15 asja, millele pöörata tähelepanu kodu ostes

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 22.02.2017 08:51; kategooriad: Domus, Varia
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

office-table-home-roomKodu ostame endale päriseks üldiselt ühe korra elus. Seetõttu peame olema kindlad enne ostu, et teame oma tulevasest eluapaigast kõik. Vastasel korral võib hiljem tabada ebameeldiv üllatus, mis nõuab meilt täiendavaid kulutusi.

 

 

Siin on 15 asja, millele võiks tähelepanu pöörata enne kodu ostu:

1. Kui suured on sinu tulevase kodu kommunaalid. Võimalusel palu näha eelneva perioodi kommunaalarveid või nende suurust.

2. Milline on korteris elektri olukord? Kontrolli, kas pistikud on töökorras ja millises seisus on korteri või maja elektrijuhtmed.

3. Milline küte? Selgita välja, milline küte on korteris ja milline on selle summa kõige kallimal perioodil.

4. Kontrolli kui palju tuleb õhku läbi akna ja uste.  See näitab maja soojapidavust ja ehituse kvaliteeti.

5. Niiskus. Kui tunned korteris rõskust võib olla probleeme maja niiskustõkkega või ventilatsiooniga.

6. Kes on sinu naabrid? Võimalusel uuri välja oma tulevased naabrid. Sa veedad nendega koos enamus ajast.

7. Parkimine maja ees. Kas hoov on kinnine? Kuidas on organiseeritud parkimine?

8. KÜ plaanid, arendused tulevikus? Kas KÜ on võtnud või plaanib võtta laenu, see kajastub hiljem sinu arve kuumaksel.

9. KÜ aktiivsus. Kas toimuvad regulaarsed koosolekud, kui palju võetakse ette uuendusi?

10. Kas korteril on panipaik? Mõtle, kus on võimalik tulevikus hoida jalgratast, rehve, lapsevankrit.

11. Tunne oma kodu ümbrust. Jaluta oma tulevase kodu ümber ja tunneta ümbrust.

12. Lähimad asutused. Leia oma tulevase kodu ümbruses olevad poed, lasteaiad, koolid.

13. Ühistransport. Selgita välja, milline ühistranspordi peatus on sinu kodule kõige lähemal.

14. Internet ja TV. Tee selgeks, kes pakub sinu uues kodus interneti ja TV teenust.

15. Teekond tööle.  Mõtle läbi võimalikud trajektoorid kodust tööle ja tagasi. Mõõda selle tee pikkust ka tipptunnil.

Jaanuar 2017 ülevaade: aasta algas kinnisvaraturul varasematest aastatest aktiivsemalt

Erinevalt eelmistele aastatele, algas käesolev aasta kinnisvaraturul tavapärasest aktiivsemalt – toimus rohkem korterite ja elamute müügitehinguid. Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati Eestis eelmisel kuul kokku 3469 ostu-müügitehingut koguväärtusega 232,221 miljonit eurot. Tehingute arv tõusis eelmise aasta jaanuariga võrreldes 26% ning tehingute koguväärtus tõusis 60%. Detsembriga võrreldes teostati 18% vähem tehinguid ning tehingute koguväärtus langes 21%. Kogu Eesti kinnisvara ostu-müügitehingute arv oli jaanuaris viimase 12 kuu keskmisest 13% madalam.

Eesti KOKKUAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas
.

TALLINN

Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati Harju maakonnas käesoleva aasta jaanuaris 1666 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 175 284 528 eurot. Võrreldes detsembriga langes tehinguaktiivsus 24% ja tehingute koguväärtus 20%. Aastataguse ajaga võrreldes tõusis tehingute arv 43% ning koguväärtus 88%. Jaanuaris vahetasid omaniku mitmed kallid ärikinnisvara objektid.

Jaanuaris toimus Tallinnas 761 korteriomandi tehingut, mis oli 174 tehingut vähem kui detsembris ja 214 tehingut rohkem, kui eelneva aasta jaanuaris. Korterite keskmine hind alustas uut aastat jätkuva tõusuga, olles 2% kõrgem detsembri keskmisest hinnast, – 1775 €/m² (mediaan 1647 €/m²). Jaanuaris teostati ca 26% tehingutest uute korteritega, kuu varem oli sama näitaja 38%. Uusarendustega tehtud tehingutest paistis see kuu silma Rehe põik 2, Poordi 1 ja 3, Saani 2, Valgevase 9b ning Kiikri // Pikksilma // Tuukri 3//2//23 arendused, kus kokku teostati 94 korteri ostu-müügitehingut keskmise hinnaga 2229 €/m². Keskmine hind tõusis 2016. aasta jaanuariga võrreldes 15%.

Tallinn KOM jaanuarAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega tehti jaanuaris 23 ostu-müügitehingut (maakonnas 98), mis oli detsembriga võrreldes 5 tehingut vähem ning aastatagusega sama tulemus. Hoonestamata elamumaadega teostati 4 tehingut. Detsembris teostati samuti 4 ja aasta tagasi jaanuaris 13 hoonestamata elamumaa tehingut.
.

TARTU

Tartu maakonnas teostati jaanuaris 339 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 21 849 589 eurot. Võrreldes detsembriga langes tehinguaktiivsus 8% ja tehingute koguväärtus 24%. Aastataguse ajaga võrreldes tõusis tehingute arv 22% ja koguväärtus 29%.

Jaanuaris toimus Tartu linnas 124 korteriomandi tehingut, mis oli 17 tehingut vähem kui detsembris ja 29 tehingut rohkem, kui eelneva aasta jaanuaris. Keskmine hind langes jaanuaris 2%, olles 1265 €/m² (mediaan 1228 €/m²). Jaanuaris teostati ca 13% tehingutest uute korteritega, kuu varem oli sama näitaja 23%. 2016. aasta jaanuariga võrreldes langes keskmine hind 1%.

Tartu KOM jaanuarAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega teostati jaanuaris 17 ostu-müügitehingut (maakonnas 38), detsembris müüdi 8 ja aasta tagasi jaanuaris 3 eramut vähem. Hoonestamata elamumaadega toimus Tartu linnas jaanuaris 2 tehingut (maakonnas 21). Detsembris ja 2016. aasta jaanuaris toimus 5 hoonestamata elamumaa tehingut.

.
PÄRNU

Pärnu maakonnas teostati jaanuaris 242 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 9 431 695 eurot. Võrreldes detsembriga langes tehinguaktiivsus 2% ja tehingute koguväärtus 6%. Aastataguse ajaga võrreldes tõusis tehingute arv 34% ja koguväärtus 44%.

Pärnus toimus jaanuaris 49 korteriomandi tehingut, mis oli 5 tehingut vähem kui detsembris ja 8 tehingut rohkem, kui eelneva aasta jaanuaris. Keskmine hind jaanuarikuus oli 1026 €/m² (mediaan 949 €/m²). Keskmine hind tõusis detsembriga võrreldes 1% ja 2016. aasta jaanuariga võrreldes 6%.

Pärnu KOM jaanuarAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega tehti nii eelmise aasta detsembris kui ka käesoleva aasta jaanuaris 9 ostu-müügitehingut (maakonnas 24), mis oli 2016. aasta jaanuariga võrreldes 2 tehingut vähem. Jaanuaris müüdi Pärnu linnas 6 hoonestamata elamumaad (maakonnas 21). Detsembris teostati 2 ja aasta tagasi jaanuaris 3 hoonestamata elamumaa tehingut.
.

VILJANDI

Viljandi maakonnas teostati käesoleva aasta jaanuaris 94 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 2 799 312 eurot. Võrreldes detsembriga langes tehinguaktiivsus 37% ja tehingute koguväärtus 24%. Aastataguse ajaga võrreldes jäi ostu-müügitehingute arv samale tasemele, kuid koguväärtus tõusis 38%.

Jaanuaris toimus Viljandi linnas 17 korteriomandi tehingut, mis oli 2 tehingut vähem kui detsembris ja 1 tehing rohkem, kui eelneva aasta jaanuaris. Võrreldes detsembriga keskmine hind langes 19%, jõudes hinnatasemeni 509 €/m² (mediaan 514 €/m²). Aastatagusega võrreldes langes keskmine hind 17%.

Viljandi KOM jaanuarAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Jaanuaris Viljandi linnas elamutega tehinguid ei toimunud (maakonnas 13). Detsembris kui ka 2016. aasta jaanuaris müüdi 2 elamut. Nii nagu detsembris, ei toimunud ka jaanuaris hoonestamata elamumaadega ühtegi tehingut. 2016. aasta jaanuaris müüdi 2 hoonestamata elamumaad.
.

KURESSAARE

Saare maakonnas teostati käesoleva aasta jaanuaris 123 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 2 413 747 eurot. Võrreldes detsembriga langes tehinguaktiivsus 8% ja tehingute koguväärtus 17%. Aastataguse ajaga võrreldes tõusis tehingute arv 3% ja koguväärtus 8%.

Kuressaares toimus 17 korteriomandi tehingut, mis oli 4 tehingut rohkem kui detsembris ja 1 tehing rohkem, kui 2016. aasta jaanuaris. Jaanuarikuus oli keskmine hind 713 €/m² (mediaan 704 €/m²), mis detsembriga võrreldes langes 14%. Eelnenud aasta jaanuariga võrreldes tõusis keskmine hind 1%.

Kuressaare KOM jaanuarAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Jaanuaris müüdi Kuressaare linnas 2 eramut (maakonnas 14). Detsembris teostati 2 tehingut rohkem, kuid aasta tagasi jaanuaris eramutehinguid ei toimunud. Hoonestamata elamumaaga teostati nii jaanuaris kui ka detsembris 2 müügitehingut (maakonnas 7). Aasta tagasi jaanuaris hoonestamata elamumaadega tehinguid ei toimunud.
.

NARVA
Maa-ameti tehingustatistika andmetel teostati Ida-Viru maakonnas jaanuaris 264 kinnisvara ostu-müügitehingut, mille rahaline koguväärtus oli 4 133 657 eurot. Võrreldes detsembriga tõusis tehinguaktiivsus 23% ja tehingute koguväärtus 9%. Tehingute arvu tõusu tõi kaasa korterite ja elamute müügitehingute arvu tõus. Aastataguse ajaga võrreldes tõusis tehingute arv 25%, kuid koguväärtus langes 28%.

Jaanuaris toimus Narvas 59 korteriomandi tehingut, mis oli 12 tehingut rohkem kui detsembris ja 15 tehingut rohkem kui eelneva aasta jaanuaris. Keskmine hind langes detsembriga võrreldes 12%, olles jaanuaris 413 €/m² (mediaan 401 €/m²). Aastatagusega võrreldes langes keskmine hind 15%.

Narva KOM jaanuarAllikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Eramutega tehti jaanuaris 6 müügitehingut (maakonnas 28), mis oli detsembriga võrreldes 2 tehingut rohkem ning aastatagusega võrreldes 3 tehingut rohkem. Narva linnas müüdi jaanuaris 2 hoonestamata elamumaad (maakonnas 7). Detsembris tehinguid ei toimunud, kuid aasta tagasi jaanuaris müüdi 3 hoonestamata elamumaad.

.
Kadri Lest
Kadri Lest
Domus Kinnisvara kutseline maakler / analüütik
 
 

Puust ja punaseks: Korteri remondiga seotud dokumentatsioon.

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 09.02.2017 03:10; kategooriad: Domus, Seadusandlus, Varia
Sildid: , , ,
Kommenteeri artiklit siit

tool-384740_960_720Korteri või elamu remondiga puutuvad kinnisvaraomanikud oma teadliku elu jooksul suuremal või väiksemal määral varem või hiljem kindlasti kokku. Üldjuhul on tegemist loomingulise tegevusega, mille käigus parandatakse enda elukeskkonna kvaliteeti.

Sõltumata remondi vajaduse põhjustest (sanitaartingimuste parandamine, moraalselt vananenud viimistluse uuendamine, kevadine entusiasmi puhang jne.) saab remonti liigitada laias laastus kahte kategooriasse: Renoveerimine ja Rekonstrueerimine.
RENOVEERIMISE all peame enamasti silmas tapeedi vahetamist, seina värvimist või uue põrandakatte paigaldust. Selliste tööde tegemiseks ei ole üldjuhul mingit luba vaja. Eraldi luba ei ole vaja ka avatäidete (aknad, uksed) vahetamiseks va mõningad erandid.
REKONSTRUEERIMINE on tegevus, mille käigus tehtavate tööde teostamiseks on vajalik esitada ehitus/kasutusteatis või andmete esitamise teatis.

Toon mõne näite elust enesest erinevate nõuete kohta:

Näide 1: Avatud köök ja avaram vannituba

Viiekorruselises monteeritavast raudbetoonpaneelidest 1969. aastal ehitatud hoones soovis ühetoalise korteri omanik ühendada köögi elutoaga ning köögi koridori arvelt laiendada vannituba. Kuna seda tüüpi hoonetel loetakse kandvateks osadeks kõik vaheseinad ning köögi avamiseks oli vaja vaheseina ava lõigata, siis oli ennem tööde teostamist vajalik esitada ehitusteatis koos asjakohase  projektiga. Selle juures tuleb silmas pidada, et projekt peab vastama ehitusprojektile esitatud nõuetele ning peab olema koostatud asjatundlikult. Lühidalt peab ehitusprojekt olema koostatud litsentseeritud arhitekti/inseneri poolt. Lisaks sellele peab meeles pidama, et ehitustööde juures tuleb kinni pidada Asjatundlikkuse printsiibist. Asjatundlikkuse põhimõtte kohaselt peab isik täitma hoolsuskohustust, et tagada oma tegevuses ohutus, nõuete arvestamine ja nõuetekohase tulemuse saavutamine. Asjatundlikkuse eelduseks on tegevuse eripärale vastavad teadmised ja oskused. Lühidalt kokku võttes peab töid teostama oma ala professionaal.
Lisaks äsja mainitud printsiibile, tuleb oma tegevus dokumenteerida. Ehitamise dokumenteerib ehitav isik. Ehitamist kajastavad dokumendid (edaspidi ehitusdokumendid) peavad võimaldama saada ehitise kasutamiseks ning selle kontrollimiseks asjakohast teavet ehitisest ja ehitamisest, sealhulgas ehitamisel kasutatud ehitustoodetest ja -materjalidest. Ehitusdokumentidest peab olema võimalik tuvastada ehitamise eest vastutanud isik.
Pärast tööde lõpetamist on vajalik esitada kasutusteatis koos eelpool mainitud dokumentatsiooniga, seejärel küsib Kohaliku Omavalitsuse vastav spetsialist lisa dokumente või kannab teatise registrisse ning asi ongi lõpetatud korrektselt.

Näide 2: Eletrikerisega saun

Selle näite puhul on tegemist samalaadse ehitisega, mille kolmetoalisesse korterisse oli ehitatud elektrikerisega saun. Kuna selle tegevuse juures ei muudetud ühtegi hoone kandvat/jäigastavat konstruktsiooni, siis piisas Kohalikule Omavalitsusele Andmete Esitamise Teatisest, millele oli lisatud asjakohane eskiis ja selgitused. Selle teatise alusel täiendati registris korteri andmeid ning asi sai lahendatud korrektselt.

 Näide 3: Planeeringu muudatus

Samalaadse hoone kahetoalise korteri omanik soovis mittekandvate seinte lisamisega muuta planeeringut ning köögi asukohta. Kuna kandvaid/jäigastavaid konstruktsioone ja hoone tehnosüsteeme ei muudetud, oli vajalik esitada asjakohane eskiis. Eskiis võib olla visandatud käsitsi või koostatud mõne arvutiprogrammi abil ning tavaliselt koosneb see korteri plaanist kuhu on kõik muudatused peale kantud ning on lisatud asjakohased selgitused. Korteri andmed registris korrigeeriti.

Kokkuvõte: enne ehitustöödega alustamist oleks mõistlik konsulteerida Kohaliku omavalitsuse spetsialistiga või isikuga, kes sellega igapäevaselt tegeleb selleks et täpsustada, millised dokumendid on vastava töö teostamiseks vajalikud. Domus Kinnisvaras tegelen selliste küsimustega igapäevaselt mina.

kaupo

KAUPO MÕTTUS

Kutseline Kinnisvaramaakler/Konsultant/Projektijuht

 

Avalik vastus notar Oksana Bauer-Karle`le: REMONDIFOND ON OTSESELT KORTERI KASUTAMISEGA SEOTUD KULU!

08.02.2017 avaldati www.postimees.ee-s lugeja küsimus üürniku kohustuste kohta seoses korteriühistu poolt kommunaalarvel nõutava remondifondiga ning notar Oksana Bauer-Karle vastus sellele. Minu arvates vajab see küsimus põhjalikumat käsitlust ning olen seisukohal, et notari poolt esitatud käsitlus ei ole õige, viib üürilepingu osapooled potentsiaalselt eksiteele ning moonutab seeläbi kinnisvaraturul toimuvat.

VÕS on konkreetne selles osas, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on eraldi kokku lepitud. Samuti selles, et võrreldes seaduses sätestatuga üürniku kahjuks tehtud üürilepingu kokkulepped on tühised. Ent notari poolt esitatud tõlgendus remondifondi ja üüritud asja kasutamise omavahelise seose osas on ekslik nii oma majanduliku sisu kui õigusliku regulatsiooni poolest.

Remondifond on olemuslikult kinnistu üldkasutatavate osade säilimise tagamiseks kogutav ressurss, mida kasutatakse siis, kui kinnistu – hoone jt kinnistu osade – kulumise määr seda parajasti tingib. See on üks väheseid viise, kuidas tagada elukeskkonna stabiilsus ja tarbijale nii vajalik rahaliste vahendite planeerimise võimalus. Olemuslikult defineerib seda kõige paremini raamatupidamislik termin „amortisatsioon“. Lihtsustatult – kõik, mida kasutatakse, ka kulub.

Iga korter koosneb vältimatult suuresti hoone ühiskasutatavatest osadest – seinad, kütte-, vee-, kanalisatsiooni- ja elektrisüsteem, trepikoda, välisuks, jalgtee tänavalt välisukseni, katus jne jne jne. Kõiki neid kasutab ükskõik milline hoones elav inimene ning sellega kaasnev kulu ei sõltu kulutaja asjaõiguslikust staatusest – on ta siis korteri omanik või üürnik. Ei ole mõeldav, et üürnik saaks korterit kasutada ilma trepikoda läbimata, ruume kütmata jne. Hoone püsimine remondivajaduseta on võimalik tagada vaid konserveerimise teel, kuid ükski üürnik ei saaks elada konserveeritud hoones. Lihtsustatult – paugutades iga päev kaks korda välisust tingib üürnik vajaduse välisuks mingi aja pärast välja vahetada.

VÕS on pannud eluruumi üürilepingu tingimustele vastavuse tagamise kohustuse omanikule, nii nagu on üldjuhul omaniku asi tagada korteri varustamine vee, kanalisatsiooni, elektri jms-ga. Kui üürnik ei tasu nimetatud kommunaalteenuste eest, ei ole omanikul kohustust neid ka tagada. Üürnikul on kohustus säilitada üüritud eluruumi seisukord ning kompenseerida omanikule selle kohustuse rikkumisega tekitatud kahju. Seejuures ei tohi jätta märkamata, et üürilepingu lõpetamise sätete juures kehtestab VÕS, et üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega. Kui seda laiendada üürilepingu lõpetamiselt kogu üürilepingu kehtivusperioodile, keerame kogu selle instrumendi majandusliku sisu peapeale.

Kas remondifondi kulu peaks sisalduma üüris? Miks mitte, kui üürileandja ja üürnik nii kokku lepivad. Aga olemuselt on üüritasu korteri kasutaja poolne hüvitis vara omanikule tehtud investeringu eest. Kui üürnik investeeringut ei tasusta, siis tehakse investeering mingisse muusse varasse ning üürimise võimalus kaoks. Loomulikult on võimalik üüritasu sisse juriidiliste jõumeetoditega suruda lisaks teise inimese rikkusest saadavate hüvede nautimise eest panna ka muud tasud – sh remondifondi, maamaksu, kommunaaltasud … miks mitte ka maja ees parkiva üürniku autoliisingu vms kulud, mille majanduslik sisu erineb korteri üürist ja mille üle on võimalik eraldi arvestust pidada. Sel juhul peab üüritasu suurus lihtsalt selle võrra tõusma. Lõpuks peab selle kõik kinni maksma ikkagi tarbija, kes naudib pakutavaid hüvesid.

Siinkohal on oluline välja tuua maksukorralduslik nüanss. Nimelt on üüritulu eraisikust korteriomanikule tulumaksuga maksustatav. Kui remondifond ei ole käsitletav üürniku poolt asja kasutamisega kaasneva kuluna, vaid osana korteriomaniku üüritulust, siis maksustab riik eraisikust üürileandjaid remondifondi maksete eest sisuliselt ilmaasjata.

Üüritasu on olemuslikult alternatiivkulu, sest üürnikul on alati võimalik üürikulu vältiv investeering ise teha. Kui üürnik otsustab juhuslikult järgmisel aastal omale ise korteri osta ja selleks eluasemelaenu võtta, tuleb üüri asemel tasudes pangalt investeeringuks saadud ressursi eest intressi. Siis ei tule kellelgi pähe hakata pangale põhjendama, et remondifondi kulu peaks tegelikult sisalduma pangale tehtavates intressimaksetes. Vastasel juhul kaoks eluasemelaen turult kiiremini kui kõik senised kiirusrekordid optika valdkonnas.

Eraldi tuleks küsida, et kui suur remondifondi makse on põhjendatult seotud vara kasutamisega? Siinkohal tuleb taas pöörduda amortisatsiooni kontseptsiooni juurde. Üldjuhul projekteeritakse eluhoonete elueaks 50 aastat. Isegi kui hoone kestab tegelikult kauem, on remondivajadus tekkinud märksa varem. Lihtne matemaatika annab seega amortisatsiooni määraks 2% aastas ning arvutuse aluseks tuleb võtta ehitushind. Näiteks tänasel päeval algavad korterelamute ehitushinnad ca 700.- eurost (lisandub käibemaks) hoone ülpinna m2 kohta, mis tavapäraseid proportsioone arvestades veidi üldistades teeb koos käibemaksuga ca 1200.- eurot iga korteri ruutmeetri kohta. Amortisatsioon 2% aastas tähendaks, et remondifondi makse peaks heaperemeheliku majandamise korral olema igakuiselt ca 2.- eur/m2 kohta. Ma ei tea ühtegi korteriühistut, kus oleks nii kõrge remondifondi makse. Seega ei saa ka öelda, et tavapärased 0,3 – 0,7 eur/m2 suurused maksed oleks kuidagi üürnikku kahjustavad.

Kokkuvõttes on mul hea meel, kui selles küsimuses toimuv diskussioon viiks selguse tekkimiseni. Veel parem, kui tekiks mõni Riigikohtu lahend või suisa õigusliku regulatsiooni täiendus. Remondifondi kõrval puudutab eeltoodud argumentatsioon ning dilemma ka üüritava korteriga seotud maamaksu. Seadus on täitmiseks, kuid antud küsimuses ebaselge. Probleemile tuleb läheneda maksuametilikult lähtudes tehingu majanduslikust sisust. Seda enam, et spetsialistide ringkonnas on ammugi juba omaks võetud teadmine, et 25 aastat tagasi omandireformi tingimustes loodud üüriregulatsioon on ajale jalgu jäänud ja vajab tõsist uuenduskuuri.

Füüsilise isiku üüritulu maksustamine alates 2016. aastast

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 07.02.2017 01:38; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Seadusandlus
Sildid: ,
Kommenteeri artiklit siit

rock-1771915_960_720Üürikorterite vahendamise populaarsuse kasvamisel on oluliselt paranenud ka üüritulu deklareerimine ja sellelt tulumaksu tasumine. Kasvavas tempos lisandub ka seadusekuulekaid üürileandjaid kellel on seadus nüüdsest allahindlusi teinud ja võimaldab saada maksukohustustelt soodustust.

Tuludeklaratsioonide esitamise eel tuletakski meelde, et Alates 1.jaanuarist 2016 jõustunud Tulumaksuseaduse muudatusega saab üüritulult maha arvata üürimisega seotud kulud. Kõik füüsilised isikud kes tegelevad elupinna välja üürimisega  saavad esmakordelt mahaarvamist teha 2016. a tuludeklaratsiooni alusel, mis esitatakse 2017. aasta 31. märtsiks. Üüritulust võib elamu või korteri üürimisega seotud kulude katteks 20% maha arvata. Selleks ta konkreetseid kuludokumente esitama ei pea. Eluruumi üüritulu 20% mahaarvamist rakendatakse elamu või korteri üürimisel eluruumi üürilepingu alusel. Eluruumi üürilepinguga on tegemist siis, kui lepinguga antakse üürile eluruum ja lepingu sõlmimisel lepitakse kokku, et seda hakatakse kasutama elamiseks.

Äriühingu puhul, kes võtab korteri üürile selleks, et seal bürood pidama hakata, siis ei muuda asjaolu, et see korter on iseenesest ka elamiseks kasutatav, üürilepingut veel eluruumi üürilepinguks. Juriidilise isikuga sõlmitud üürilepingu korral, peab juriidiline isik tulumaksu kinni pidama üüri brutosummast, v.a üüri kõrvalkulud ja koormised. Üürileandjale tagastatakse tuludeklaratsiooni alusel 20% üüritulult enammakstud tulumaks.
Mahaarvamist ei kohaldata füüsilisest isikust ettevõtjatele, kuna nende puhul maksustatakse ettevõtlustulu kogumina, mitte üksikuid tululiike. Mahaarvamine kohaldub kõikidele maksumaksjatele, sõltumata kulutuste suurusest ning dokumentaalsete tõendite olemasolust. Mahaarvamisel puudub summaline ülempiir.

Üüritulu hulka ei loeta kõrvalkulusid ega koormisi, kui üürnik on neid ise tasunud või üürileandjale hüvitanud. Üüritulu hulka ei loeta selliseid üürniku tasutud koormisi, mis on seotud kortermaja või elamu heakorraga. Samuti ei saa kõrvalkuluks ega koormiseks lugeda üüritava eluruumi soetamiseks võetud laenumakseid või maamaksu ning juhul kui üürnik neid üürileandja eest tasub, siis loetakse need üürileandja tuluks.

Juhul, kui üürnik on teinud üüritavale eluruumile parendusi, mille läbi eluruumi väärtus on tõusnud ning kui üürileandja üürilepingu lõpus seda kulu üürnikule ei hüvita, siis on üürileandja tuluks väljaüüritud eluruumi väärtuse kasv võrreldes lepingu alguses olnud eluruumi väärtusega. Kui üürnik teeb aga taastusremondi, mille läbi korteri või elamu väärtus ei ole tõusnud võrreldes lepingu alguses olnud väärtusega, siis sellest üürileandjale maksustatavat tulu ei teki.

Kui eluruum antakse kasutusse inimeste majutamiseks, siis sellisel juhul 20% mahaarvamist rakendada ei saa ning saadud tulu tuleb deklareerida renditulu tululiigi all. Maksuameti kodulehel on välja toodud, et näiteks ajutiseks majutamiseks AirBnB kaudu inimeste eluruumi kasutuse andmisel peab eraisik, kellele see ettevõtluseks ei ole, oma tuludeklaratsioonis kajastama tulu brutosumma, millest kulusid, sealhulgas teenustasu, maha arvata ei saa. Samuti ei saa 20% mahaarvamist rakendada ning renditulu tululiigi all tuleb deklareerida tulu, mida saadakse lepingust, mille eesmärk on eluruumi allrendile andmine.

liis

LIIS ÕISPUU

Domus Kinnisvara Pärnu maakler

Kolm Venda Tartu linna südames

Vaade Pikk tn poolt

Meil on hea meel teatada, et alates tänasest on Kolm Venda korterite avalik müük alanud. Endale sobiva kodu saab välja valida: www.kolmvenda.ee

Fortuuna kvartalisse, lühikese jalutuskäigu kaugusel Emajõe kaldast, kerkivad kaasaegse arhitektuuriga B energiaklassi korterelamud. Kokku 64 korteri ja 3 äripinnaga hooned valmivad käesoleva aasta detsembrikuuks.

Kolm Venda korterelamuid teeb eriliseks:

  • rõhku on pandud energiasäästlikkusele
  • kõik oluline lühikese jalutuskäigu kaugusel
  • läbimõeldud ja kasutajasõbralikke planeeringutega eluruumid
  • turvaline ja ilmastikukindel maa-alune parkla
  • igas elamus on lift
  • jalgrataste hoiuruum
  • kauni disainiga vaikne ja roheline puhkeala mänguväljakuga
  • korterelamud valmivad üheaegselt

Novembrikuust alustas Domus Kinnisvara Kolm Venda korterite eelmüügiga, mis on olnud vägagi edukas. Pooled korterid on juba leidnud endale ostuhuvilise. Varajastel broneerijatel on veel võimalik kaasa rääkida oma unistuste kodu kujundamisel.

Kolm Venda – Moodne kodu linnasüdames

www.kolmvenda.ee

MÜÜGIINFO

 

SandraMetsa                                                   IMG_2798 (1)

SANDRA METSA                                                             KRISTO KIVISALU
sandra.metsa@domuskinnisvara.ee                               kristo.kivisalu@domuskinnisvara.ee
+372 5667 5713                                                             +372 5373 3475

INNOVATSIOON JA IDIOOTSUS KINNISVARATURUL

Eilne päev tõi minu meilboksi uue ühisrahastuspakkumise ettevõttelt, millest ma varem midagi kuulnud pole. Proffessionaalsest kretinismist guugeldasin ettevõtet ja tegijaid ning selguski tõde, mida eeldasin – operatsiooni taga on küll mõningase ärikogemusega, kuid ilma kinnisvaraspetsiifiliste teadmisteta inimesed. Seepeale kangastus aeg päris mitmed aastad tagasi, mil paar edukat sendioksjonit käivitasid selliste äride buumi. Kus need ettevõtted täna on? Või populaarne voucheri-business? Cherryl võttis tuksi minemine päris mitu aastat. Või SMS-laenude maania? Nimekirja võiks jätkata.

Nüüd on meil siis ühisrahastusbuum. Initsieerijaks paar ettevõtet, kes on turul juba mõned aastad tegutsenud ning loodetavasti teavad, mida teevad. Kõik teised, kes „ratsa rikkaks“ lootuses püüavad järele aimata, on määratud kadumisele. Põhjuseid selleks on päris mitmeid ning minu arvates on need kõik võrdselt olulised.

Esiteks saab ettevõtmine muutuda edukaks vaid siis, kui liidrid sellele jäägitult pühenduvad. Peab endale ikka selgelt defineerima millega tegeled – äri toob raha sisse ja hobi viib raha välja. Stiilis „Põnev värk, teeme start-upi ja vaatame, mis saab“ on OK oma ressurssidega toimetades, kuid on üsna petlik investorite suhtes.

Teiseks peab kuskil olema fundamentaalne vajadus. Olen nõus, et turul on alati ruumi uutele tulijatele. Kui nad teevad asja paremini vanadest. Aga mitut ühisrahastusplatvormi meil tegelikult vaja on? Kui palju kinnisvaraarendusprojekte meil tegelikult vaja on? Kui palju on tarbijad valmis maksma, et ühisrahastuse kõrged intressid suudaks konkureerida pangalaenudega? Väidan, et mitte eriti palju.

Kolmandaks olen veendunud, et selline reguleerimatus ei kesta kaua. Pärast seda, kui esimesed investorid on tõsisemalt haiget saanud, võetakse valdkond luubi alla ning eluga pääsevad sellest vaid need, kes ongi tõsiseltvõetavad. Mida kiiremini see juhtub, seda väiksemad on kahjud.

Mulle väga meeldib, et ühisrahastus toodi kinnisvaraturule ning alandati oluliselt selles äris osalemise lävendit väikeinvestoritele. See oli nagu värske tuuleõhk umbseks kipuvas ruumis. Nüüd on meil oht sattuda teise äärmusesse – väljas kisub viludaks, kuid kõik aknad on eest ära võetud. Innovatsioonist võib kergelt saada idiootsus. Loodame, et nüüd jätkub väikeinvestoritel piisavalt mõistust kainelt hinnata, millise partneri kätte ning kindlasti ka millise projekti jaoks oma raha usaldada.

Turg tegi 10-miljonilise “allakäigu”

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 26.01.2017 11:37; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Turuanalüüs
Sildid: , ,
Kommenteeri artiklit siit

9267333279_35e125fbe9_zDomus Kinnisvara Kuressaare maakler Jüri Aljas rääkis ajalehele Saarte Hääl 2016.aasta Saare maakonna kinnisvaraturul toimunust.

Domus Kinnisvarale oli 2016 hea aasta, tunnistas maakler Jüri Aljas. Ta tõdes, et õnnelikke kliente oli palju ja ka ettevõtte eesmärgid said saavutatud. Aljas on seda meelt, et rahuliku kasvu aega võib heaks nimetada. “Kes sõjas käinud on, küll see rahuaega hinnata oskab,” arvas ta. “Pangad andsid rahvale laenu, sukasäärest võeti sääste ja talendid tassisid välismaalt raha koju.”
Mullustest tehingutest kõneldes rääkis Aljas, et Kuressaare kortereid osteti-müüdi 10% rohkem ja korterite keskmine ruutmeetrihind tõusis 11%. Maakler tõi välja, et juba 2015. aasta lõpust on müügis olevate korterite arv järjest kahanenud, aga keskmine hind tõusnud. “Keskmise hinna tõusu tingib uute müüki tulnud korterite kõrgem hind,” selgitas ta. Majadega tehti Kuressaares aga 23% rohkem tehinguid ja ka nende keskmised tehinguhinnad tõusid. Kõik see näitab Aljase sõnul, et “Saaremaa majanduse vererõhk on normis ja kõht käib läbi”.

Lahates mulluse kinnisvara-aasta eripärasid, tõi Jüri Aljas välja, et linnas oli palju tehinguid väikeste, kuni 30 m2 korteritega. “Põhjuseks on suhteliselt madalate palkadega Kuressaare tööturg, mis küll tolmuimejana inimesi küladest linna imeb, aga suuremate korterite ostmiseks palka maksta ei jaksa,” ütles ta. Ära tasub märkida ka tõsiasja, et kolmetoaliste korterite nõudlus ja keskmine ruutmeetrihind on tõusnud. Samas on päris suurte korterite ja ridaelamute nõudlus ning tehingute arv järsult, lausa 24% langenud. “See näitab, et lastega pered, kellel on tõepoolest suurt pinda vaja, kaaluvad pigem uue ja kaasaegse maja ehitamist linna lähiümbrusesse,” põhjendas Aljas. “Tendentsi kinnitab ka tõsiasi, et enamik maakonna hoonestamata kinnistute tehinguid tehti Kuressaare linna ja selle lähiümbruse, Lääne-Saare või Pihtla valla kruntidega.” Kuigi lõviosa mullustest tehingutest toimus korrusmajade tüüpkorterite järelturul, leidus ostjaid ka korteritele, mille ruutmeetri hind oli 1300 eurot ja enamgi. “Selles turusegmendis leiavadki kiiremini ostja hästi renoveeritud korterid nii-öelda iseloomuga vanalinnamajades,” nentis maakler.

Ostjate seas andis mullu ja annab ka nüüd ikka tooni lastega kolmekümnendates aastates pere, kes endale kodu ostab. “Need on maakleritöö ilusaimad hetked, kui saab oma kodu nimel tööd rabanud noortele inimestele võtmed ulatada,” tunnistas Jüri Aljas. Lisaks välismaal jalad alla saanud inimestele jõuab koju tagasi ka eakamat rahvast, lisas maakler. “Väiksem korter üksi jäänud inimesele või maamaja Saaremaa juurtega pensionieelikutest paarile, kes pealinna korteri müüvad või lastele kasutada jätavad – sellised tehinguid on ka tihti.”

Investeeringuna ostetakse Saaremaal kinnisvara vähe. Raha otsib teed suurematesse keskustesse, kus tagasiteenimise lootus on suurem, märkis Aljas. Palju oli 2016. aastal kortereid ja maju, mida müüsid pärijad. Samas anti päranduseks saadud põllumaa pigem rendile. “Mitmed suuremasse korterisse kolijad eelistasid osta selle laenuga, väiksem jäi lisatagatiseks ja anti üürile, sest üüriturg Kuressaares oli möödunud aastal jätkuvalt kuum.”

Üheks turumootoriks on Jüri Aljase kinnitusel ka väikeettevõtjatest ehitajad, kes ostsid eelmisel aastal kapitaalremonti vajavaid kortereid, tegid need korda ja müüsid edasi. Korterite olulist hinnatõusu 2017. aastal Domus Kinnisvara maakler ei usu. “Läinud aastal mõningane hinnatõus juba oli ja maakonna majanduse seis, inimeste ostujõu ja rände näitajad lihtsalt ei luba suuremat tõusu prognoosida,” selgitas ta. Majadele pakub ta umbes 5% keskmise hinna tõusu, mõnevõrra võib suureneda üle 100 000-euroste elamutega tehtud tehingute arv ning müüki tulevate majade arv tõuseb. Kruntide tehingumahud ja hinnad, äri- ja tootmispindade hinnad ja ka üürimäärad jäävad Aljase hinnangul aga 2016. aasta tasemele.

Täispikka artiklit loe SIIT

Jyri-Aljas_väike

JÜRI ALJAS

maakler

Masu tuli saarde joostes, minema roomab senimaani

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 24.01.2017 09:42; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Maaklertegevus
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Domus Kinnisvara Kuressaare maakler Jüri Aljas jagas  20.jaanuaril ilmunud ajalehes Saarte Hääl oma mõtteid.

Saaremaa korterite hinnad hakkasid Domus Kinnisvara maakleri Jüri Aljase andmeil mandriga võrreldes langema umbes pooleaastase nihkega. Veel sama aastanumbri sees ilmnesid esimesed märgid turu jahtumisest ja põhi oli käes 2009. aastal.
“Masu tuli joostes, aga minema hakkas ta roomates ja tundub, et väinatammini pole masu veel jõudnud,” tunnistas maakler. Ta nentis, et kui Tallinnas võtsid hinnad kursi ülespoole juba 2009. aasta lõpus, siis Saaremaa hinnagraafik tegi kerge tõusujõnksu alles 2011. aasta teises pooles ja hoiab rohkem maadligi tänaseni.
Erinevad maaklerid on väitnud, et Eestis on korterite hinnad praegu isegi kõrgemad kui buumiaastatel. Saaremaa kohta see väide aga ei käi. Aljas kinnitas, et Tallinnas ongi korterite hinnad praeguseks keskmiselt buumiaegsel tasemel tagasi, mõni protsent üles- või allapoole sõltuvalt korteri suurusest. “Saaremaa kohta see väide ei kehti. Kuressaare korterite keskmine hind on täna 22% madalam kui kümme aastat tagasi 2007. aastal.”

Kerge tõus 2011. aastal

Maa-ameti tehingute statistika järgi oli 2007. aastal Kuressaares kahetoalise korteri ruutmeetri keskmine hind Jüri Aljase andmetel 987 eurot ehk umbes 45 m2 korteri eest maksti keskmiselt 45 000 eurot. Tolleaegsed müügikuulutused paigutavad sarnase korteri keskmise pakkumishinna 55 000 euro kanti ehk üle 1200 €/m2. Müüdud kolmetoaliste, umbes 60 m2 korterite keskmine hind oli siis 1004 €/m2 ja seega oli keskmine sellise korteri hind üle 60 000 euro. Vastavad pakkumishinnad kuulutuste järgi olid üle 70 000 euro korteri eest.
Praegu on Kuressaare 45 m2 korteri keskmine ruutmeetri hind 790 €/m2 ehk täiesti tavaline, pigem vanemas majas asuv kahetoaline korter maksab umbes 35 000 eurot. Keskmine kolmetoaline maksab samal ajal aga 44 000 eurot ja ruutmeetri hind on siis samuti vastavalt madalam, 732 €/m2. “2007. aastaga võrreldes on korterite hinnad praegu 20% madalamad,” nentis Aljas. Samas möönis ta, et pakkumishindade ja tegelike müügihindade suhe on kümne aasta lõikes samaks jäänud. “Müüja küsib korteri eest turuhinnast ikka 20% kõrgemat hinda,” märkis ta.
Statistika toob Jüri Aljase sõnul välja ka ühe selge buumiaegse kinnisvaraturu haigussümptomi. Nimelt oli siis kolmetoalise korteri ruutmeetri hind kõrgem kui kahetoalisel. “Nüüdseks on turuloogika jälle paika loksunud – mida väiksem korter, seda kõrgem on ruutmeetri hind,” tähendas ta.
Aljas lähtub mõttest, et õige aeg õnnelikuks eluks ongi täna – kinnisvaraturu seisu ei tohi enda jaoks takistuseks mõelda. “Hindade tõusu või langust oodatud aastad on tavainimese jaoks kaotatud aeg,” nentis maakler.
Kui noorele perele on vaja oma kodu ja jõud vähegi peale hakkab, tuleb see osta või ehitada, leidis ta. “Suurde majja või korterisse üksi jäänud eakal inimesel on mõistlik see müüa ja väiksemal pinnal vähemate muredega edasi elada,” sõnas Jüri Aljas.

Täispikka artiklit loe SIIT

Jyri-Aljas_väike

JÜRI ALJAS

Saaemaa kontori maakler

Ülemiste keskuse lähedale kerkib uus elamurajoon

Postitaja: Domus Kinnisvara @ 23.01.2017 11:55; kategooriad: Domus, Kinnisvaraturg, Pressiteated
Sildid: , , , ,
Kommenteeri artiklit siit

Domus Kinnisvara alustab Vana-Tartu maantee äärde rajatavate loft-stiilis ridaelamute müüki. Südalinnast kõigest 2 muusikapala kaugusele, Ülemiste keskusest mööda ja järvest vaid 150 m eemale luuakse uus elamurajoon Ülemiste Kodu.

Hoonete arhitektuur ja põhjamaisesse kliimasse loodud funktsionaalne ja energiatõhus kivimaja kontseptsioon töötati välja Jämera ja Domus Kinnisvara koostöös ning põhineb Aeroci tehnilistel lahendustel. Jämera on Soome vanim ja enim müüdud kivimajade kaubamärk alates aastast 1974, mille omanikuks on Põhja-Euroopa kvaliteetseimate poorbetoontoodete valmistaja ja müüja Aeroc International. Ridaelamute sisekujunduse on loonud tunnustatud Cocomari sisearhitekt Mari-Liis Raudjärv ning elamurajooni maastikukujunduse on teinud Eesti parimaid aja- ja maastikukujundusega tegelev Kivisilla OÜ legendaarse Ülle Grišakoviga eesotsas.

Ülemiste Kodu iseloomustab selgelt eristuv põhjamaine arhitektuur, läbimõeldud ja funktsionaalne planeering ning suurepärane asukoht Tallinna linna piiril. 2017. aastal valmib 12 ridaelamuboksi, mida ümbritseb kergliiklustee ja rajatavad ühepereelamud. Majade paiknevus loob turvalise keskkonna ja privaatse kodu, kuna ridaelamuboksidel puuduvad ühised seinad. Liigendatud projekti tõttu saavad ostjad endale sisuliselt ühepereelamu privaatsuse ridamaja hinnatasemel.

Ülemiste Kodu on terviklik keskkond oma roheluse, värvide, maastikuarhitektuuri ning privaatse tagahooviga. Maja ees on valgustatud kergliiklustee ning vaid hetke kaugusel jääb lasteaed, piirkonna kool ning väga head võimalused sportimiseks. See on koht, kus kasvavad õnnelikud lapsed!

Registreerimine on alanud: www.ulemistekodu.ee

 UlemisteKodu_2-rida_varviline_300ppi