Domus Kinnisvara ajaveeb

Tallinna kesklinn on jätkuvalt kõrge nõudlusega, kuna seda peetakse nii tavaostjate kui ka investorite poolt kindla peale minekuks. Jättes isegi vanalinna välja, siis pole mingi ime kui tehinguid tehakse 30 000 – 40 000 kr/m2 hinnatasemel. Kuna panustatakse sellele, et hinnad tõusevad, siis täna ollakse valmis maksma hinda, mis lähiminevikus tundus olevat keskmine kosmos. Hinnatõus on olnud kiire, millele nüüd peaks järgnema korrektsioon. Nõudlust kergitab järjest suurem hulk välismaalasi, kelle jaoks Tallinna kesklinn on ainus piirkond Eestis, kuhu tasub panustada. Populaarsed on kõrghooned (Tornimäe kaksiktornid, Maakri maja) ja kesklinna piiridesse jäävad uued või korralikult renoveeritud korterelamud, kus müüakse kvaliteeti. Paljud turule tulnud või tulemas korterelamud Kassisaba, Uue Maailma, Kadrioru piirkonnas on tehtud arvestuse järgi, kus m2 hind jääb 30 000 kr suurusjärku. Milline neist osutub edukaks, näitab aeg.

Toome ära mõned tehingud, mida meie maaklerid on viimasel kahel nädalal südalinnas vahendanud:

Asukoht: Maakri kvartal
Korrus: 19/17
Üldpind: 74 m2
Tubade arv: 3
Seisukord: väga hea
Müügi periood: 2 nädalat
Hind: 2 560 000 kr

Asukoht: Maakri kvartal
Korrus: 2/2
Üldpind: 141 m2
Tubade arv: 5
Seisukord: maja renoveeritud, korter nn must karp
Müügi periood: 3 kuud
Hind: 2 500 000 kr

Statistikaamet teatas möödunud nädalal oma 2010. aasta II kvartali analüüsis, et kasutusse antud eluruumide keskmine suurus oli 135 m2, mis on viimase üheksa (sic!) aasta kõrgeim näitaja. Veidi ootamatu uudis ja veel tähelepanuväärsemad numbrid sunnivad mõtisklema selle üle, mis on nende numbrite taga.

Lihtsa majandusloogika kohaselt peaks MASU mõju tarbijate käitumisele avalduma selliselt, et hakatakse kokku hoidma ja ollakse säästlikud kõikjal, kus vähegi saab. Kinnisvara arenduses on see viimastel aastatel tähendanud seda, et enamus ka juba ehitusloa saanud projekte on saadetud ümberprojekteerimisele, mille eesmärgiks on teha rohkem kortereid väiksemate ruutmeetrite arvuga. Suure töötuse, vähenenud palkade ja ebakindla tuleviku tingimustes on kinnisvara ostuhuvilised MASU-st alates olnud äärmiselt valivad, kuid siiski selgelt eelistanud kinnisvara, kus on läbimõeldud planeering ja madalad ülalpidamiskulud. Koduostja on mõistnud, et iga ruutmeeter maksab ja seda nii soetusmaksumuses kui ka hilisemas ülalpidamises. 500 m2 suurune ja elektriküttel baseeruv maja ei ole täna kindlasti see, mis maakleri telefoni aku tühjaks laseb rääkida. Ometigi on Statistikaameti andmete järgi keskmise eluruumi suurus kasvanud viimase üheksa aasta kõrgema tasemini. Kuidas see võimalik on? Vastus peitub, nagu ikka, algandmetes. II kvartalis kasutusse antud 337-st uuest eluruumist moodustasid ligi kolmveerandi ühepere-, kahepere- ja ridaelamud. Seega korterite osakaal, mis viiks keskmise ruutmeetri arvu kindlasti allapoole, on kahanenud miinimumini. Uute kortermajade ehitamine seiskus vahepealsetel aastatel täielikult ja järelikult pole olnud ka hooneid, millele kasutuslubasid väljastada. Võib prognoosida, et kui kortermajade ehitus taas hoo sisse saab ja neid hakatakse järjest kasutusse andma, siis tuleb ka keskmine eluruumi suurus mõneks ajaks allapoole.

Pikemas perspektiivis peaks aga eluruumi suurus hakkama järjest kasvama. Võrreldes Euroopa Liidu riikide elamufondiga on Eesti elamufond vähem kvaliteetne, kuna meie eluruumid on väiksemad, vanemad ja halvema tehnovarustusega. Lisaks on meil korterite osatähtsus oluliselt suurem kui eramute osatähtsus ja see tingib võrreldes muu Euroopaga väiksema eluruumi suuruse. Vahe Euroopaga hakkab aga järjest paranema, nagu ka eestlaste elamistingimused. Seda tingib eelkõige kaks asjaolu. Esiteks on uute kortermajade keskmine korteri suurus suurem, kui Eesti elamufondis domineerivatel 1950-1990. aastatel ehitatud korterelamute korteritel. Tänapäeval keegi naljalt enam korterelamuid ei ehita, kus 2-toaliste korterite suurus on 37 m2. Pärast 2000. aastat valminud eluaseme keskmine suurus on Eestis 105 m2. Võrdluseks olgu toodud, et kõige kitsamates tingimustes elavad Eestis leibkonnad, kelle eluase on umbes 40-aastane (ehitatud aastatel 1961–1970), nende kodus on pinda keskmiselt 50 m2 (allikas: Statistikaamet). Teiseks trendiks elamufondi muutuses on proportsionaalselt järjest suurem ehitatavate ühepereelamute hulk, mis toob kaasa paremad elamistingimused ja suurema eluruumi pinna. Järjest suurenevad ja paranevad elamistingimused on omakorda mõistagi seotud sissetulekute kasvuga, mis on olulisem leibkondade elamistingimusi mõjutav tegur, aga see on juba omaette jutt.

Domus Kinnisvara avas uue erilehe, kuhu on koondatud kõik pakkumised, mis piirnevad veekoguga. Pidevalt muutuval lehel leiavad huvilised lihtsalt ja mugavalt üles kõik kinnistud, mis jäävad erineva veekogu äärde. Leidmise lihtsustamiseks on kinnistud jaotatud selle järgi, kas nad piirnevad jõe, järve või merega.

Vajaduse sellise erilehe järgi tingis klientide väga suur huvi veekogude ääres asuvate kinnistute vastu ütles Domus Kinnisvara juhatuse liige Raul Reino. „Sõltumata aastaajast on kinnistud vee ääres väga suure nõudlusega“ sõnas Reino. Tema sõnade kohaselt on eestlasi ikka peetud mererahvaks ning huvi vee vastu on laienenud ka sisemaistele jõgedele ja järvedele. „Lisaks tunnevad märkimisväärset huvi veega piirnevate kinnistute vastu välismaised ostuhuvilised, kes eriti mere ääres ja hea ligipääsetavusega kinnistute osas on valmis kiirelt tehingusse minema“ lisas Raul Reino.

Uue eripakkumiste lehega saab tutvuda SIIN

Käesoleva aasta esimesel poolaastal kasvas Tartus korteriomandi ostu-müügi tehingute arv peaaegu iga kuu. Kui jaanuaris tehti 70 tehingut, siis juunis 100. Tehinguobjektideks olid peamiselt järelturukorterid Annelinnas, Kesklinnas, Karlovas ja Ülejõel. Seejuures juuni kuu suure tehingute arvu taga on peamiselt Annelinn, kus tehti ca 30% kõikidest Tartu korterite ostu-müügitehingutest.

Uusi kortereid müüdi esimesel poolaastal veidi vähem kui 2009. aastal. Kui varasemalt müüdi keskmiselt 8-9 uut korterit kuus, siis käesoleval aastal umbes 6. Arendusprojekti korterite hinnad jäid vahemikku 15 000 – 18 000 kr/m², üksikud tehingud ulatusid 24 000 kr/m².

Huvitav erinevus on järelturu ja arendusprojekti korterite pindalades. Kui esimesel poolaastal eelistati järelturul 2-3-toalisi kortereid (pindala 40 – 50 m²), siis tehingud uutes kortermajades on tehtud pigem 4-toaliste korteritega. Toimunud tehingute korterite pindalad on jäänud vahemikku 70 – 80 m². Seega uue elamispinna ostja eelistas suuremat eluruumi.

Seejuures ei ole tehinguobjektideks olnud arendusprojektid, kus müümata on jäänud viimased korterid, mistõttu võiks eeldada, et need saaks soetada soodsamalt.

Seega, miks on ostetud just suuremaid uusi kortereid? Kindlasti üheks põhjuseks on perede vajadus suurema elamispinna järele. Teisest põhjusest kirjutas mõni aeg tagasi kolleeg Ingvar, kelle sõnul tahetakse privaatsust ning selle eest ollakse nõus ka rohkem maksma. Kolmandaks põhjuseks võib olla korterite parem planeering. Näiteks üsna paljudele klientidele ei meeldi avatud köögiga ruumilahendus.

I poolaasta tehingute järgi võiks öelda, et Tartus ostetakse uusi kortereid parema kvaliteedi ja suurema privaatsuse tõttu. Kas selle järelduse kaudu saame arendajate jaoks määratleda sihtgrupi? Võimalik, kuid see eeldab põhjalikumat analüüsi, mida Domus Kinnisvara pakub monitooringu teenuse all.

Kui me oleme harjunud soojadel suvekuudel lugema prisketest üürihindadest suvitusmekas Pärnus, siis täna on Tartu Domuse maaklerkond teema ees: millisel moel rahuldada hüppeliselt kasvanud koolitulijate nõudlust elamispinna osas, kui 19. augustil pole praktiliselt enam midagi pakkuda. Ja seda ka sobilike müügikorterite osas.

Uuriv ajakirjandus tutvus Domus Kinnisvara 2010 II poolaasta turuanalüüsiga ning tegi antud teemal ja spetsialistide kaasabil mõned järeldused.

Atriklit saad lugeda siit.

Kui ma käisin oma esimesel kinnisvara hindamise koolitusel ca 12 aastat tagasi, siis ehitusvaldkonna loengus ütles lektor, et korrektse dokumentatsiooniga objektide turuväärtus on 10% kõrgem võrreldes varaga, millel paberitega pole kõik korras. Tol korral pani see mind imestama, tegelikult ka praegu pole ma sellega täiesti nõus. Samas teatud tõde selles väites siiski peitub.

Võtame ühe näite. Pakkumises on kaks sarnast elamut, mis on valminud 5 aastat tagasi. Ühe hoone kohta on olemas ehitusluba, ehitusprojektid, ehitustööde päevik, kaetud tööde aktid ning kasutusluba. Teisel elamul kõik need puuduvad. On selge, et asjatundlik ostja eelistab esimest elamut, sest maja dokumentidest saab ta otsustamiseks vajalikke andmeid. Võtame näiteks kaetud tööde aktid. Kaetud tööde aktid koostatakse nende konstruktsioonide või ehitise osade kohta, mis kaetakse järgmistel ehituse etappidel muu konstruktsiooniosa või materjaliga ning millega seoses kaob hilisem võimalus nende vahetuks ülevaatamiseks. Siia alla kuuluvad näiteks hüdroisolatsioon, soojusisolatsioon, liitekohad ja raudbetooni armatuur. Ostja ei saa kaetud tööde aktist teada konstruktsiooni seisukorda, kuid saab teada, kas see on õigesti ehitatud. Spetsialist võib kõikidest ehitamise tehnilistest dokumentidest midagi kasulikku välja lugeda.

Korrektse dokumentatsioonipaketi viimane ja kõige tähtsam paber on kasutusluba, mis on võimaliku ostja jaoks samuti oluline infoallikas, sest see kinnitab, et objekti võib kasutada. Ehitusseaduses öeldakse üheselt, et hoone kasutamiseks on vajalik kasutusluba, mis on kohaliku omavalitsuse või riigi nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada vastavalt kavandatud kasutamise otstarbele. Seega kasutusluba kinnitab, et hoone on ohutu ja seda võib kasutada.

Üheks suuremaks riskiallikaks on tuleohutus. Uuematel ehitistel teostatakse enne kasutusloa väljastamist objekti kohapealne ülevaatus. Seejuures jälgitakse materjalide, konstruktsioonide, kütteallikate jms vastavust tuleohutusele. Me kõik oleme kuulnud tulekahjudest, mille on põhjustanud valesti paigaldatud kamin või muu küttekolle. Sellised riskiallikad tuleb enne kasutusloa väljastamist likvideerida. Järelikult, kui elamule on väljastatud kasutusluba, siis võib suure tõenäosusega öelda, et see on ohutum kui see elamu, millel kasutusluba pole. Oluline on siin rõhutada, et kasutusloa olemasolu ei garanteeri ehituskvaliteeti.

Tulles tagasi loo teema juurde, siis kinnisvara hinna määrab nõudlus ja pakkumine. Kui turul on nõudlus kontrollitud ja ohutute elamute vastu, siis selliste hinnad on ka kõrgemad, mistõttu võib väita, et kasutusloa olemasolu mõjutab kinnisvara hinda. Siiski nii üheselt ei saa seda võtta. Ajakirjandusest on varem läbi käinud, et ca 70% elamutest on kasutuslubadeta, millest teatud osa on jõudnud ka turule. Seega suurem osa ostu-müügiobjektidest on korrektse dokumentatsioonita, mida kõik ostjad on aktsepteerinud. Eelnevast tulenevalt olen seisukohal, et kasutusluba pole turuosalistele hinnaläbirääkimiste juures argument, sest enamus ostetud elamuid on kasutusloata.

Kasutusloa olemasolu hakatakse järjest enam tehingute tegemisel kontrollima. Selle puudumine võib olla argument müügihinna alandamisel, kuid ei pruugi, sest turul on ostjaid keda kasutusluba huvitab ja keda ei huvita.

Pärnu Postimees avaldas artikli Pärnu kinnisvaraturu kohta, mis põhineb Domus Kinnisvara turuanalüüsil.

Loe pikemalt www.parnupostimees.ee

Toome ära valiku korteritehingutest, mida meie maaklerid on viimase 2 nädala jooksul aidanud Tallinnas vahendada. Arvestatav nõudlus on jätkuvalt olemas hinnataseme madalamas klassis olevate korterite suhtes kui ka kvaliteetsete ja seega ka kallimate korterite osas. Väga nõutud on olnud 1-toalised korterid, mille hinnatase jääb vahemikku 300 000 – 400 000 kr. Nõudlus on suur ja keskmine m2 hind tasapisi kerkimas. Kuigi alla 300 000 kr jääva korteritehingu Tallinnas võib juba kergelt liigitada imede valdkonda, siis ühe tehingu meie maaklerid siiski vahendasid. Ostja leidmine ei võtnud aega ei rohkem ega vähem kui 1 päeva.
Teisalt on turul olemas grupp ostuhuvilisi, kes hindab kvaliteeti ja on ka juba täna valmis maksma 24 000 kr/m2 ja rohkem hea asukohaga majas oleva korraliku korteri eest. Ei häiri neid ostjaid vähimalgi määral tõsiasi, kui seal korteris on juba 3-4 aastat sees elatud. Valikuvariante kvaliteeti hindavatel ostjatel on aga napilt, sest uusarendusi on visalt juurde tulemas ning teise ringi kvaliteetsete korterite pakkumine tagasihoidlik.

NÄITED

Korteri müük Tallinnas
Asukoht: Lasnamäe, Punane tn
Kogupind: 21,9 m2
Tubade arv: 1
Korrus: 5/3
Hoone materjal: silikaatkivi
Seisukord: hea, äsja remonditud
Lisainfo: korterile leiti ostja 1 päevaga
Hind: 295 000 kr

Korteri müük Tallinnas
Asukoht: Pirita, Lauri tee
Kogupind: 53,2 m2
Tubade arv: 2
Korrus: 4/3
Hoone materjal: kiviplokk
Seisukord: väga hea
Lisainfo: toad eraldi, suur rõdu
Hind: 1 325 000 kr

Korteri müük Tallinnas
Asukoht: Mustamäe, Tammsaare tee
Kogupind: 30 m2
Tubade arv: 1
Korrus: 5/3
Hoone materjal: paneelmaja
Seisukord: vajab värskendamist
Lisainfo: rõdu
Hind: 379 000 kr

Korteri müük Tallinnas
Asukoht: Mustamäe, Kiili tn
Kogupind: 37,3 m2
Tubade arv: 2
Korrus: 14/11
Hoone materjal: silikaatkivi
Seisukord: hea
Lisainfo: ümber ehitatud 1-toalisest korterist
Hind: 565 000 kr

Eile õhtul toimunud meeleolukal presentatsioonil Aegna saarel avalikustasime oma uue turuanalüüsi, mis sedapuhku kannab pealkirja “Kinnisvaraturu analüüs 2010 II poolaasta”. Oleme valminud dokumendi üle uhked ja usume, et seal sisaldub palju huvipakkuvat tavalistele kinnisvara ostjatele ja müüjatele, kinnisvara arendajatele ja finantsasutustele, ajakirjanikele ja kinnisvarafirmadele ning kõigile teistele, kellel pakub huvi see, mis kinnisvaraturul tegelikult toimunud on ja mis toimuma võib hakata.

Head lugemist ja kaasa mõtlemist.

Turuanalüüsiga saab tutvuda SIIN

August ja september on Nordea Panga ja Domus Kinnisvara koostöökuud, mille jooksul pakub Domus Nordea laenuklientidele mitmeid soodustusi üle Eesti. Täiesti uudsena kinnisvaraturul pakub Domus Kinnisvara Nordea Panga klientidele soodustusi elamute dokumentatsiooni korrastamisel, aga ka soodustust eksperthinnangute tellimisel. Pikemalt saab pressiteatega tutvuda SIIN