sellisel juhul ei kulu dokumentide kordaajamisele nii palju aega, kui juhtudel, mil ei ole täidetud tuleohutusnõuded ning on vaja näiteks täiendav veetrass välja ehitada. Viimasel juhul võib veetrass tulla mitme kilomeetri kauguselt ning investeeringud olla vägagi suured.

Laenu saamine välistatakse juhul, kui puuduvad ehitus- ja kasutusload, samuti ilma lubadeta tehtud suurte renoveerimis- ja ehitustööde puhul. Samuti välistatakse laenu saamisel objektid, mille ehitusluba ei vasta tegelikule ehitisele ning objektid, millele kasutusloa saamine on ehitise hetkeseisu arvestades ebatõenäoline. Näiteks on hoone rekonstrueeritud ebaseaduslikult või puuduvad olulised kommunikatsioonid. Paljud kohalikud omavalitsused on öelnud, et pangad on praegu ühed suurimad turu korrastajad. Tänu pankadele, kes ehitise dokumentatsiooni korrektsust nõuavad, saavad paljud objektid seadustatud.

Palju erinevaid rikkumisi

Tartus tegutsevate kutseliste varahindajate sõnul on ehitiste puhul erinevaid seadusele mittevastamisi väga palju. Enamlevinud on näiteks:

  • Rekonstrueerimine (katusealuse väljaehitamine, piirdekonstruktsiooni soojustamine, kandekonstruktsiooni lammutamine, rõdude kinniehitamine, kahe korteri kokkuehitamine, planeeringu muutmine).
  • Ehitus- ja kasutusloa puudumine.
  • Projektist mööda ehitamine (üle kinnistu piiri ehitamine või piirile liiga lähedale 
ehitamine).
  • Dokumentatsiooni puudumine.
  • Ehituskeeluvööndisse ehitamine.
  • Tehnosüsteemide muutmine (sauna ehitus korterisse, köögi asemele vannitoa 
ehitus).
  • Pinnaandmete mittevastavus tegelikkusega.
  • Registrist kõrvalhoonete andmete puudumine.

Artikkel põhineb autori Eesti Maaülikoolis kaitstud bakalaureusetööl “Ehitiste ebaseaduslikkuse mõju vara väärtusele”.

sabine

SABINE LIIAS

Tartu kontori hindaja assistent, nooremmaakler